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| Le secteur immobilier est toujours confronté à de nombreuses difficultés mais pourrait se redresser au second semestre 2024. (Source : SBV) |
Le marché immobilier sera florissant au second semestre 2024
L'un des signaux prédisant une reprise dans le secteur immobilier est que les taux d'intérêt des prêts baisseront à un niveau inférieur, ce qui sera le principal moteur de la reprise de l'ensemble du secteur. Actuellement, les taux d'intérêt de mobilisation ont été ajustés depuis le premier trimestre 2023, mais l'évolution des taux d'intérêt des prêts est retardée.
Selon le rapport de WiGroup sur les résultats commerciaux du deuxième trimestre 2023, le secteur immobilier est toujours confronté à de nombreuses difficultés mais pourrait se redresser au second semestre 2024.
Plus précisément, la croissance du bénéfice après impôts (NPAT) au deuxième trimestre 2023 de l'ensemble du secteur de l'immobilier résidentiel (hors Vinhomes) a enregistré une croissance négative d'environ -46% sur la même période, bien que la valeur absolue ait enregistré une augmentation par rapport au premier trimestre 2023, mais il n'y a pas eu de catalyseur vraiment fort pour stimuler le bénéfice de l'ensemble du secteur pour se remettre du fond.
En approfondissant l'analyse de la croissance de 20 entreprises (représentant 90 % de la capitalisation du secteur), les données montrent que seules 5 sociétés immobilières ont enregistré une croissance positive au deuxième trimestre.
Mais cela vient de deux raisons principales : une croissance soudaine provenant d’autres bénéfices et non de l’activité principale ou une forte croissance due à de faibles bénéfices au cours de la même période.
Les autres sociétés à grande capitalisation du secteur ont toutes enregistré une baisse de leurs bénéfices de plus de 20 % par rapport à la même période, reflétant les difficultés générales du marché immobilier.
La valeur des stocks de l’ensemble de l’industrie a diminué par rapport au premier trimestre 2023. L’étroitesse des couloirs juridiques et le resserrement des flux de crédit sur le marché immobilier sont les deux principales raisons pour lesquelles les entreprises ont du mal à mettre en œuvre des projets.
La demande n'est pas non plus très optimiste lorsque le total des transactions immobilières au deuxième trimestre 2023 a diminué de 66% par rapport à la même période de l'année dernière et a diminué de 9% par rapport au trimestre précédent.
Selon WiGroup, pour assurer leur « survie », les gestionnaires immobiliers doivent mettre en œuvre une stratégie défensive en abaissant l'effet de levier financier à un niveau sûr, en réduisant les frais d'intérêt et en évitant l'insolvabilité alors que les activités de vente ralentissent considérablement. À la fin du deuxième trimestre 2023, le ratio dette totale/intérêts/capitaux propres de l'ensemble du secteur a atteint 0,48 fois.
Les charges d'intérêt totales au cours de la période ont atteint 2 030 milliards de VND, soit une légère augmentation par rapport au premier trimestre, ce qui reflète le fait que les taux d'intérêt des prêts sont toujours assez élevés et ne montrent aucun signe de ralentissement. La solvabilité des entreprises du secteur, mesurée par le ratio EBIT/Intérêts, a diminué par rapport au premier trimestre 2023.
L'un des signaux prédisant une reprise dans le secteur immobilier est que les taux d'intérêt des prêts baisseront à un niveau inférieur, ce qui sera le principal moteur de la reprise de l'ensemble du secteur. Actuellement, les taux d'intérêt de mobilisation ont été ajustés depuis le premier trimestre 2023, mais l'évolution des taux d'intérêt des prêts est retardée.
De plus, le corridor légal a été supprimé pour aider à la réouverture de l’offre immobilière. Le segment du logement social peut être un catalyseur pour le secteur de l’immobilier résidentiel car ce segment bénéficie de nombreuses politiques de soutien du gouvernement.
« En conséquence, la reprise du marché immobilier en général et du secteur de l'immobilier résidentiel en particulier se produira vers le second semestre 2024, lorsque les politiques de soutien commenceront à se faire sentir », a estimé WiGroup.
Approbation de la politique d'investissement pour le projet de zone résidentielle Ho Son 3
Le vice-président du Comité populaire de la province de Lang Son, Luong Trong Quynh, vient de publier la décision n° 1282/QD-UBND approuvant la politique d'investissement du projet de zone résidentielle Ho Son 3, district de Huu Lung, sous forme d'appel d'offres pour sélectionner les investisseurs.
