Les transactions immobilières augmentent, en attendant le retour de l'excitation

Des gens visitent des appartements dans un projet de condominiums à Binh Duong - Photo : NGOC HIEN

Alors, à quoi ressemble le marché immobilier actuel ? Quelque chose qui mérite d'être noté ?

Les taux d'intérêt baissent, les gens achètent des maisons avec audace

Ayant récemment acheté un appartement dans la ville de Thu Duc (HCMC), M. Nguyen Anh Tu (35 ans) a déclaré que récemment, lui et sa femme ont étudié de nombreux projets immobiliers à HCMC, allant même voir des projets dans la région de Binh Duong à la frontière de HCMC, mais la plupart des projets sont à des prix élevés.

Après avoir examiné les projets, M. Tu et sa femme ont décidé de choisir un endroit où vivre dans un projet de la ville d'un prix de près de 3 milliards de VND, dont 70 % de la valeur de la maison a été prêtée par la banque.

Selon M. Tu, à l'heure actuelle, le taux d'intérêt des prêts immobiliers a baissé, il peut emprunter à un taux d'intérêt de 6%/an, taux d'intérêt fixe pendant les deux premières années, ce qui a poussé M. Tu à décider de s'installer dans cette maison après plus de 10 ans de location.

« En fait, il n'y a pas beaucoup d'appartements disponibles en ce moment, mais j'ai constaté qu'au cours des deux dernières années, le nombre de projets se compte sur les doigts d'une main. Cette fois, les taux d'intérêt ont baissé et les investisseurs bénéficient également d'un soutien financier important, c'est pourquoi j'ai décidé d'acheter une maison à ce moment-là », a déclaré M. Tu.

Au lieu de choisir d'acheter un nouvel appartement ou une maison à l'avenir, M. Tran Van Thao (33 ans) a décidé d'acheter un vieil appartement également dans la région de la ville de Thu Duc et a obtenu un livre rose juste après avoir terminé la procédure d'achat de la maison. Selon M. Thao, avec un prêt bancaire d'un milliard de VND, à taux d'intérêt fixe sur deux ans à 6%/an, adapté à sa capacité de paiement.

S'adressant à Tuoi Tre , M. Phan Ngoc Bao An - Directeur général de Nova Lexington Real Estate JSC - a déclaré que dans le contexte où le marché immobilier ne dispose pas de beaucoup de nouveaux appartements, de nombreuses personnes ayant de réels besoins en matière de logement ont choisi d'acheter des maisons dans des projets qui ont été remis, avec une bonne qualité de construction pour résoudre immédiatement le besoin immédiat d'avoir un endroit où vivre.

Dans un bureau de notaire de la ville de Thu Duc, le 22 juin, malgré le week-end, il y avait encore des gens qui venaient pour notarier les procédures de transaction foncière, en particulier les transactions de transfert de terrains et d'appartements.

Mme H. (responsable de ce bureau notarial) a déclaré qu'actuellement, le nombre de personnes venant notarier des transactions foncières est légèrement supérieur à la période de marché «gelée» en 2023, mais seulement une fraction du temps avant la pandémie.

Mme H. a déclaré que ce bureau a reçu 4 000 documents notariés au cours des six derniers mois, dont un tiers sont des transactions d'achat, de vente, de transfert d'appartements, de terrains, de location de maisons...

Selon Mme H., la plupart des acheteurs de maisons aujourd'hui sont des personnes ayant de réels besoins en matière de logement, en particulier des jeunes couples dont les prix des appartements varient généralement entre 2 et 4 milliards de VND/appartement.

Projet immobilier en construction dans le 7e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : QUANG DINH

Je recherche principalement une maison avec un statut légal pour y vivre

S'adressant à Tuoi Tre , M. Tran Manh Chi, directeur général adjoint de Dong Tay Property Company, a déclaré que les transactions réelles montrent que la plupart des personnes ayant de réels besoins en matière de logement, souhaitant acheter une maison pour s'installer, ont commencé à revenir sur le marché pour acheter des appartements à ce stade.

« Actuellement, les acheteurs ne s'intéressent plus aux projets immobiliers en construction qui ne disposent pas de documents juridiques standard. Par conséquent, les appartements commercialisés aujourd'hui doivent garantir une parfaite légalité, les investisseurs doivent également proposer des politiques de paiement flexibles et des échéanciers de paiement plus longs. Même dans certains projets où le bien a déjà été livré, les acheteurs ont encore jusqu'à 30 % du montant impayé et sont payés en retard », a déclaré M. Chi.

