Une course inégale sur le marché immobilier

Les entreprises rétrécissent et fonctionnent à perte.

Le secteur immobilier connaît depuis fin 2022 un contrôle extrêmement strict à grande échelle.

Les entreprises dont la santé financière est fragile, dont la capacité de gestion est faible… sont progressivement exposées aux difficultés du marché. De nombreux investisseurs qui poursuivent des projets « superficiels » sans garanties légales rencontrent également de nombreuses difficultés, doivent faire face à des pertes et même accepter de vendre des actifs pour maintenir leurs opérations.

La société par actions d'investissement LDG avait autrefois pour politique de transférer 2 projets, dont Bai But - Son Tra Beach Tourist Area, Da Nang et le complexe d'appartements Lot C1 dans le quartier de Binh An, ville de Di An, province de Binh Duong. Cette opération s'inscrit dans le cadre du plan de restructuration des actifs de l'entreprise visant à rembourser la dette bancaire et les obligations.

La zone touristique de la plage de Bai But - Son Tra était autrefois « traitée comme un œuf » par LDG, considérée comme l'un des projets stratégiques avec une vision à long terme. Avant d'envisager de vendre, la société a envisagé de trouver un partenaire pour participer avec un ratio de 50 à 70%, mais les dirigeants de LDG ont également admis que cette possibilité est peu probable dans le contexte actuel du marché immobilier.

Avant la conclusion de cet accord, M. Nguyen Khanh Hung, président du conseil d'administration de LDG, a été arrêté pour avoir trompé les clients. M. Hung est impliqué dans la construction illégale de 680 villas et maisons de ville par la société LDG dans le projet de zone résidentielle de Tan Thinh dans la commune de Doi 61, district de Trang Bom, province de Dong Nai.

Une situation commerciale difficile et l'absence de nouveaux projets ont également poussé LDG vers des pertes. Au cours de la période 2018-2019, l'entreprise a gagné plus de 600 milliards de VND par an. Pendant l’épidémie, les profits ont beaucoup diminué. D'ici 2022, le bénéfice de l'entreprise sera de 4 milliards de VND, le plus bas niveau jamais enregistré. Au cours des 9 premiers mois de 2023, LDG a enregistré une perte après impôts de 209 milliards de VND, contre un bénéfice de plus de 8 milliards de VND au cours de la même période l'année dernière.

La société LDG a rencontré des difficultés dans la mise en œuvre du projet (Photo d'illustration : Khong Chiem).

Hai Phat Investment Joint Stock Company a également vendu la totalité de sa contribution en capital à l'investisseur du terrain commercial TM 1, faisant partie du projet de zone résidentielle de Tan Lap Islet, à Nha Trang. Selon le plan, ce projet comprend 3 tours de 40 étages, dont 3 étages commerciaux, 10 étages d'hôtel et 27 étages d'appartements. Parallèlement à cela, Hai Phat prévoit de se concentrer sur la vente en gros de produits dans un certain nombre d'autres projets à Lao Cai, Bac Giang et Quang Ninh.

Bien qu'il se soit retiré du secteur immobilier depuis longtemps, le groupe Hoang Anh Gia Lai a également vendu l'hôtel Hoang Anh Gia Lai dans la ville de Pleiku, Gia Lai - le dernier bien immobilier de M. Duc. Selon l'annonce de la société, les recettes d'environ 180 milliards de VND ont également été utilisées pour rembourser la dette obligataire.

Plusieurs autres entreprises ferment et suspendent massivement leurs activités. La société par actions de développement et de commerce de logements (HDTC) a annoncé qu'elle suspendrait temporairement ses activités en raison de difficultés financières et de l'absence de source de revenus pour payer les salaires du personnel.

Or PVR Hanoi Investment Joint Stock Company a également suspendu temporairement ses opérations commerciales du 15 novembre 2023 au 14 novembre 2024 pour réorganiser le personnel et trouver de nouvelles orientations commerciales.

Pour les sociétés de courtage, la situation est tout aussi difficile. Mme Trinh Thi Kim Lien, directrice des ventes de Dat Xanh Services, a déclaré lors d'un événement récent qu'après 3 ans de pandémie et plus d'un an de crise du marché immobilier, la plupart des sociétés de courtage ont épuisé leurs fonds accumulés.

