Les entreprises immobilières dans une spirale de pénurie de liquidités et de pénurie de capitaux

Accès limité au capital pour les entreprises et les banques en difficulté

Lors d'une discussion récente, M. Le Hong Khang, directeur de l'analyse et de la notation de crédit chez FiinRatings, a déclaré qu'au cours du premier semestre de l'année dernière, la situation commerciale des entreprises immobilières était encore fondamentalement faible par rapport à la moyenne des 5 dernières années. Les affaires se sont améliorées, mais pas de manière significative.

Cette unité de notation a déclaré que les évaluations ci-dessus sont basées sur des données relatives à la dette, à la rentabilité et à la qualité des bénéfices des entreprises immobilières à des niveaux moyens seulement.

À l’exception de quelques grandes entreprises disposant de fonds fonciers propres et d’un statut juridique clair et capables d’enregistrer des résultats commerciaux positifs cette année, la plupart des entreprises immobilières de taille moyenne sont dans une position d’attente. De plus, de nombreuses entreprises immobilières doivent aujourd’hui faire face à deux très gros problèmes. Le premier problème est que l’accès au capital est beaucoup plus difficile que dans la période précédente.

M. Khang a fait remarquer que par le passé, les entreprises immobilières pouvaient accéder à des sources de capitaux diverses et flexibles. Ils peuvent mobiliser des capitaux à partir de contrats de coopération en matière d'investissement, d'achats de logements, d'obligations, de prêts bancaires, etc. Cependant, jusqu'à présent, ces canaux ont rencontré de nombreuses difficultés, notamment le canal des prêts bancaires.

Entre-temps, les banques commerciales ont également subi une forte pression pour soutenir les entreprises au cours de la période récente, dans l'esprit de la circulaire 02 et du décret 08, restructurant la dette des clients. Par conséquent, lorsqu’elles investissent dans des projets immobiliers, les banques commerciales doivent également élever leurs normes d’investissement et examiner attentivement les projets.

Il a ajouté que les projets avec des investisseurs entièrement légaux mais qui ne font pas partie du segment dans lequel les banques se concentrent sur l'investissement sont également très difficiles à emprunter des capitaux.

Le rétrécissement de l’accès au capital par le biais des prêts pour les entreprises immobilières se reflète également dans les données de trésorerie des entreprises. Les flux de trésorerie provenant des activités d’emprunt de la plupart des entreprises diminueront fortement en 2023, lorsque le marché obligataire sera morose et que les banques resserreront leurs prêts. Par exemple, le flux de trésorerie de Novaland est passé de 30 150 milliards de VND à 4 876 milliards de VND, celui de Dat Xanh est passé de 7 351 milliards de VND à 3 300 milliards de VND.

Au deuxième trimestre, les revenus provenant des emprunts de ces entreprises ne s’étaient pas améliorés. Les revenus d'emprunt de Novaland au cours du dernier trimestre équivalaient à 19 % de ceux de 2023, ceux de Dat Xanh à 27 %, ceux de DIC Corp à 16 %.

La question de l'accès difficile au capital pour les entreprises immobilières a également été évoquée par M. Nguyen Quoc Hung, vice-président et secrétaire général de l'Association bancaire du Vietnam.

M. Hung a déclaré que le capital bancaire pour les prêts immobiliers n’est pas faible. Le total des prêts en cours pour l'immobilier et les entreprises immobilières représentait près de 22 % du total des prêts en cours de l'économie au 1er août. Les prêts en cours pour les entreprises immobilières directes s'élèvent à environ 1,2 million de milliards de VND et les prêts aux consommateurs à 1,8 million de milliards de VND.

En évaluant les problèmes juridiques signalés par les entreprises immobilières, M. Hung s'est demandé si cela était dû au mécanisme ou au fait que les entreprises appliquent le mécanisme et ne peuvent pas le résoudre. Il a déclaré que de nombreux projets présentent des problèmes juridiques qui ne peuvent être résolus car ils ne sont pas conformes aux réglementations légales.

