Actuellement, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville a achevé les étapes du processus d'enchères telles que : le plan d'enchères, la durée de l'enchère et la détermination du prix de départ.
Selon l'avocat Tran Manh Cuong (Barreau de Ho Chi Minh-Ville), le décret 12 modifiant et complétant le décret 44 réglementant les prix des terrains, publié le 5 février, a ajouté des réglementations spécifiques sur les méthodes de détermination des prix des terrains, les conditions d'application, les procédures et le contenu de la détermination des prix des terrains selon différentes méthodes. Ainsi, la détermination du prix de départ de l’enchère est réglementée de manière claire, détaillée et transparente. Reste à préciser les critères de sélection des investisseurs présentant un intérêt potentiel et réel.
Pour ce faire, a noté l'avocat Tran Manh Cuong, il est nécessaire de prendre en compte des critères tels que la performance de l'entreprise au cours des dernières années, la durée de fonctionnement de l'entreprise, le capital total et le nombre de projets immobiliers qui ont été mis en œuvre. Vient ensuite la question de la faisabilité du projet. Il est possible de procéder à un examen en examinant leur plan de développement proposé sur le terrain mis aux enchères, comme les conditions relatives aux capitaux propres, les plans visant à organiser le capital pour payer les frais d'utilisation du terrain et la capacité à mobiliser des capitaux pour développer le projet. De plus, il est nécessaire d’étudier la faisabilité du plan d’affaires et de développement. Ce filtrage permet d’éviter les entités susceptibles de perturber le marché.
Des milliers d’appartements et de nombreux terrains à Thu Thiem continueront d’être vendus aux enchères.
M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a analysé que le prix de départ est souvent déterminé sur la base de la méthode du surplus. Cette méthode estime les coûts totaux de développement en fonction du coefficient d’utilisation du sol, de la densité de construction et du nombre maximal d’étages du bâtiment selon la planification approuvée. Cependant, en réalité, ce paramètre de planification ne constitue pas nécessairement le plan d’aménagement du territoire le plus efficace et le plus adapté au marché. Par exemple, les terrains comportant des espaces commerciaux tels que des bureaux ou des hôtels sont trop chers dans les zones où ces deux types de développement ne sont pas développés.
Par conséquent, lors de la détermination des prix des terrains, il peut y avoir une différence entre le prix de départ proposé et le prix du marché pour lequel les investisseurs peuvent enchérir. Cela peut conduire à un échec de l’enchère, car le prix de départ n’est pas attractif pour les investisseurs. Une planification appropriée et un prix de départ raisonnable sont nécessaires. Outre l'unité de gestion et les organismes étatiques compétents, la participation d'unités de conseil spécialisées (planification et marché) ayant des connaissances en matière de développement est requise.
En ce qui concerne le montant du dépôt lors de la vente aux enchères d'un terrain, conformément à la loi actuelle sur les ventes aux enchères immobilières, à l'article 39, clause 1, le montant du dépôt est convenu entre l'organisation de la vente aux enchères immobilières et la personne propriétaire du bien vendu aux enchères, mais est d'au moins 5 % et d'au plus 20 % du prix de départ du bien vendu aux enchères. Entre-temps, le décret 10 stipule que les organisations participant aux enchères de droits d'utilisation des terres doivent déposer un montant égal à 20 % du prix de départ, et ce règlement est appliqué depuis le 20 mai 2023.
La loi foncière réglemente les enchères conformément aux dispositions de la loi sur les ventes aux enchères immobilières. Ainsi, pour limiter la situation de profit des enchères pour perturber le marché et réaliser des profits, il est possible d'envisager de relever le taux de dépôt minimum à 10 %, au lieu de 5 % lors de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres. Il faudrait également prévoir des réglementations supplémentaires concernant les pénalités encourues en cas de victoire à l'enchère mais de perte du dépôt.
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