Pour mieux comprendre les enjeux liés aux prix, aux valeurs marchandes ainsi qu'à la valeur (intrinsèque, fondamentale) de l'immobilier, TG&VN a eu une conversation avec le professeur associé, Dr. Nguyen Minh Ngoc, chef du département d'évaluation - Affaires immobilières, Université des finances et du marketing, Ho Chi Minh-Ville. Hô Chi Minh
Cher professeur associé, Dr Nguyen Minh Ngoc, le prix est l’un des facteurs qui affectent grandement les activités d’investissement immobilier. Pouvez-vous expliquer cela plus en détail ?
Terrain - L'immobilier a un prix. L’augmentation des prix raisonnables, ou pour la plupart déraisonnables, au Vietnam a stimulé tous les secteurs de la société à rechercher des activités d’investissement immobilier. La réalité objective et l’évolution subjective des prix des terrains et de l’immobilier au cours des 30 dernières années ont amené de nombreux individus et organisations à perdre leur équilibre émotionnel, financier et rationnel.
Le prix du terrain - l'immobilier est l'expression monétaire de la valeur de ce terrain - l'immobilier, c'est-à-dire le montant d'argent qui doit être payé pour le terrain - l'immobilier. Le prix du terrain – de l’immobilier en général – est une quantité qui varie en fonction de la valeur. Lorsque l'offre et la demande de terrain - bien immobilier correspondent, le prix peut refléter et correspondre à la valeur de ce terrain - bien immobilier, ce cas se produit rarement. Le prix du terrain - de l'immobilier sera supérieur à sa valeur si l'offre est inférieure à la demande. À l’inverse, si l’offre dépasse la demande, le prix sera inférieur à la valeur.
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| Professeur associé, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Source : RED) |
C'est une connaissance classique en microéconomie. Cependant, pour diverses raisons, de nombreuses personnes s'arrêtent souvent (ou ne connaissent) que des termes généraux comme celui-là. Ils n’ont souvent pas la capacité d’appliquer et de développer une réflexion sur l’investissement immobilier. Les gens disent souvent : « Le marché parle de lui-même » ou « Toute théorie est grise ». « Seul l’arbre de vie est toujours vert »… À partir de la compréhension des connaissances générales, les investisseurs immobiliers doivent développer leur propre réflexion pour chaque décision et approche spécifique.
Alors, quels facteurs influencent généralement les prix, monsieur ?
Les prix sont généralement déterminés par l’offre et la demande sur le marché. Cependant, il est nécessaire de comprendre correctement et de manière globale la catégorie de « marché ». Le marché dont nous parlons souvent dans les médias comme : les appartements, les terrains, les zones commerciales... avec des zones, des segments et des biens populaires n'est qu'un petit coin du marché global.
Si l'on considère les 365 000 kilomètres carrés du Vietnam, auxquels s'ajoutent les actifs terrestres (y compris les ouvrages de construction et les actifs attachés au terrain comme les arbres vivaces...), le marché global est beaucoup plus vaste et plus diversifié. En revanche, si les investisseurs ne pensent qu’aux prix et ne collectent des informations que sur les prix, ils passeront à côté d’un domaine de réflexion plus attractif et plus efficace dans leurs activités d’investissement. Ce sont des réflexions sur : la valeur marchande.
Beaucoup de gens sont encore flous sur le concept de valeur marchande de l’immobilier, pouvez-vous expliquer cela plus clairement ?
Pour comprendre la valeur marchande, il faut d’abord comprendre les concepts de valeur (intrinsèque – fondamentale). Cette question sera abordée plus en détail ci-dessous. La valeur marchande d'un bien immobilier correspond aux fonctions et aux utilisations d'un bien immobilier à certaines fins. Ces objectifs peuvent être généraux ou spécifiques à chaque individu ou organisation. En réalité, il existe une grande variété d’objectifs pour différents publics. En d’autres termes, le nombre de cibles immobilières peut atteindre des milliers, voire plus.
On parle souvent de deux catégories de valeur marchande de l’immobilier : la valeur d’usage et la valeur d’échange. L'immobilier ne sert pas seulement à vivre, à faire des affaires, à faire du profit... mais aussi à servir à des fins diverses, parfois à des fins étranges.
Par exemple, quelqu’un a acheté un terrain juste pour attendre le printemps afin d’observer la croissance d’un insecte rare ; Ou bien il existe un type de bien immobilier qui est très adapté pour lever des capitaux financiers. En utilisant cet immobilier comme financement, il récoltera 100 milliards de VND, mais s'il est acheté et vendu librement, le prix ne sera que de 30 milliards de VND. En d’autres termes, cet immobilier est un immobilier financier.
À partir de l’exemple ci-dessus, réfléchir à la valeur marchande d’un bien immobilier va au-delà de la vision conventionnelle de l’achat, de la vente ou de la vie. Ils répondent à des objectifs spécifiques et spécialisés répondant à des besoins divers du marché. Et les prix de location ou de vente libre ne peuvent pas être utilisés pour mesurer la valeur qu’ils apportent.
Les investisseurs doivent donc personnaliser chaque bien immobilier pour chaque segment et chaque client individuel afin de détecter avec précision la valeur marchande. La valeur d'un bien immobilier dont un individu ou une organisation de la société peut profiter et ressentir est considérée comme la valeur marchande (plus large que la catégorie de prix).
Donc, la valeur marchande dépend en grande partie de la valeur immobilière, monsieur ?
