Soyez prudent face à la « fièvre » du marché immobilier

Un coin de la ville de Thanh Hoa avec de nombreux terrains planifiés et vendus aux enchères mais pas encore mis en service.

Selon de nombreuses sources, les prix de l'immobilier à Thanh Hoa sont récemment en hausse, en particulier dans la ville de Thanh Hoa et les districts voisins. Le segment foncier est particulièrement au centre de la fièvre, avec des prix en hausse de 20 à 30 % au cours des derniers mois seulement.

Il est à noter que cela ne se produit pas seulement dans les segments immobiliers bénéficiant d'un statut juridique complet, mais que même les parcelles de terrain sans certificat de droit d'utilisation du sol ou situées dans des zones d'urbanisme sont également très recherchées. De nombreux terrains d'origine inconnue sont encore vendus à des prix élevés, les courtiers étant même prêts à verser un acompte pour « réserver » une place aux clients. Ce phénomène provoque la panique chez les investisseurs et augmente en même temps le risque de formation d’une bulle immobilière.

Selon M. Tran Bui L., du quartier de Quang Hung (ville de Thanh Hoa), fin 2024, il a acheté une maison de ville dans le projet de logements, parc vert dans la zone urbaine de la ville de Nam Thanh Hoa pour 31 millions de VND/m2. Actuellement, le courtier le contacte, lui proposant de reprendre le terrain ci-dessus avec une différence de prix de près de 7 millions de VND/m2.

Depuis le début de l’année 2025, de nombreuses ventes aux enchères de droits d’utilisation des terres organisées dans les localités de la province ont également attiré un grand nombre de demandes de participation. De nombreux lots gagnants aux enchères ont été vendus 2 à 3 fois plus cher que le prix de départ. Pour des terrains situés dans de beaux endroits, les participants aux enchères ont payé 3 à 4 fois plus cher que le prix de départ.

En règle générale, lors de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 132 parcelles de terrain dans les zones résidentielles des hameaux 5, 6 et 7, commune de Hoang Kim (Hoang Hoa), zone de planification n° 103/MBQH-UBND en date du 16 décembre 2019, certaines parcelles mises aux enchères ont été vendues à des prix allant de 800 millions à plus d'un milliard de VND de plus que le prix de départ. En particulier, il existe des terrains avec un prix de départ de 1,2 milliard de VND, mais le prix d'enchère gagnant peut atteindre 3,6 à 3,9 milliards de VND. M. Nguyen Van Huy, un investisseur perplexe : « Le prix de l'enchère du 103, commune Hoang Kim, est trop élevé par rapport à la réalité. Un terrain situé dans un quartier de banlieue, aux infrastructures et services publics incomplets, a été adjugé à près de 4 milliards de VND par parcelle, ce qui est bien au-delà de la demande réelle. »

Selon les retours des gens, ces derniers temps, les ventes aux enchères ont vu la participation de groupes professionnels de « courtiers fonciers » qui font monter les prix pour créer un effet de « rareté », puis les revendent sur le marché secondaire.

La « fièvre » des ventes aux enchères de terrains dans les quartiers suburbains continue de « réchauffer » le marché immobilier de la ville de Thanh Hoa, qui a l'avantage d'être le centre administratif et économique de la province. Dans de nombreux groupes de locaux de la ville de Thanh Hoa, les investisseurs continuent de discuter avec enthousiasme du « potentiel » et de « l'opportunité » d'augmenter le prix des locaux dans les temps à venir et s'attendent à ce que des niveaux de transactions élevés soient acceptés. Actuellement, les prix des terrains autour de zones telles que près du centre commercial Aeon Mall Thanh Hoa, les nouveaux locaux dans les quartiers de Dong Hai, Dong Ve, Dong Huong... sont « chauds » avec des prix de vente atteignant 35 à 40 millions de VND/m2.

Non seulement le marché foncier, mais aussi le marché des appartements dans la ville de Thanh Hoa ont enregistré une augmentation significative des prix. Certains projets d’appartements achevés ont vu leur prix augmenter de 25 à 30 % par rapport à la mi-2024. De nombreux investisseurs se « précipitent » pour acheter des appartements dans des zones proches des centres administratifs, des hôpitaux, des centres commerciaux… avec l’espoir de vendre à prix fort à court terme. Cette situation provoque non seulement des turbulences sur le marché, mais présente également de grands risques pour les investisseurs inexpérimentés, en particulier ceux qui achètent selon la psychologie de la foule.