De même, M. Pham Trong Phu, directeur de Titanium Real Estate Management Company, a déclaré que récemment, les terrains dans certaines zones résidentielles de la ville de Thu Duc ont connu des transactions « plus chaudes » qu'auparavant.

En ce qui concerne les terrains, M. Phu a déclaré que dans certaines zones, les prix des terrains ont légèrement augmenté par rapport à avant, passant d'environ 100 à 110 millions de VND/m2 à 130 à 140 millions de VND/m2, se rapprochant de la période pré-pandémique.

En outre, M. Phu a déclaré qu'étant donné qu'à l'avenir, les réglementations sur la division et la vente des terres seront plus strictes, les fonds fonciers pour la division et la vente des terres seront limités et les informations sur les connexions aux infrastructures manquent, certaines zones en dehors de Ho Chi Minh-Ville, comme Nhon Trach et Long An, ont également de meilleures transactions que la période « gelée ».

Pendant ce temps, le directeur des ventes d'une société immobilière étrangère a déclaré que la réalité dans cette société montre que la région du Nord connaît de meilleures transactions que la région du Sud, et que les projets introduits sur le marché dans le Sud ne sont pas aussi bien reçus que dans la période précédente. Actuellement, les acheteurs de maisons ont principalement des besoins réels en matière de logement, il n'y a pas beaucoup de groupes de clients investisseurs et « surfeurs » comme au cours de la période précédente.

Selon cette personne, le plus grand problème du marché immobilier à Ho Chi Minh-Ville est le manque d’offre de nouveaux projets.

Par exemple, ce groupe dispose de capitaux disponibles auprès de sa société mère à l’étranger, prête à investir des milliards de dollars pour développer des projets, mais en raison de fonds fonciers limités, cette entreprise a recherché ces dernières années des projets avec des fonds fonciers propres dans la ville pour des fusions et acquisitions (M&A) mais n’a pas trouvé ce qu’elle voulait. Par conséquent, cette personne estime que le marché connaîtra encore des difficultés d’approvisionnement dans les temps à venir.

De même, le vice-président d'une société immobilière ayant un grand projet à Ho Chi Minh-Ville a également déclaré qu'en raison d'une faible absorption du marché, la société doit suspendre temporairement ses projets de développement de villas, de maisons de ville et d'appartements dans la zone du projet, même s'il s'agit d'un terrain propre.

« Nous essayons seulement de terminer les lotissements inachevés, et nous sommes contraints d'arrêter les nouveaux lotissements. Les clients ne sont pas prêts à dépenser des sommes importantes pour acheter des appartements de grande valeur en ce moment, et les investisseurs eux-mêmes sont confrontés à des difficultés financières et n'ont pas les ressources nécessaires pour se précipiter comme avant en cette période difficile », a-t-il expliqué.

Le marché immobilier reste difficile en raison de problèmes juridiques

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que le point le plus difficile dans le secteur immobilier est celui des problèmes juridiques qui conduisent à l'arrêt des anciens projets et à l'absence de nouveaux projets.

Selon M. Chau, au premier trimestre 2024, un seul projet de logement commercial a été « approuvé pour la politique d'investissement en même temps que l'approbation de l'investisseur » avec une superficie de 3 647 m² et un seul ancien projet a achevé l'investissement de construction avec une échelle de 219 appartements.

Il n'existe aucun projet de logement commercial éligible pour lever des capitaux pour vendre de futurs logements et il existe 62 projets de logement commercial (anciens projets) en cours de mise en œuvre avec 28 462 appartements.

En outre, M. Chau a également déclaré qu'aucun projet de logement social n'a été approuvé pour l'investissement ou n'a obtenu de permis de construire, mais qu'un seul projet de logement social (ancien projet) a été achevé avec 242 appartements et sept projets de logements sociaux et de logements pour travailleurs (ancien projet) avec 4 996 appartements sont en cours de mise en œuvre.

« En 2024, le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville continuera de connaître un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, ainsi qu'une pénurie d'offre de logements, ce qui aura pour conséquence que les prix des logements pourraient être poussés à la hausse ou ancrés à un niveau élevé, en particulier avec le déséquilibre dans le segment des logements haut de gamme et une grave pénurie de logements commerciaux abordables et de logements sociaux », a déclaré M. Chau.