La valeur immobilière est le domaine le plus intéressant, mais aussi le plus insaisissable et le plus difficile à mesurer, de l’évaluation immobilière. En comprenant la valeur marchande, les investisseurs immobiliers peuvent apprendre et maîtriser les questions liées à la valeur immobilière. Contrairement à la valeur marchande, la valeur immobilière ne contient plus ici le mot « marché ». En d’autres termes, avant qu’il y ait un marché, avant que le marché ne se forme, l’immobilier avait sa propre valeur.
La valeur est un concept abstrait, la signification de la terre - de l'immobilier en termes d'adéquation, de satisfaction des besoins humains. Les biens immobiliers ont la capacité de satisfaire les besoins humains sous une forme unique et distincte, mais leur valeur est liée aux objets et aux phénomènes dans un système de valeur total par l'interaction des besoins primaires mentionnés ci-dessus.
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Professeur associé, le Dr Nguyen Minh Ngoc possède de nombreuses années d’expérience dans la formation et la pratique de l’évaluation immobilière sur le terrain. (Source : RED) |
En comprenant la valeur marchande, les investisseurs immobiliers peuvent apprendre et maîtriser les questions liées à la valeur immobilière. Le marché est une catégorie ; En tant que forme; C'est un ensemble de conventions. Ou comprendre le marché comme un ensemble de scénarios ; C’est un contexte de fluctuation et de phase… Il existe de nombreux points de vue, perspectives et déclarations sur le marché en général et sur le marché immobilier en particulier. La valeur marchande des biens immobiliers évolue donc également de manière imprévisible.
Cependant, si nous allons à la racine même de l’immobilier, nous trouverons la valeur fondamentale de l’immobilier lui-même. Ces valeurs intrinsèques fondamentales, si elles sont liées aux besoins fondamentaux et immuables de la civilisation humaine, créeront un système de valeurs fondamentales pour l’immobilier qui ne dépend d’aucun marché, où que ce soit dans le monde.
Pouvez-vous nous donner quelques exemples précis afin que nos lecteurs puissent mieux comprendre les valeurs fondamentales intrinsèques de l’immobilier ?
Par exemple, une forêt primitive, une île dans un lac d’eau douce, une grotte, un sommet de montagne… ont toujours de la valeur. Mais il n’existe pas de marché distinct (marché de succursales) pour ce type de biens immobiliers. Un autre exemple, la pierre de rubis rouge vif et pur de la couleur du sang de pigeon , située au fond du lac Thac Ba, dans la province de Yen Bai, possède une grande valeur intrinsèque.
Cependant, elle n'a pas de valeur marchande en raison de deux cas possibles : 1/ parce qu'elle est située sous le lac, elle n'a pas été trouvée pour être mise sur le marché des pierres précieuses en exploitation ; 2/ c'est que le marché des pierres précieuses ne s'est pas encore formé au Vietnam ou dans le monde (quand les gens ne considèrent pas cette pierre Rubis comme précieuse parce qu'ils ne la comprennent pas complètement).
Si l'on considère la question sous l'angle de la valeur d'usage et de la valeur d'échange du bien, cette pierre n'a aucune valeur d'usage (aucune valeur marchande). En revanche, si ce Rubis est trouvé et échangé contre un voyage autour du monde, il développera sa valeur d'échange, se transformant en une relation de valeur marchande (le plaisir et les sentiments de celui qui reçoit la pierre), et non dans la catégorie de prix. L’investissement immobilier au Vietnam doit appliquer cette école pour identifier les valeurs cachées, puis les introduire sur le marché immobilier. Ils créent même leurs propres sous-marchés pour l’utilisation ou l’échange.
Alors, selon vous, pour investir efficacement dans l’immobilier, à quels facteurs les investisseurs doivent-ils prêter attention ?
En fait, dans de nombreuses études sur les « types » de biens immobiliers considérés comme uniques au Vietnam (mais populaires dans le monde, ou n'ayant pas de marché de succursales pour ce type de biens immobiliers dans le monde), j'ai découvert un type de biens immobiliers qui n'avait jamais été connu auparavant, circulant sur le marché immobilier vietnamien. La raison est que le Vietnam est en développement, au cours des 30 dernières années, les acteurs du marché se concentrent souvent sur des « types » faciles d'accès, avec peu d'exploration, peu de réflexion créative...
Par conséquent, en appliquant une bonne expertise et une bonne capacité d'évaluation immobilière, les investisseurs peuvent trouver tout à fait d'innombrables « diamants » précieux qui traînent sur un marché encombré et que personne ne ramasse. En d’autres termes, il s’agit d’une opportunité pour les investisseurs de posséder des actifs immobiliers de valeur et durables à des prix potentiellement très bas.
Cependant, les investisseurs doivent également comprendre les grandes tendances mondiales, les lois naturelles associées à l’immobilier, et ont besoin de la capacité et des méthodes pour prévoir les « tournants » de l’humanité pour mesurer la valeur de l’immobilier. L’arche de Noé n’aurait eu aucune valeur (ou peu de valeur) sans le grand déluge. Noé n'aurait pas construit l'arche sans le « murmure » (prédiction, rêve) de quelqu'un.
Par conséquent, l'évaluation immobilière à des fins d'investissement nécessite une réflexion approfondie et continue sur le rapport Prix - Valeur marchande - Valeur (noyau - intrinsèque). Les évaluateurs immobiliers en investissement doivent non seulement suivre de près et expérimenter en profondeur le marché immobilier en particulier et la vie en général, mais doivent également apprendre en permanence et s'équiper de connaissances académiques jusqu'à ce qu'ils cessent d'investir.
Merci!
Source
![[Photo] Le Premier ministre Pham Minh Chinh préside une conférence gouvernementale avec les localités sur la croissance économique](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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