Mme Lien a déclaré qu'en 2023, le nombre de courtiers immobiliers a diminué de 60 à 70 % par rapport à la fin de l'année dernière. Les unités qui sont encore en activité sont confrontées à des difficultés de recrutement de personnel de vente, à des coûts de recrutement élevés et à une pression concurrentielle sur les politiques de salaires, de primes et de commissions. De nombreuses bourses doivent envisager de s’arrêter pour préserver leur capital, en attendant la prochaine phase du marché.

« Jamais dans l’histoire des affaires, les entreprises de courtage immobilier n’ont eu à faire face à des difficultés aussi graves que ces dernières années », a déclaré Mme Lien.

De nombreuses entreprises se mobilisent pour acquérir des fonds fonciers

Au contraire, de nombreuses entreprises n'hésitent pas à déclarer acheter davantage d'actifs, augmenter leurs fonds fonciers dans un contexte de marché toujours confronté à de nombreuses difficultés mais qui devraient tourner une nouvelle page à partir de cette année.

Un représentant de la société immobilière An Gia a déclaré qu'ils avaient toujours pour objectif de continuer à élargir les fonds fonciers propres, en donnant la priorité aux projets qui ont été approuvés pour les politiques d'investissement, qui sont adaptés au développement de projets abordables et qui ont un temps de mise en œuvre rapide.

La société est en train d'évaluer en profondeur deux fonds fonciers potentiels dans le district 8 et à Thu Duc (HCMC). Une fois la transaction finalisée, elle devrait permettre de mettre sur le marché plus de 4 000 produits dans un contexte de pénurie croissante de fonds fonciers dans la ville.

De nombreuses entreprises se lancent dans la course à l’acquisition de fonds fonciers (Illustration : Nguyen Mau Phuoc).

La société par actions d'investissement et de commerce immobilier An Duong Thao Dien a approuvé le plan de transfert des droits d'utilisation des terres sur 8 parcelles de terrain, toutes situées dans le quartier de Phuoc Long, ville de Thu Duc, ville de Ho Chi Minh. Le montant à payer s'élève à plus de 294 milliards de VND.

Or Ecopark Group est en train de négocier l'achat de l'intégralité de Song Thao Company Limited - l'investisseur du projet Thanh Thuy Hot Mineral Resort dans la ville de Thanh Thuy (district de Thanh Thuy, province de Phu Tho).

Dans le même temps, la société Ecopark Song Thao est autorisée à proposer des ajustements et à rétablir la planification du projet de station thermale de Thanh Thuy d'une superficie de 65 hectares, en complétant les procédures d'enregistrement des actifs sur le terrain conformément aux dispositions de la loi.

Cependant, les entreprises sont toujours confrontées à des difficultés dans la course aux acquisitions. Dans le cas de la société An Duong Thao Dien, l'entreprise doit dépenser plus de 294 milliards de VND pour les 8 transactions ci-dessus, alors que le montant en espèces au 30 septembre n'était que de plus de 53 milliards de VND, soit environ 18% de la valeur du transfert. Cette valeur de transfert est également supérieure à la valeur totale des biens immobiliers d'investissement (environ 274 milliards de VND) à la fin du troisième trimestre 2023.

Or Ecopark Group, bien qu'en 2022 son bénéfice ait été de près de 2 400 milliards de VND, soit une augmentation de 9% par rapport à l'année précédente, sa dette a augmenté de 11% par rapport à l'année précédente, à 19 415 milliards de VND. Le ratio d'endettement est resté à 3 fois, bien qu'il soit en baisse par rapport aux 4,1 fois de l'année dernière.

Il est facile de constater que les entreprises nationales sont toujours confrontées à de nombreux facteurs défavorables tels que la situation économique générale difficile, les problèmes juridiques non résolus des projets, les nombreuses lacunes des obligations d'entreprise et le manque d'accès aux flux de capitaux.

Une synthèse de DSC Securities Joint Stock Company (DSC) montre qu'en 2024, le groupe d'activités immobilières aura plus de 120 000 milliards de VND d'obligations arrivant à échéance, le plus haut niveau des 5 dernières années. Le fardeau du remboursement des obligations pèse toujours lourdement sur les entreprises immobilières et elles ont besoin d'une « intervention chirurgicale majeure » pour rétablir leur santé financière.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/cuoc-dua-khong-can-suc-tren-thi-truong-bat-dong-san-20240110112141844.htm