Lors de l'atelier scientifique « Évaluation foncière appropriée pour débloquer les projets » organisé par Investment Newspaper le 27 juillet 2023, des experts et des entreprises de l'immobilier ont déclaré : S'il existe une méthode correcte, le projet sera mis en œuvre en douceur, sinon il constituera un obstacle majeur ralentissant la circulation des ressources sociales, entravant le développement économique.
Scène de conférence.
Le Premier ministre a émis le communiqué officiel n° 634/CD-TTg au ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement et aux présidents des comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central, demandant la suppression urgente des difficultés et des obstacles dans l'évaluation des terres.
La dépêche exige que, avant le 31 juillet 2023, le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement soumette au Gouvernement pour examen et promulgation un Décret modifiant et complétant le Décret n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 réglementant les prix des terrains ; Parallèlement, modifier et compléter la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 relative aux réglementations détaillées sur les méthodes d'évaluation foncière, la construction et l'ajustement des tableaux de prix fonciers, l'évaluation foncière spécifique et le conseil en matière de détermination des prix fonciers.
Actuellement, les projets d’amendements au décret 44 et à la circulaire 36 sont en cours de consultation par le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement auprès des ministères, branches et agences concernés. Parmi eux, de nombreuses opinions divergentes tournent autour des méthodes actuelles d'évaluation foncière que l'agence de rédaction propose de modifier, notamment l'élimination de la méthode du « surplus » qui suscite le plus de débats.
Français La recommandation de supprimer la méthode de l'excédent telle que proposée par l'agence de rédaction dans le projet de loi pourrait avoir un impact énorme et provoquer un retour de l'évaluation foncière à la période d'avant 2007, augmentant la difficulté de cette tâche déjà difficile, a déclaré le Dr Tran Xuan Luong, spécialiste de l'immobilier à l'Université nationale d'économie : « La conséquence prévisible est que de nombreux segments du marché immobilier ne seront donc pas évalués de manière appropriée, provoquant une congestion du marché dans le contexte où le Vietnam a une énorme demande de développement de projets. »
« La méthode d'évaluation foncière par l'excédent est scientifique et reconnue mondialement. Développée par des pays du monde entier, elle est devenue une norme internationale d'évaluation, ou norme nationale d'évaluation, en combinant des approches fondées sur le marché, les coûts et les revenus. Elle est largement appliquée à la pratique de l'évaluation foncière et patrimoniale. Il est nécessaire de maintenir cette méthode, car elle permet d'éviter les pertes de recettes publiques et d'aider les entreprises à mettre en œuvre leurs projets plus rapidement », a affirmé le Dr Tran Xuan Luong.
Toutefois, le Dr Luong a noté que toutes les méthodes d'évaluation foncière, si elles sont calculées avec précision, doivent toujours dépendre des données du marché et il s'agit d'un problème fondamental qui doit être résolu si les futurs décrets et circulaires ne doivent pas être « soulevés et déposés » à nouveau pour ajouter ou supprimer des méthodes d'évaluation selon le cas.
« La méthode du surplus est une méthode scientifique incontournable, et les raisons de son abandon doivent encore être examinées plus attentivement. En revanche, pour les projets (nombreux terrains, nombreux produits, potentiel de développement selon l'aménagement du territoire, planification de la construction, activités immobilières, échelle de superficie), seule cette méthode permet de déterminer correctement les prix des terrains », a analysé l'avocat Tran Duc Phuong, du Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville. Selon M. Phuong : « Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit tenir compte, lors de la rédaction du décret révisé, de la nécessité de continuer à maintenir deux méthodes : la « méthode de l'excédent » et la « méthode de la déduction », et en même temps, il est nécessaire d'ajouter des réglementations plus détaillées et plus complètes pour une mise en œuvre facile dans la pratique actuelle ».
Selon Mme Nguyen Thi Dieu Hong, du département juridique de VCCI, la méthode du surplus détermine le prix du terrain en fonction de l'objectif d'utilisation avec un potentiel de développement futur, et non de l'objectif d'utilisation actuel comme la méthode de comparaison ou la méthode du revenu. Actuellement, la base de données foncières de notre pays ne reflète pas véritablement la réalité du marché. Par conséquent, l’application de seulement trois méthodes d’évaluation comme dans le projet pourrait entraîner des difficultés dans le processus de mise en œuvre.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que la méthode de l'excédent est appliquée dans 87,5 % des projets immobiliers à Hô-Chi-Minh-Ville. Il s'agit de la principale méthode d'évaluation foncière depuis plus de huit ans, depuis l'entrée en vigueur du décret 44. La raison vient du fait qu’il est très difficile d’appliquer d’autres méthodes.
M. Nguyen Chi Thanh, vice-président permanent de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que les entreprises appliquent souvent la méthode du surplus car elle calcule l'efficacité lors de la mise en œuvre du projet. Si cela ne fonctionne pas, aucun investisseur ne le fera. C’est également la méthode mise en œuvre par de nombreux pays dans le monde, car les autres méthodes ne résolvent pas les problèmes pratiques.
« Nous modifions la loi foncière pour qu'elle suive les prix du marché, avec des fluctuations des prix. Or, les trois méthodes actuelles déterminent toutes des prix à la hausse, et non à la baisse, car les nouveaux projets doivent toujours afficher des prix égaux ou supérieurs à ceux de projets comparables. Cela fait grimper les prix des terrains, ce qui nuit à l'accès à la propriété. Nous proposons que les prix des terrains suivent les prix du marché, avec des fluctuations des prix, afin que ce soit le public qui décide du prix des biens immobiliers. Si la tarification vise à maximiser les profits et à maintenir les prix toujours plus élevés, nous devons changer notre façon de penser », a suggéré M. Thanh.
Du point de vue d'une agence de gestion de l'État, M. Dao Trung Chinh, directeur du département de la planification et du développement des ressources foncières (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement) a partagé que si la méthode de l'excédent n'est pas utilisée strictement, la volonté subjective de l'évaluateur, de l'expert et des dirigeants locaux affectera grandement les résultats de l'évaluation. Sans compter que cela dépend aussi du taux d'augmentation des prix de l'immobilier, alors que nous n'avons pas d'agence de surveillance et que nous n'avons pas suffisamment d'informations.
M. Chinh a également déclaré que le Département continuera d'écouter les opinions du marché et de les synthétiser pour les soumettre aux dirigeants du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et du gouvernement en fonction de l'évolution du marché.
Thanh Bui
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