À partir du 1er août 2024, les projets en retard seront annulés sans indemnité. Cette réglementation permettra de « nettoyer » les investisseurs, d’empêcher la spéculation foncière et de gérer les projets « suspendus ».
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| Le projet IFC One Saigon (District 1, Ho Chi Minh Ville) après 17 ans n'est toujours pas achevé. |
Des mesures fortes pour stopper la spéculation foncière, des projets « suspendus »
Situé sur une « terre dorée » juste au coin de la rue Ham Nghi - Ton Duc Thang (District 1, Ho Chi Minh Ville), le projet IFC One Saigon (anciennement connu sous le nom de Saigon One Tower) est toujours inachevé après une courte période de redémarrage animé.
Construit sur une superficie de 6 672 m2, avec une échelle de 5 sous-sols, 3 étages techniques et 41 étages supérieurs, l'IFC One Saigon a commencé la construction il y a 17 ans, mais après 5 ans de mise en œuvre lente, en 2011, le projet a officiellement arrêté la construction. Après de nombreux changements de propriétaire, l'IFC One Saigon n'est toujours pas terminé. Ce projet a été cité à plusieurs reprises dans la liste des projets qui ternissent l’image de la ville.
En face du marché Ben Thanh (HCMV), juste à côté de la station de métro animée n°1, se trouve un bloc de béton brut appelé One Central Saigon (anciennement connu sous le nom de The Spirit of Saigon). Il s'agit d'un complexe de centre commercial, bureau, appartement, super appartement, hôtel 6 étoiles, d'une superficie totale de plus de 8 500 m2, situé sur le terrain quadrilatère Ben Thanh avec un emplacement privilégié en plein centre du District 1 avec 4 façades. Ce projet a également connu de nombreux propriétaires, mais il n'y a pas encore de date d'achèvement.
De même, le projet Lancaster Lincoln (District 4), investi par Trung Thuy Lancaster Company Limited, a commencé sa construction en 2017, mais après la construction souterraine, il a été « gelé ». Entre-temps, le projet D-One Saigon (Go Vap District) de la société DHA a été approuvé en 2016, mais jusqu'à présent, il ne s'agit encore que d'un terrain vide.
L’un des points nouveaux de la loi foncière de 2024 est d’appliquer des sanctions aux projets qui changent de finalité, reconnaissent les droits d’utilisation des terres et reçoivent des transferts de droits d’utilisation des terres, alors que la loi précédente n’appliquait la révocation des terres en raison de violations qu’aux projets qui étaient des terres attribuées ou des terres louées.
Ci-dessus ne sont que quelques exemples de projets qui ont été « suspendus » pendant de nombreuses années à Ho Chi Minh-Ville. La loi foncière de 2013 stipule qu'après l'approbation de la décision de politique d'investissement, un projet dispose d'une période de mise en œuvre de 12 mois, ou de 24 mois en cas de prolongation. Si ce délai n’est pas respecté, le projet sera révoqué. Cependant, récupérer ces projets n’est pas simple, surtout lorsque l’entreprise a réalisé des investissements de base sur ces terrains.
La loi foncière de 2024 (en vigueur à compter du 1er août 2024) contient de nombreuses réglementations plus strictes. Par exemple, un projet d'investissement qui n'est pas utilisé pendant 12 mois consécutifs à compter de la date de remise, ou dont l'avancement de l'utilisation du sol est en retard de 24 mois par rapport à l'avancement enregistré dans la décision d'investissement, sera révoqué.
Dans le cas où le terrain n'est pas mis en service ou que les travaux prennent du retard, l'investisseur bénéficie d'une prolongation de délai ne dépassant pas 24 mois et doit verser à l'État un montant supplémentaire correspondant. Après la période de prolongation, si le terrain n'a pas été mis en exploitation, l'État le récupérera sans indemnisation pour le terrain, les biens attachés au terrain et les coûts d'investissement sur le terrain.
Il faut prendre en compte le cas de « force majeure »
La reprise des projets suspendus pour régénérer les ressources foncières est essentielle, mais selon les experts, il faut prendre en compte les cas de force majeure, comme les procédures judiciaires qui prennent de nombreuses années. Car les entreprises elles-mêmes souhaitent également réaliser les démarches juridiques le plus rapidement possible pour pouvoir lancer les travaux de construction, les ventes et récupérer le capital.
S'adressant aux journalistes du journal Dau Tu, M. Angus Liew, président du conseil d'administration de Gamuda Land Vietnam, a estimé que la réglementation sur la remise en état des terres pour les projets qui ne sont pas mis en œuvre après l'expiration de la période de prolongation dans la loi foncière de 2024 vise à éviter le gaspillage des ressources foncières. Mais dans certains cas, la période de prolongation peut être plus longue, comme pendant l’épidémie de Covid-19.
D'après son expérience professionnelle, M. Le Huu Nghia, directeur général de Le Thanh Construction Company Limited, a déclaré qu'en réalité, il existe de nombreux cas de force majeure. Par exemple, une entreprise ne peut pas mettre en œuvre un projet en raison de la lenteur des procédures liées aux autorités. C'est pourquoi, selon M. Nghia, le décret d'orientation de la loi foncière doit compléter et clarifier ce contenu, sinon, dans de nombreux cas, des entreprises seront « injustement » tuées.
« Dès que nous avons soumis les documents du projet, nous avons dû établir un calendrier, mais après l'approbation de l'investissement, nous n'avons toujours pas pu le mettre en œuvre immédiatement, car la demande d'une licence d'investissement et d'autres procédures ont pris de nombreuses années », a partagé M. Nghia.
Le point d'ouverture pour les entreprises qui souhaitent poursuivre la mise en œuvre d'un projet lorsque l'avancement est en retard est que la loi prévoit des conditions de retard pour des raisons de force majeure telles que des catastrophes naturelles, des attaques ennemies, et s'il peut être prouvé que le projet est retardé en raison de la faute des autorités ou de ceux qui exercent des fonctions publiques, il ne sera pas révoqué. Toutefois, les entreprises ont également recommandé que les décrets d'orientation contiennent des réglementations plus détaillées et des sanctions spécifiques pour les personnes et les organisations qui causent indirectement des retards dans les projets.
Parallèlement au durcissement des réglementations de la loi foncière de 2024, la loi sur les activités immobilières de 2023 comporte de nombreux changements liés aux conditions financières des investisseurs. Par exemple, une entreprise immobilière doit disposer de capitaux propres d'au moins 20 % du capital d'investissement total pour les projets dont l'échelle d'utilisation des terres est inférieure à 20 hectares, d'au moins 15 % du capital d'investissement total pour les projets dont l'échelle d'utilisation des terres est égale ou supérieure à 20 hectares, et doit garantir la capacité de mobiliser des capitaux pour mettre en œuvre des projets d'investissement.
Dans le cas où une entreprise immobilière met en œuvre simultanément plusieurs projets, elle doit disposer de fonds propres suffisants pour garantir le ratio ci-dessus de chaque projet afin de mettre en œuvre tous les projets. En outre, la loi de 2023 sur les activités immobilières stipule également des conditions telles que les limites du solde créditeur, les obligations d'entreprise, etc.
Avec des réglementations aussi strictes, les entreprises doivent calculer soigneusement avant de démarrer un projet, pour éviter les investissements inefficaces, la stagnation du projet et le gaspillage de ressources.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html
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