Quelle est la raison de l’augmentation des revenus des entreprises immobilières ?

Source : Bureau des statistiques de Hô Chi Minh-Ville - Compilé par : NGOC HIEN - Graphiques : N.KH.

Selon le Bureau des statistiques de Ho Chi Minh-Ville, au cours des cinq premiers mois de l'année, les autres revenus des services de Ho Chi Minh-Ville se sont élevés à 172 491 milliards de VND, soit une augmentation de 8,6 %. Parmi ces revenus, les revenus provenant des activités immobilières sont estimés à 101 814 milliards de VND, soit 59 % des revenus des autres services et en hausse de 7,4 % par rapport à la même période de l'année dernière. Auparavant, au cours des quatre premiers mois de 2024, les revenus du secteur immobilier étaient estimés à 80 845 milliards de VND, soit une augmentation de 9,8 % par rapport à la même période de l'année dernière.

S'adressant à Tuoi Tre , les représentants des bureaux de notaires ont déclaré que l'augmentation des revenus du secteur immobilier est en partie due au fait que la déclaration des valeurs des transactions immobilières s'est rapprochée de la valeur réelle, bien supérieure à la déclaration précédente.

Le responsable d'un bureau de notaire a déclaré que dans le passé, pour « éviter » de payer des impôts élevés, les transactions immobilières n'étaient souvent répertoriées que pour quelques dizaines à quelques centaines de millions de VND, mais maintenant ce n'est plus le cas, tous les enregistrements de transactions dépassent 500 millions de VND. Si vous déclarez un faible impôt, il vous sera remboursé et cela sera très gênant et difficile pour les procédures futures.

Par conséquent, cette personne a déclaré que les déclarations des gens étaient plus proches du prix de vente, ce qui rendait la collecte de l'impôt plus élevée qu'auparavant.

Le marché immobilier devrait se stabiliser d'ici la mi-2025

Les prix des appartements à Hanoi ont augmenté en moyenne de 31 % au cours des six premiers mois de 2024 - Photo : NAM TRAN

Le marché immobilier montre des signes de reprise, mais selon les experts, le marché se stabilisera lorsqu'il y aura davantage de transactions d'appartements abordables et de logements sociaux.

Selon le ministère de la Construction, au premier trimestre 2024, le nombre de projets de logements commerciaux achevés à l'échelle nationale était de 10, les nouveaux projets autorisés étaient de 19, les projets éligibles à la vente de futurs logements étaient de 38 et les projets en cours de mise en œuvre étaient de 984.

Le total des transactions immobilières au premier trimestre 2024 a atteint 133 512 transactions réussies (109 066 au premier trimestre 2023).

Parmi celles-ci, les transactions d'appartements et de maisons individuelles ont atteint 35 853 transactions (27 590 au premier trimestre 2023), et les terrains ont atteint 97 659 transactions (81 476 au premier trimestre 2023). Le ministère de la Construction a également déclaré que le marché des appartements continue d'attirer l'attention des groupes ayant de réels besoins en matière de logement et des investisseurs à moyen et long terme.

Récupération locale

S'adressant à Tuoi Tre , M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région Sud, a déclaré que le marché immobilier se redresse localement, en particulier sur le marché de Hanoi, les prix sur le marché secondaire et les projets d'appartements haut de gamme augmentent tous deux.

Le prix moyen des appartements augmente parce que les nouveaux projets haut de gamme lancés fixent des prix élevés, ce qui entraîne une augmentation du prix moyen de l'ensemble du marché. M. Tuan a déclaré qu'au cours des trois premiers mois de l'année, le marché des appartements a augmenté, mais pas dans une direction positive en termes d'offre et de demande. En outre, la reprise du marché immobilier a récemment été davantage concentrée dans le Nord. Outre les appartements, les marchés fonciers et immobiliers individuels sont en hausse dans le Nord.

Si l’on considère le marché dans son ensemble, il n’a pas répondu à la demande de biens immobiliers. Les personnes ayant de réels besoins en matière de logement à Hanoi recherchent le segment inférieur à 40 millions de VND/m2, tandis qu'à Ho Chi Minh-Ville, il est inférieur à 50 millions de VND/m2, mais il y a actuellement une pénurie d'offre.