Actuellement, Thanh Hoa se prépare à mettre aux enchères une série de nouveaux terrains. Le 26 mars 2025, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 878/QD-UBND, approuvant la liste de 892 projets d'enchères de droits d'utilisation des terres dans la province en 2025 (phase 1). La liste des 892 projets d'enchères de droits d'utilisation des terres approuvés comprend 738 projets transférés à partir de 2024 et 154 nouveaux projets, répartis dans les districts, les villes et les villages de la province. Avec une superficie totale de 730,9 hectares prévue pour la vente aux enchères, après déduction des coûts de défrichement et d'investissement en infrastructures, le revenu net devrait atteindre plus de 17 000 milliards de VND. Il s’agit d’une étape importante pour exploiter efficacement les ressources foncières, augmenter les recettes budgétaires et répondre à la demande de terrains résidentiels et de terrains à louer ; En même temps, c’est une opportunité pour les investisseurs ayant des besoins réels d’accéder à des fonds fonciers formels avec un statut juridique clair. Toutefois, cela comporte également le risque d’une surenchère virtuelle des prix qui pourrait se reproduire si elle n’est pas strictement contrôlée, notamment dans la sélection des participants aux enchères et le suivi des transactions après avoir remporté l’enchère.

Un projet résidentiel dans la ville de Quan Lao (Yen Dinh).

Selon les investisseurs professionnels, le « réchauffement » inhabituel du marché immobilier de Thanh Hoa dans des zones dépourvues de nombreux facteurs d'infrastructures révolutionnaires est le signe d'une « fièvre virtuelle » récurrente. Dans ce contexte, les petits investisseurs non informés qui se précipitent pour investir de l’argent dans l’espoir de réaliser un profit peuvent facilement tomber dans un « piège ».

Afin de contrôler le marché, le 26 février 2025, le Comité populaire provincial a également publié le communiqué officiel n° 2397/UBND-CN visant à rectifier et à gérer la manipulation des prix, la spéculation immobilière et à inspecter et examiner les projets d'investissement et de construction immobiliers. En conséquence, le Comité populaire provincial a demandé au Département de la construction d'annoncer rapidement des informations sur le logement et le marché immobilier, et de publier des documents annonçant les biens immobiliers éligibles aux affaires ; programme et plan de développement du logement; aménagement du territoire; planification urbaine et rurale; programme de développement urbain ;... assurer une information publique et transparente sur le marché. Le document demande également au Département de la Construction de contrôler strictement les activités des salles de marché immobilières et des entreprises de services de courtage immobilier dans la région, d'assurer la transparence et la professionnalisation de ces activités, de prévenir et de limiter le manque de contrôle, qui peut provoquer une instabilité du marché ; Renforcer l'inspection pour rectifier rapidement, prévenir et traiter strictement les violations relevant de l'autorité des activités des entreprises, des investisseurs, des salles de marché immobilières, des entreprises fournissant des services de courtage immobilier et des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres dans la zone ; se concentrant sur la légalité, les conditions, la divulgation d'informations... des biens immobiliers mis en vente avec des augmentations de prix anormales ; ne pas faire de profit, perturber le marché.

Thanh Hoa est une province avec un grand potentiel de développement immobilier à long terme grâce à une urbanisation rapide, à l'amélioration progressive des infrastructures et à l'intérêt de nombreuses grandes entreprises. Cependant, pour que le marché se développe sainement, les investisseurs doivent donner la priorité aux facteurs juridiques et au potentiel réel, au lieu de courir après la « fièvre » virtuelle provoquée par les rumeurs. Selon les experts immobiliers, les investisseurs doivent être vigilants pour éviter de se laisser emporter par la vague psychologique et d’acheter des actifs qui n’ont pas de valeur réelle. Il est préférable d’investir uniquement dans des zones dotées d’une planification claire, de documents juridiques complets et d’une réelle demande de logements pour une liquidité facile.

Article et photos : Tung Lam

Source : https://baothanhhoa.vn/than-trong-truoc-con-sot-cua-thi-truong-bat-dong-san-244653.htm