Expert : Il ne faut pas abandonner la méthode du « surplus

ANTD.VN - La plupart des opinions exprimées lors de l'atelier scientifique « Evaluation foncière appropriée pour la réalisation de projets » organisé par le journal Investment Newspaper dans l'après-midi du 27 juillet ont indiqué que la méthode du « surplus » dans l'évaluation foncière ne devrait pas être abandonnée, mais plutôt que les données d'entrée et de sortie devraient être standardisées.

Pourquoi propose-t-on d’éliminer la méthode du « surplus » ?

Actuellement, les projets d’amendements au décret 44 et à la circulaire 36 sont en cours de consultation par le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement auprès des ministères, branches et agences concernés. Il existe de nombreuses opinions différentes concernant les méthodes actuelles d'évaluation foncière que l'organisme de rédaction propose de modifier, en particulier l'élimination de la méthode du « surplus ».

Concernant la raison de la proposition d'éliminer la méthode du « surplus », M. Dao Trung Chinh, directeur du département de la planification et du développement des ressources foncières du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , chef de l'équipe éditoriale de la loi foncière révisée, a déclaré que les méthodes d'évaluation, y compris les méthodes du surplus, de la comparaison, de la déduction, du revenu, etc., sont toutes utilisées sur le marché mondial et sont toutes des méthodes scientifiques.

Toutefois, le Comité de rédaction a proposé de suspendre temporairement et de ne pas appliquer la méthode de l'excédent, car celle-ci couvre les méthodes de comparaison, de déduction, de revenu, etc.

« Les collectivités et les investisseurs craignent que l'abandon de la méthode des excédents ne retarde l'évaluation foncière. Nous posons la question inverse : pourquoi ce processus est-il encore lent maintenant que nous avons la méthode des excédents ? La raison doit être ailleurs », a demandé un représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

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Aperçu de l'atelier

Il a déclaré que la méthode de l'excédent n'est pas adaptée au Vietnam sur certains points, notamment : Dans cette méthode, les recettes estimées sont soustraites des coûts estimés. Dans le coût, nous calculons pour 3, 5, 10 ans plus tard, ce qui comporte quelques points faibles. Si nous définissons les coûts, il y a les coûts d’intérêt, la publicité, la gestion de projet. Combien de temps faut-il pour générer des revenus, combien de temps faut-il pour vendre, quel pourcentage des ventes est alloué...

« À mon avis, ces facteurs sont très flous. Par exemple, lorsqu'on estime une construction sur 3 ou 4 ans, le coût est très différent. Choisir de vendre sur 4 ou 5 ans est également très différent. Sans compter que le pourcentage estimé des ventes chaque année donne également des résultats très différents. Si nous ne sommes pas rigoureux, la volonté subjective de l'expert, de l'évaluateur et des dirigeants locaux influencera grandement les résultats de l'évaluation », a déclaré M. Dao Trung Chinh.

De plus, selon lui, sans parler de la dépendance au taux d'augmentation des prix de l'immobilier, nous n'avons pas d'organisme de surveillance et ne disposons pas de suffisamment d'informations.

« Dans cet esprit, nous proposons de ne pas l’appliquer pour l’instant, car il n’y a pas de système de base de données et pas de mises à jour », a déclaré M. Chinh.

La clé réside dans des données correctes.

Cependant, selon les points de vue des associations professionnelles telles que VCCI, Vietnam Valuation Association, Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA)... ainsi que de nombreux experts et entreprises, l'élimination de cette méthode n'est pas conseillée, ni en théorie ni en pratique, ce qui fait que l'évaluation foncière revient à la période d'avant 2007.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré qu'actuellement, Ho Chi Minh-Ville compte 320 projets, dont 280 projets appliquent la méthode du surplus, cette méthode a été appliquée principalement au cours des 8 dernières années. La raison vient du fait que d’autres méthodes sont difficiles à appliquer.

Cependant, cette méthode comporte de grands risques potentiels. Citant un projet dans une province, M. Chau a déclaré que l'agence provinciale a utilisé la méthode du surplus pour calculer la valeur d'utilisation des terres à environ 900 milliards de VND, mais une autre agence a calculé le chiffre à 1 800 milliards de VND, et une autre agence l'a calculé à 1 300 milliards de VND.

« Alors pourquoi y a-t-il une telle erreur ? M. Chau a expliqué que toutes les méthodes doivent s'appuyer sur des données d'entrée, mais que si ces données ne sont pas collectées avec précision, l'indice des prix moyen est impossible à calculer. »

M. Tran Quoc Dung, directeur général adjoint de Hung Thinh Corporation, a déclaré que sans la méthode de l'excédent, de nombreux projets ne peuvent pas utiliser d'autres méthodes car il n'y a pas d'actifs similaires à comparer, sans parler du fait qu'au moins 3 actifs sont nécessaires pour la comparaison.

Ce représentant d'entreprise a également déclaré qu'en réalité, la méthode de l'excédent n'est pas aussi compliquée que le croit le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, car elle est basée sur des données de marché et a la capacité de déterminer le potentiel de développement, ce qui est bon pour les entreprises et les gestionnaires.

De plus, la méthode du surplus montre des informations telles que le prix d'achat de l'appartement que le marché peut accepter, les hypothèses de vente, les coûts, etc. Bien que d'autres méthodes ne prennent pas en compte ces facteurs, si elles sont utilisées, il est possible que l'investisseur donne un prix irréaliste et inefficace, et que l'État ne puisse pas collecter le montant d'argent approprié, etc.

« Nous recommandons de conserver la méthode de l'excédent, car elle est scientifique et conforme aux pratiques internationales. Cette méthode est appliquée depuis de nombreuses années et, malgré de nombreux problèmes, la réalité locale a démontré son applicabilité. Dans de nombreux cas, si elle n'est pas appliquée, les prix des terrains ne peuvent être déterminés », a déclaré le dirigeant du groupe Hung Thinh.

De même, l'avocat Nguyen Hong Chung, président du conseil d'administration de DVL Ventures - vice-président du Hanoi Real Estate Club, a également exprimé son opinion selon laquelle le fait que l'agence de rédaction estime qu'il y a un manque de base de données pour déterminer les facteurs subjectifs liés aux personnes ne signifie pas que cette méthode n'est pas appropriée. Parce que ces deux facteurs se produisent avec d’autres méthodes.

Il a donné l'exemple d'un projet à usage mixte où l'investisseur doit mettre en œuvre des composants tels que l'électricité, les routes, les écoles, les gares, etc. et les remettre à l'État, les trois autres méthodes ne seront pas applicables car elles ne prennent pas en compte l'infrastructure sociale qui est restituée à l'État pour exploitation.

Selon la méthode résiduelle, ces coûts sont inclus dans le coût d’achèvement du projet. Si nous abandonnons la méthode du surplus, il est très difficile de déterminer la valeur du projet formé dans le futur.

L'avocat Tran Duc Phuong, du Barreau de Ho Chi Minh-Ville, a également déclaré que les raisons de l'abandon de la méthode de l'excédent n'étaient pas convaincantes.

« On ne peut pas dépenser maintenant pour le réinvestir deux ou trois ans plus tard, perdre du temps et ne pas résoudre le problème. La méthode du surplus est associée à de nombreuses réglementations, notamment celles qui autorisent l'État à mettre en place des politiques pour réguler la valeur que l'immobilier peut créer. C'est la seule méthode permettant de calculer cette valeur… »

Le professeur Dr. Hoang Van Cuong, membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, a également déclaré que la méthode de l'excédent, si les facteurs de calcul ne sont pas standard, c'est-à-dire que l'entrée n'est pas standard, conduira à des résultats de sortie inexacts. Les investisseurs veulent toujours obtenir le prix de sortie le plus bas, tout en obtenant le coût d’entrée le plus élevé, ce qui entraîne une perte budgétaire.

Il a toutefois déclaré que cette méthode est encore largement utilisée dans le monde, sans perte car il n'y a pas de différence entre la vente et l'évasion fiscale. « Leur environnement commercial et juridique est transparent et discipliné.

Dans un tel environnement, même si le prix d’entrée est inférieur au prix réel, lorsqu’il y a une différence dans le prix de vente, celle-ci sera régulée par des taxes. « La méthode en elle-même n'est pas un problème à payer, mais cela est dû au mécanisme de gestion », a déclaré le professeur Dr. Hoang Van Cuong.

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