Pendant ce temps, le secteur bancaire est confronté à des défis liés à des projets en retard et à des problèmes juridiques. Dans le cas de projets dont les procédures ne sont pas terminées, les banques sont confrontées au problème de la stagnation de l'argent dans ces projets, ce qui rend difficile le retournement des capitaux. « Le secteur bancaire est confronté à ce défi, même s'il ne crée pas de conditions favorables pour la production et les activités commerciales, y compris l'immobilier. C'est un véritable sujet de préoccupation », a souligné M. Hung.

Il a soulevé la question de l'absence actuelle de statistiques sur le nombre de projets immobiliers inachevés qui « accumulent » l'argent des particuliers et des banques, et sur le nombre de ces projets qui peuvent être achevés.

M. Nguyen Quoc Hung, vice-président et secrétaire général de l'Association des banques du Vietnam (Photo : Dan Viet).

M. Nguyen Quoc Hung a déclaré que le secteur bancaire a également recommandé que tous les niveaux du secteur achèvent rapidement les procédures d'orientation et suppriment les obstacles afin que les projets bloqués puissent bientôt être mis en consommation.

Il a déclaré que si le secteur bancaire ne fait pas attention, les conséquences juridiques seront énormes. Dans le passé, même les entreprises sans argent pouvaient se lancer dans l’immobilier et se retrouver dans des situations difficiles et devoir être sauvées. Trois lois immobilières entrant en vigueur s’attaqueront à ce problème et créeront des opportunités pour les entreprises immobilières compétentes.

M. Hung a déclaré que la banque était prête à investir dans des entreprises qui disposent de capitaux et de capacités réels. Les banques sont notamment disposées à prêter aux entreprises immobilières qui développent des logements sociaux. Quant aux entreprises immobilières, M. Hung a déclaré qu'elles devraient se restructurer et réévaluer leurs ressources.

gérer

L’accès aux capitaux des banques ou des obligations d’entreprises devenant plus difficile qu’auparavant, les entreprises immobilières sont obligées d’envisager d’autres options. Les autres canaux de mobilisation de capitaux de cette entreprise comprennent l’émission d’actions, la vente de projets et l’emprunt en USD.

De nombreux investisseurs ont vu leurs plans de mobilisation de capitaux approuvés par l’émission d’actions lors de l’assemblée annuelle des actionnaires de 2023. Par exemple, Novaland a émis 2 000 milliards de VND en placement privé et a émis 11 700 milliards de VND en droits d'achat aux actionnaires existants. Le groupe Dat Xanh a émis 1 700 milliards de VND d'actions privées et a émis 1 800 milliards de VND de droits d'achat aux actionnaires existants.

Khang Dien House émet 3 000 milliards de VND auprès d'investisseurs professionnels. Phat Dat a finalisé la liste des actionnaires qui émettront 1 300 milliards de VND de droits d'achat d'actions en mai dernier. DIC Corp prévoit d'émettre des droits d'achat d'une valeur totale de 3 000 milliards de VND.

Une autre option que les entreprises immobilières, bien que réticentes, mettent encore en œuvre pour obtenir des capitaux est de vendre des projets. Parmi les transactions de vente de projets à des investisseurs étrangers, on peut citer la vente par Tam Luc Real Estate Joint Stock Company d'un projet de 3,68 hectares dans la ville de Thu Duc à Gamuda Land pour 315,8 millions USD.

La société par actions Thuan Thanh a vendu 2 060 mètres carrés de terrain d'une valeur de 14,3 millions USD dans le district 8 de Ho Chi Minh-Ville à Sky World Development Berhad. Becamex IDC vend à Capitaland le projet de zone urbaine de Tan Thanh de 18,9 hectares. Or Nam Long a annoncé un plan visant à mobiliser environ 6 000 milliards de VND au cours des trois prochaines années en vendant des capitaux de projet et des actifs non essentiels lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires de 2024.

Si le projet n'est pas vendu, l'entreprise choisit d'établir une relation stratégique pour mettre en œuvre des projets tels que HTN coopérant avec Marubeni pour mettre en œuvre le nouveau projet de centre administratif dans la ville de Thu Duc.

Les chiffres des états financiers le montrent également lorsque les flux de trésorerie provenant de la vente d'investissements dans d'autres activités de grandes entreprises immobilières ont également fortement augmenté de 2022 à aujourd'hui.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-trong-vong-xoay-ket-tien-doi-von-20240822133004708.htm