Selon M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur de CBRE VN, l'offre du marché ces derniers temps ne concerne que le segment des appartements haut de gamme et supérieur. Prévoyant que dans les prochaines années, M. Kiet estime que les produits d'appartements purement commerciaux n'auront pas de produits de milieu et d'entrée de gamme.

Cet expert a également affirmé que ce n'est que lorsque l'offre de logements sera abondante que la demande du marché se stabilisera et que l'offre et la demande dans tous les segments seront équilibrées, alors le marché pourra se développer de manière durable.

Actuellement, le marché immobilier est biaisé, déséquilibré et enclin au segment haut de gamme ces dernières années. Le marché s’attend donc également à un soutien au développement du logement social et du logement social de la part du gouvernement pour créer prochainement cette offre.

Attentes en matière d'application des lois immobilières

Selon les experts, la proposition du gouvernement de permettre à trois lois relatives au marché immobilier d'entrer en vigueur à partir du 1er août, soit cinq mois plus tôt que la résolution précédente de l'Assemblée nationale, et deux clauses de l'article 200 et de l'article 210 de la loi sur les établissements de crédit sont également proposées pour entrer en vigueur plus tôt à partir du 1er août afin de garantir la cohérence et la rigueur lors de la réception des garanties des établissements de crédit, ce qui créera un nouveau couloir juridique plus transparent et plus favorable pour le marché immobilier.

Cependant, dans la réalité, il y a toujours un décalage dans l’application des lois et il faut compter entre six mois et un an pour avoir un impact notable. De plus, les lois ne mentionnent pas l’équilibrage du marché, l’ajustement des prix de l’immobilier, ni la réduction des taux d’intérêt des prêts ou des prix des terrains. Au contraire, les coûts des intrants des projets pourraient augmenter, il est donc difficile de s’attendre à une réduction des prix de l’immobilier.

M. Dinh Minh Tuan a également commenté que les lois ont besoin de temps pour pénétrer le marché, sans compter qu'il faut des décrets et des circulaires pour guider, donc à court terme, le marché manquera toujours d'offre. Actuellement, dans la période de transition entre les anciennes et les nouvelles lois, personne n'ose prendre de décision, donc l'offre nouvelle est limitée, les projets qui ont une nouvelle offre peuvent être vendus à des prix très élevés.

M. Tuan espère toutefois que la nouvelle loi contribuera à résoudre le problème de l’approvisionnement et à supprimer les obstacles juridiques aux projets, tant au Nord qu’au Sud. La réglementation sera plus claire, l’offre à moyen et long terme sera plus abondante.

La nouvelle loi impose également des exigences plus strictes aux investisseurs, seuls les investisseurs potentiels peuvent mettre en œuvre des projets, et en même temps, elle permet aux acheteurs de maison de n'avoir à déposer que 5% lors de l'achat d'une maison. Le filtrage des investisseurs sera meilleur, le marché se développera plus sainement. Mais il faudra au moins attendre le deuxième trimestre 2025 pour que le marché immobilier atteigne l’équilibre et se développe durablement.

Vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh :
Le gouvernement soutiendra l’augmentation de l’offre de logements sociaux pour réduire les prix de l’immobilier.

La résolution 33 du gouvernement a apporté une solution globale au marché immobilier. Le Gouvernement a donc proposé une série de solutions telles que le perfectionnement des institutions, la promotion du développement du logement social, la facilitation de l’accès des entreprises au capital, l’émission d’obligations pour mobiliser des capitaux pour des projets…

La solution pour le marché est disponible, décentralisée vers les localités et transparente, mais sa mise en œuvre est lente.

Augmenter l’offre de logements sociaux pour répondre aux besoins de logement de la majorité des habitants des zones urbaines est une solution pour augmenter l’offre de logements, réajuster la structure du logement et réduire les prix actuels des logements. Lorsqu’il y aura beaucoup de logements abordables, les prix des maisons baisseront certainement.

Dans les temps à venir, le gouvernement publiera un décret distinct sur le développement du logement social dans le sens de la simplification des procédures d'investissement, créant un maximum de commodité pour les investisseurs de projets de logement social dans la réalisation des procédures d'investissement, l'accès au terrain, au capital et la vente de logements sociaux.

Source : https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm