Quels sont les coûts qui rendent les prix de l’immobilier inhabituellement élevés ?

Les prix des appartements à Hanoi augmentent anormalement, bien au-delà de la capacité de la majorité des personnes à revenus moyens et faibles à acheter des maisons - Photo : N.TRAN

Selon le ministère de la Construction , les prix actuels des logements sont constitués des coûts du terrain, des coûts de construction, des intérêts des prêts, des bénéfices des entreprises, des impôts et des frais de courtage...

Pour contrôler les prix de l’immobilier, certains experts recommandent des solutions pour ajuster les prix des terrains, calculer les taxes, les frais et les intérêts des prêts du projet à des niveaux appropriés, tout en contrôlant les prix des matières premières, en équilibrant l’offre et la demande et en empêchant la spéculation immobilière.

Le prix des appartements de milieu de gamme est également de 100 millions de VND/m2

Selon le ministère de la Construction, au deuxième trimestre de cette année, à Hanoi, les prix de vente de certains projets d'appartements ont fortement augmenté, dont les prix des appartements dans la zone urbaine de Royal City ont augmenté de 33%, l'appartement The Pride a augmenté de 33%, la zone urbaine de My Dinh Song Da - Sudico a augmenté de 32%, Vinhomes West Point a augmenté de 28%. Dans certaines anciennes zones urbaines telles que la zone urbaine de Trung Hoa - Nhan Chinh, les prix des appartements ont également augmenté de 25 %, et la zone des appartements de réinstallation à Nam Trung Yen a augmenté de 20 %.

Le prix de vente moyen des appartements en mai 2024 a augmenté par rapport à la fin de 2023, en particulier le projet Udic Westlake était de 56,7 millions de VND/m2, D'. El Dorado 85,3 millions VND/m2, HDI Tower 160,1 millions VND/m2, Feliz Homes 53,9 millions VND/m2, GoldSeason 63,8 millions VND/m2.

Le ministère de la Construction a déclaré qu'auparavant, les appartements de milieu de gamme avaient des prix demandés allant de 50 à 70 millions de VND/m2, mais maintenant le prix de transaction est passé à 70 à 100 millions de VND/m2.

Par exemple, le projet Noble Crystal Tay Ho est proposé à un prix d'environ 187 millions de VND/m2, celui du Mandarin Garden est proposé entre 80 et 105 millions de VND/m2. Notamment dans le projet The Grand, rue Hai Ba Trung, dans le district de Hoan Kiem, certains appartements ont un prix de vente de près d'un milliard de VND/m2.

À Ho Chi Minh-Ville, au deuxième trimestre 2024, le segment des appartements de milieu de gamme a augmenté de 2 %, le segment haut de gamme a augmenté de 5 % par rapport à la même période en 2023. La rareté de l'offre neuve a également fait grimper les prix de vente des projets d'appartements d'occasion à Ho Chi Minh-Ville.

Plus précisément, le projet d’appartements City Garden a un prix de vente moyen de 85 millions de VND/m2, soit une augmentation de 18 % ; Les projets Antonia (District 7) et Masteri Thao Dien (ville de Thu Duc) ont augmenté respectivement de 11 % et 10 %. À la fin du deuxième trimestre, les prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville ont augmenté en moyenne d'environ 6 % par rapport à la fin de 2023.

Certains projets d'appartements à Ho Chi Minh-Ville ont des prix de vente élevés comme Cantavil An Phu qui a augmenté de 22,6% à 54,5 millions de VND/m2, Zenity (District 1) qui a augmenté de 18,2% à 101,4 millions de VND/m2, Green View (District 7) qui a augmenté de 25,1% à 53,9 millions de VND/m2, The Panorama (District 7) qui a augmenté de 15,5% à 69,6 millions de VND/m2.

Pourquoi les prix sont-ils anormalement élevés ?

Des enquêtes et évaluations récentes du ministère de la Construction montrent que le coût des frais d’utilisation du sol par mètre carré de logement est assez élevé. Dans la zone résidentielle de GP Invest à Hanoi, environ 15 millions/36,35 millions de VND, soit 41,5 % du prix de vente ; Projet d'appartements à Hai Phong 6,67 millions/34,54 millions de VND, soit 19,3 % du prix de vente ; Projet de logements de faible hauteur à Hai Phong 60,14 millions/156,83 millions de VND.

De même, dans la zone urbaine de Dong Tang Long, ville de Thu Duc (HCMC), il est de 2,34 millions/8,84 millions de VND. Projet de villa dans la zone urbaine de Chanh My, province de Binh Duong, les frais d'utilisation du terrain représentent 16,3 % du prix de vente.

Selon le ministère de la Construction, si le prix du terrain de 2024 est appliqué, les coûts d'utilisation du terrain des projets continueront d'augmenter fortement. Plus précisément, les frais d'utilisation du terrain dans la structure des prix des logements du projet GP Invest ont augmenté de 60 %, la zone urbaine de Dong Tang Long, la ville de Thu Duc ont augmenté d'environ 60 à 65 %, le projet de villa Chanh My a augmenté de 50 % du prix de vente.

Le ministère de la Construction a estimé que l'application d'une nouvelle liste de prix des terrains proches du marché dans les temps à venir augmentera les prix des logements et de l'immobilier en moyenne de 15 à 20 % par rapport à la période précédente. Plus précisément, le coût d'investissement de construction par mètre carré de logement dans le projet de logement GP Invest (Hanoï) est de 5,1 millions/36,3 millions de VND, soit environ 14,1 % du prix de vente. Projet d'appartement à Hai Phong 15,7 millions/34,5 millions de VND, représentant environ 45,5 % du prix de vente. Projet de logements de faible hauteur à Hai Phong 31,2 millions/156,8 millions de VND, soit 20,53 % du prix de vente des maisons...

En outre, bien que chaque projet ait des échelles et des produits différents, les coûts d'investissement pour la construction de projets de logements ont fluctué peu ou pas significativement ces derniers temps en raison de l'augmentation des coûts de prévention et de lutte contre les incendies, a déclaré le ministère de la Construction.

En ce qui concerne le coût de l'emprunt de capitaux pour la mise en œuvre du logement, selon ce ministère, si les projets de logement empruntent des capitaux commerciaux de 30 à 70 % du capital d'investissement total du projet, le coût des intérêts sera d'environ 3 à 5 % du coût total de l'investissement de construction. Le coût de vente normal des projets de logements commerciaux est de 3 à 7 % du prix de vente du bien immobilier, et dans certains projets, il peut atteindre jusqu'à 15 % du prix de vente de la maison.

Le dernier groupe qui compose les prix actuels de l'immobilier est constitué des coûts fiscaux, des bénéfices et des coûts de gestion du propriétaire du projet pour les logements de grande hauteur, de 10 à 20 %, et pour les logements de faible hauteur, de 20 à 30 % du prix de vente.

Source : Ministère de la Construction - Graphiques : T.DAT

Comment réduire les prix de l’immobilier ?

Sur la base de tous les types de coûts et du ratio des coûts qui composent le prix de vente de la maison comme ci-dessus, en parlant avec Tuoi Tre , M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association de courtage immobilier, a déclaré que les prix actuels des terrains sont très élevés par rapport aux revenus des gens, les agences de gestion doivent donc ajuster les prix des terrains en fonction de la réalité.

« Le principe de l'ajustement des prix fonciers au marché convient aux zones urbaines qui se sont développées de manière stable et dont les paramètres de transaction sont clairs, comme le district 1 de la ville de Thu Duc (HCMV), et les districts de Hoan Kiem, Ba Dinh et Dong Da (Hanoï). Cependant, pour les zones non développées, si nous n'ajustons pas les prix fonciers pour créer une dynamique de développement, cela sera très dangereux », a déclaré M. Thanh.

M. Thanh a cité une leçon de la Chine qui montre que les entreprises construisent beaucoup de maisons mais que les prix sont élevés (en partie à cause du coût élevé des terrains), de sorte que les maisons ne peuvent pas être vendues. Lorsque les entreprises rencontrent des difficultés, le gouvernement ne peut pas les sauver, même s’il le souhaite. Car après tout, c’est l’acheteur de la maison qui prend la décision finale.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, la structure des coûts fonciers d'un projet de logement, y compris les frais d'utilisation du terrain et les coûts de déblaiement du site, représente un montant important en fonction de la densité de construction de chaque projet.

Du point de vue d'une entreprise d'investissement immobilier, M. Nguyen Quoc Khanh, président de DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, a souligné que la chose la plus importante pour les entreprises qui investissent dans des projets de logement aujourd'hui est le temps. Réduire le temps nécessaire à la réalisation des procédures liées aux projets de logement grâce à des réglementations claires aidera les entreprises à réduire les coûts de conformité, réduisant ainsi les prix des logements.

Selon M. Thanh, l'orientation du développement du marché immobilier doit viser la stabilité et l'amélioration de la qualité de vie des populations. La marge bénéficiaire de 10 à 20 % du prix de vente de la maison de l'investisseur immobilier est normale, mais il est nécessaire de revoir la réalité pour voir si elle est vraie, car il existe des projets immobiliers à grande échelle, construits sur des terrains entièrement neufs, attirant les acheteurs, le bénéfice de l'investisseur du projet est plusieurs fois supérieur au nombre de statistiques.

De nombreux experts immobiliers estiment également que pour équilibrer l’offre et la demande actuelles de logements, il est nécessaire d’augmenter l’offre de logements à bas prix. Cet approvisionnement dépend en grande partie de la participation des ministères, des branches et des localités. En outre, il est nécessaire de changer les mentalités pour ne pas exploiter les terres, mais pour viser à contrôler les coûts fonciers à un niveau adapté aux revenus de la majorité des gens. Avec les coûts fonciers élevés actuels, de nombreuses entreprises n’oseront pas investir dans des projets, ce qui rendra difficile l’augmentation de l’offre de logements dans un avenir proche.

Pour réduire les prix actuels de l'immobilier, M. Le Hoang Chau a déclaré que les six choses suivantes doivent être faites :

1. Réduire les coûts fonciers.

2. Réduire les taxes et les frais connexes.

3. Réduisez les coûts d’intérêt.

4. Maintenir des coûts stables des matériaux d’entrée pour le projet, y compris l’essence et l’électricité.

5. Comment simplifier le processus d’approbation des projets de logement, réduisant ainsi les coûts de conformité réglementaire.

6. Empêcher la spéculation immobilière, créer intentionnellement des niveaux de prix virtuels à des fins lucratives, augmenter le dépôt pour les enchères foncières à 20 % et punir sévèrement ceux qui abandonnent leur dépôt après avoir remporté l'enchère.

Il existe également des raisons spéculatives, créant des prix virtuels.

Le ministère de la Construction a également confirmé que les prix élevés des logements sont en partie dus aux investisseurs immobiliers qui profitent de la pénurie sur le marché pour proposer des prix élevés. Certains groupes spéculatifs, investisseurs et individus agissant en tant que courtiers perturbent le marché pour « gonfler les prix et créer des prix virtuels ».

Normalement, les investisseurs de projets immobiliers dépensent environ 3 % du prix de vente de la maison pour payer la salle des marchés et le courtier en vente, mais les salles des marchés choisissent souvent en fonction de la situation du marché d'ajouter le prix lors des transactions avec les clients, cette différence n'est pas fixe, elle peut être de 5 % du prix de vente, 10 % du prix de vente ou 20 % du prix de vente de la maison.

Par exemple, un projet de logements de faible hauteur à Hung Yen a un prix de vente de 7 à 8 milliards de VND/unité, la différence de prix moyenne est d'environ 750 millions de VND, mais lorsque le marché se refroidit, la différence de prix n'est que de 250 millions de VND/unité.

Projet immobilier en construction dans le 7e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : QUANG DINH

Pénurie d'offre de logements, prix fiévreux, faibles transactions immobilières

La fièvre des prix de l'immobilier à Hanoi depuis le début de l'année soulève de nombreuses questions concernant la politique actuelle de développement du logement pour la population. Les prix de l'immobilier ont augmenté de manière continue au fil des trimestres et ont atteint un nouveau niveau de prix record, dépassant de loin le niveau de prix d'il y a un an, tandis que les transactions réelles sur le marché ont diminué. Alors que l'offre de logements continue d'être rare, que le logement abordable est « éteint », l'offre de logements sociaux et de logements à loyer modéré diminue, avec presque aucune nouvelle offre à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville. Les prix de l’immobilier sont élevés, la majorité des personnes à revenus faibles et moyens qui ont besoin d’un véritable logement ne peuvent pas se permettre d’acheter une maison.

Face aux signes inhabituels sur le marché immobilier, le Premier ministre rencontrera dans les prochains temps les entreprises et les groupes du secteur immobilier pour discuter des solutions pour détendre le marché.

Selon le rapport analysant la structure des coûts, le prix de vente et les raisons de l'augmentation des prix de l'immobilier récemment envoyé par le ministère de la Construction au Bureau du gouvernement (18 septembre), l'offre de logements du pays diminue sérieusement. Au deuxième trimestre 2024, seuls 9 projets de logements ont été achevés, avec une échelle d'environ 6 000 appartements, maisons unifamiliales et maisons de ville mis en service. Et si l'on compte la première moitié de cette année, l'offre de logements achevés n'a atteint qu'environ 9 000 appartements, maisons unifamiliales et maisons de ville. Le nombre de nouveaux projets de logements autorisés n’est que d’environ 20 000 unités.