Conformément à la décision, le champ d'application de la mise en œuvre du projet de zone résidentielle Ho Son 3 comprend : la route provinciale frontalière nord et nord-est DT.242 et la route menant à l'autoroute Hanoi - Lang Son ; Frontières sud de l'autoroute Hanoi - Lang Son ; L'Est borde le territoire résidentiel actuel de la commune de Ho Son et du Comité populaire de la commune de Ho Son ; Frontière ouest et sud-ouest de la rivière Thuong.
L'objectif du projet est d'investir dans la construction d'une zone résidentielle dotée d'un système d'infrastructure technique synchrone et moderne avec des travaux conformes à la planification approuvée. Exploiter pleinement le fonds foncier existant, répondre aux besoins de toutes les matières ayant une demande de terrains résidentiels et de logements, contribuer activement au programme de développement du logement du district de Huu Lung en particulier et de la province de Lang Son en général.
Le projet de zone résidentielle Ho Son 3 a un capital d'investissement total (hors indemnisation, soutien et coûts de réinstallation) de 1 379 milliards de VND avec une superficie totale de 400 000 m2 (40 hectares). L'échelle du projet comprend les éléments suivants : Logements de grande hauteur d'une superficie de 4 656 m2, maisons de ville de faible hauteur d'une superficie totale de 111 392 m2 (1 102 parcelles de terrain), villas de faible hauteur d'une superficie totale de 20 510,7 m2 (131 parcelles de terrain), logements de réinstallation d'une superficie totale de 8 216 m2 (84 parcelles de terrain) et d'autres ouvrages tels que des infrastructures techniques, des centres de services commerciaux... La taille de la population est de 7 000 personnes.
La période d'exploitation du projet est de 50 ans à compter de la date à laquelle l'investisseur reçoit la décision d'attribution du terrain ou la décision de location du terrain, au cours de laquelle l'avancement de la mise en œuvre du projet ne dépasse pas 48 mois.
Thai Nguyen : Recouvrer résolument les dettes liées aux redevances foncières et aux loyers fonciers
Le président du Comité populaire de la province de Thai Nguyen vient de demander aux chefs de département, de branche et de secteur, ainsi qu'aux présidents des comités populaires des districts et des villes, de mener à bien de toute urgence un certain nombre de tâches pour continuer à mettre en œuvre de manière synchrone des solutions pour accélérer le recouvrement des dettes liées aux taxes d'utilisation des terres et aux loyers fonciers dans la province, en s'efforçant d'obtenir les meilleurs résultats dans la tâche de recouvrement du budget de l'État.
En 2023, le Conseil populaire de la province de Thai Nguyen s'est donné pour mission de collecter 20 000 milliards de VND dans le budget de l'État, dont 4 800 milliards de VND de droits d'utilisation des terres et 700 milliards de VND de loyer foncier. Au 31 juillet, les recettes d'utilisation des terres dans la province de Thai Nguyen n'étaient que de 734 778 milliards de VND, soit 15,3 % de l'estimation attribuée à la province, et les loyers fonciers ont atteint 296 086 milliards de VND, soit 42,3 % de l'estimation attribuée à la province.
Selon l'annonce de l'autorité fiscale, le montant des frais d'utilisation du sol qui ont été déclarés dus est de 681,240 milliards de VND et le montant des frais de location de terrain qui ont été déclarés dus est de 94,865 milliards de VND dans 14 projets de zones résidentielles et urbaines.
Certaines raisons expliquant la faible perception des droits d’utilisation du sol dans le cadre des projets de la province de Thai Nguyen sont considérées comme étant dues au ralentissement du marché immobilier au cours de l’année écoulée, ce qui a entraîné de faibles taux de transaction ; De nombreuses entreprises dépendent des prêts et des capitaux mobilisés, alors que les taux d’intérêt des prêts restent élevés et que l’accès au capital est difficile. Parallèlement à cela, un certain nombre de contribuables ne se sont pas bien conformés aux lois fiscales.
Selon le plan du Département provincial des impôts de Thai Nguyen, d'ici fin septembre 2023 au plus tard, les projets ayant une dette d'utilisation des terres doivent remplir leurs obligations envers le budget de l'État.
Français Dans le document n° 4151/UBND-KT daté du 18 août, le président du Comité populaire de la province de Thai Nguyen a chargé le Département provincial des impôts de : Mettre en œuvre des mesures de recouvrement de créances adaptées à chaque cas de dette fiscale conformément à la réglementation ; En particulier, il faut mettre l'accent sur l'application immédiate de mesures visant à inciter, à faire respecter et à publier des informations conformément aux dispositions de la loi sur l'administration fiscale et des documents d'orientation pour la mise en œuvre pour les contribuables ayant des dettes fiscales importantes, des atermoiements et un recouvrement prolongé des dettes pour recouvrer les dettes fiscales envers le budget de l'État.
Diriger les unités affiliées pour inspecter et surveiller de près les progrès du traitement des dettes liées aux droits d'utilisation des terres et aux loyers fonciers dans la province; Rapport mensuel et évaluation de la gestion des dettes liées aux frais d'utilisation des terres et aux loyers fonciers dans la province, résumé des difficultés et des problèmes survenant au cours du processus de mise en œuvre, rapport et conseil au Comité populaire provincial pour examen et orientation conformément à la réglementation.
Comités populaires des districts et des villes : Prendre l'initiative et se coordonner avec le Département provincial des impôts pour travailler directement avec les entreprises qui doivent des droits d'utilisation des terres et des loyers fonciers dans la région afin d'exiger le paiement en temps voulu au budget de l'État. Élaborer des programmes et attribuer des tâches spécifiques aux départements, divisions et unités affiliées afin de coordonner étroitement avec le service fiscal régional pour se concentrer sur la résolution et la gestion approfondie des dettes liées à la terre.
Français De même, selon le président du Comité populaire de la province de Thai Nguyen : Si le gagnant de l'enchère ne paie pas ou ne paie pas suffisamment d'argent pour l'enchère du droit d'utilisation des terres dans les 120 jours à compter de la date de la décision de reconnaître le résultat de l'enchère, le Comité populaire au niveau compétent annulera la décision de reconnaître le résultat de l'enchère du droit d'utilisation des terres conformément aux dispositions de la clause 2, article 3 du décret n° 10/2023/ND-CP du 3 avril 2023 du gouvernement.
Les prix des logements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville sont 18 à 32 fois plus élevés que les revenus.
Savills vient de publier des chiffres relatifs à la capacité des habitants de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville à posséder une maison.
En particulier, cette unité a cité le rapport sur l'indice d'accessibilité au logement en Asie-Pacifique 2023 de l'Urban Land Institute (ULI) montrant que Ho Chi Minh-Ville et Hanoi sont les deux villes avec des prix de logement moyens dans la région. Cependant, la différence est assez grande par rapport aux revenus des gens.
Plus précisément, à Ho Chi Minh-Ville, le prix moyen d'une maison est de 296 000 USD (plus de 7 milliards de VND) avec un revenu moyen d'un ménage de 9 120 USD/an (environ 220 millions de VND).
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| Les politiques de soutien de l’État sont essentielles pour permettre aux citoyens d’accéder à un logement abordable. (Source : Capture d'écran/DT) |
Selon les calculs de l'unité déclarante, l'écart entre les prix des logements et les revenus à Hô Chi Minh-Ville est de 32,5 fois. Ce niveau est le deuxième plus élevé de la région, après Shenzhen (35 fois), voire plus élevé que Pékin (29,3 fois), Shanghai (24,1 fois) et Hong Kong-Chine (26,5 fois).
Pendant ce temps, cet indice à Hanoi est de 18,3 fois avec un revenu annuel moyen des ménages de 9 967 USD (environ 240 millions de VND) ; plus élevé que Séoul (17,3 fois), Tokyo (16,1 fois), Singapour (13,7 fois).
Sur le marché locatif, le loyer mensuel moyen par appartement à Ho Chi Minh-Ville est de 592 USD, soit environ plus de 14 millions de VND. Ce marché s'adresse principalement aux jeunes travailleurs à revenus élevés ou aux étrangers travaillant au Vietnam.
En analysant l'accessibilité au logement des habitants de Ho Chi Minh-Ville, Mme Giang Huynh, directrice adjointe, responsable de la recherche et de S22M Savills Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la plupart des gens ne peuvent se permettre que des logements abordables et des appartements abordables.
Selon Mme Giang, les appartements abordables dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND sont actuellement peu nombreux. Auparavant, cette gamme de produits représentait environ 60 % de l’offre du marché ; En 2023, elle ne représentera plus qu’environ 25 %. Cela affecte les chances des gens d’être propriétaires d’un logement.
Mme Giang estime que la politique de soutien de l’État est essentielle pour établir la capacité des gens à payer leur logement. L’expérience pratique de divers pays a montré les impacts positifs des solutions de logement sur le développement socio-économique.
« L’examen par le gouvernement des taxes visant à limiter les achats spéculatifs et à augmenter les fonds fonciers pour le développement de logements abordables démontre son engagement à promouvoir un marché du logement stable et durable, au bénéfice des acheteurs de logements », a déclaré Mme Huynh.
Parallèlement à cela, elle a déclaré que le développement du logement social est une question prioritaire car il contribue à résoudre les problèmes de logement des personnes à faible revenu, stimule la socio-économie, accélère la dispersion de la population, étend les zones urbaines aux zones suburbaines et augmente la durabilité de la planification urbaine.
Source
![[Photo] Le Premier ministre Pham Minh Chinh préside une conférence gouvernementale avec les localités sur la croissance économique](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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