La pénurie de logements et d’offres foncières à Hanoi depuis fin 2023 a fait grimper rapidement les prix des logements. Certains projets d'appartements de luxe dans la région du lac de l'Ouest qui ont été ouverts à la vente ont tous des prix de vente initiaux de plus de 100 millions de VND/m2. Pendant ce temps, la zone urbaine de Vinhomes Co Loa vient de lancer des maisons de ville avec des prix de plus de 300 millions de VND/m2. Il est à noter que les terrains mis aux enchères dans les villages ruraux et les districts suburbains de Hanoi tels que Hoai Duc, Thanh Oai, Phuc Tho, à 30-40 km du centre-ville, ont également été poussés à plus de 100 millions de VND/m2.

Le ministère de la Construction identifie les causes et les solutions pour réduire les prix des logements

4 raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier augmentent :

1. Les coûts des terrains augmentent en fonction de la nouvelle liste de prix des terrains, les enchères de terrains sont plusieurs fois supérieures au prix de départ, ce qui augmente le niveau des prix des terrains.

2. Le phénomène de « création de prix virtuels et de gonflement des prix » par les spéculateurs et les particuliers pratiquant le courtage immobilier.

3. Manque d’offre immobilière et de logements pour répondre aux besoins de la majorité des personnes à revenus faibles et moyens.

4. Les récentes fluctuations économiques liées aux marchés boursiers, obligataires et de l'or ont provoqué un important flux d'argent vers l'immobilier pour trouver un « refuge » sûr.

6 solutions pour réduire les prix de l'immobilier :

1. Supprimer les difficultés de procédure et de légalité, augmenter l’offre du marché, promouvoir un développement sûr et durable du marché.

2. Rectifier le fonctionnement des enchères foncières, perfectionner la réglementation des enchères foncières dans le sens d'une augmentation des dépôts, d'une détermination des prix de départ plus proches de la réalité, d'un raccourcissement du délai de paiement des gains des enchères et d'une limitation des enchérisseurs à des fins spéculatives.

3. Rechercher et proposer des politiques fiscales pour les personnes qui possèdent de nombreuses maisons et terrains afin de limiter la spéculation.

4. Avoir des solutions et des mesures pour limiter les impacts négatifs de la publication de nouvelles listes de prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024.

5. Modèle pilote de centre de transactions immobilières et de droits d’usage du sol géré par l’État.

6. Renforcer l'inspection et l'examen de l'organisation des enchères de droits d'utilisation des terres, des appels d'offres pour les projets utilisant des terres, gérer efficacement les activités commerciales de services immobiliers, les salles de marché immobilières et les activités de courtage.

Logements sociaux dans les pays voisins

Selon le journal Nation (Thaïlande) rapporté début avril, le secrétaire général du Conseil d'investissement de Thaïlande (BOI), Narit Therdsteerasukdi, a déclaré que les incitations fiscales au logement ont été approuvées par le conseil depuis le 15 mars. Ces incitations font partie de la troisième phase d'un projet visant à fournir des prêts pour aider les personnes à faibles revenus à acheter des maisons individuelles et des condominiums, lancé par la Banque gouvernementale du logement de Thaïlande (GHB).

Actuellement, le programme d'aide fiscale s'applique uniquement aux maisons d'une superficie minimale de 70 mètres carrés pour les maisons individuelles et les appartements d'une superficie au sol d'au moins 24 mètres carrés. Selon M. Therdsteerasukdi, BOI a soutenu des projets de logement pour les travailleurs à faible revenu depuis 1993. Parmi ceux-ci, BOI a participé à la fourniture de 44 projets d'appartements avec 34 900 appartements dans la capitale Bangkok, les provinces de Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom et Chonburi.

Le gouvernement malaisien a annoncé le 17 septembre qu'il lancerait au moins 23 nouveaux projets de logements abordables dans le cadre du Programme de logement populaire (PPR) à travers le pays, selon l'agence de presse Bernama. Le vice-ministre du Logement et des Collectivités locales (KPKT), Datuk Aiman ​​​​Athirah Sabu, a déclaré qu'en septembre 2024, le gouvernement malaisien avait achevé 166 projets de logements abordables, avec 104 081 unités pour les travailleurs à faible revenu et continuait de construire 16 autres projets.

Les maisons du projet PPR sont vendues entre 45 000 et 60 000 ringgits (de 10 700 à plus de 14 000 USD) par unité. Les projets futurs seront intégrés à de nouveaux équipements, contribuant ainsi à améliorer la qualité de vie des résidents.

Source : https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm