Dépenser des milliards pour acheter un mini-appartement qui n'est pas encore né n'est pas différent d'une location à long terme

M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), a affirmé qu'actuellement, les mini-appartements sont un échange conceptuel d'un type de logement qui n'est pas réglementé par la loi. C'est pourquoi de nombreuses personnes dépensent des milliards pour acheter, mais cela n'a toujours aucun sens de propriété ; elles ne font que louer leur propre appartement.

Selon les analystes, les mini-appartements n’ont aucune base légale pour être reconnus comme un type de logement à vendre. En réalité, la plupart des particuliers achètent eux-mêmes des terrains, demandent ensuite un permis pour construire des maisons individuelles, puis les divisent en appartements indépendants à vendre.

Il s’agit d’un accord civil et non d’un contrat de vente car il ne prévoit aucune disposition prévoyant la vente d’une partie du bien.

M. Toan a cité l'exemple d'un particulier qui possédait un terrain d'environ 200 à 300 m2. Lors de la construction d'immeubles de grande hauteur et de la vente d'appartements, les propriétaires de ces appartements ne bénéficiaient pas de livres rouges distincts, mais leurs noms étaient partagés dans un seul livre rouge, sous forme de biens communs.

« Par conséquent, même si les propriétaires de mini-appartements dépensent des milliards pour acheter une maison, ils ne reçoivent pas réellement de certificat séparé, ils détiennent seulement un livre rouge photocopié qui est utilisé pour l'ensemble du bâtiment, ce qui n'est pas différent de la location d'une maison », a déclaré M. Toan.

Les mini-appartements sans livres rouges seront très risqués pour les acheteurs. (Illustration : Cong Hieu).

Partageant le même avis, l'avocate Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Company Limited, Barreau de Hanoi, a également déclaré que la loi actuelle ne prévoit pas le concept de mini-appartements. Comme il n’existe aucune trace de cette forme en tant que type de projet de logement commercial, les mini-appartements sont toujours considérés comme des maisons individuelles. L'acheteur ne reçoit pas de certificat séparé mais uniquement un certificat pour l'ensemble du bâtiment.

Conformément aux dispositions de l'article 6, clause 2, du décret n° 99/2015/ND-CP du gouvernement guidant la réglementation détaillée et la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur le logement de 2014, les organisations et les ménages individuels disposant de logements légalement établis, y compris les maisons individuelles conçues et construites avec plusieurs étages et plusieurs appartements, d'une superficie minimale de 30 m2 ou plus, conçues dans un style fermé, répondant aux exigences des immeubles d'appartements, se verront accorder un certificat de propriété par un organisme d'État compétent au propriétaire de chaque appartement pour garantir les droits et les intérêts légitimes des propriétaires.

Dans le cas où le propriétaire vend, loue, donne ou hérite d'un appartement dans cette maison à une autre organisation, ménage ou individu éligible à posséder un logement au Vietnam, le droit d'utiliser le terrain attaché à cette maison appartient à l'usage commun des sujets qui ont acheté, loué, reçu le don ou hérité de l'appartement.

« Ainsi, pour le type de mini appartement - logement individuel, s'il répond aux conditions prescrites, un certificat sera délivré pour chaque appartement. Si le mini appartement ne répond pas aux conditions prescrites, un seul certificat sera délivré pour l'ensemble de l'immeuble et pourra porter les noms des copropriétaires », a déclaré l'avocat Thu.

Selon Mme Thu, actuellement la plupart des mini-appartements à Hanoi ne remplissent pas les conditions pour délivrer des certificats pour chaque appartement. Par conséquent, les acheteurs de mini-appartements ne bénéficient pas de livrets rouges, mais conservent uniquement une photocopie du livret rouge, qui ne peut pas être utilisée comme garantie pour des prêts bancaires à des fins commerciales.

De nombreux mini-appartements sont situés au fond des ruelles et ne répondent pas aux exigences du PCC. (Photo : Cong Hieu).

Concernant la légalité des mini-appartements, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré qu'actuellement, les mini-appartements ne sont mentionnés dans la loi que sous la forme de logements privés bon marché, mais qu'il n'existe pas de concept de mini-appartements.

Selon M. Chau, la loi sur le logement de 2005 et le décret 90/2006/ND-CP ne contiennent aucune réglementation légale permettant « le développement de logements individuels et familiaux », conçus dans le style de mini-appartements, avec plusieurs étages et de nombreux appartements dans les zones urbaines. Le développement de l’habitat individuel et familial doit être conforme à l’urbanisme ; avoir un permis de construire ; doit assurer les exigences de connexion avec le système général d'infrastructure technique de la ville.

Ce n'est qu'en 2010, lorsque le décret 71/2010/ND-CP a remplacé le décret 90/2006/ND-CP, qu'il a permis « le développement de logements individuels pour les ménages et les particuliers », conçus comme des mini-appartements, avec plusieurs étages et de nombreux petits appartements dans les zones urbaines.

« Cette réglementation est inappropriée et contraire à la loi sur le logement de 2005. Lorsque le décret 71/2010/ND-CP était encore à l'état de projet, HoREA et le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville ont commenté et proposé de ne pas autoriser « le développement de logements individuels pour les ménages et les particuliers », conçus comme des mini-appartements, avec plusieurs étages et de nombreux appartements dans les zones urbaines, craignant que cela ne conduise à des constructions illégales, sans licence et non autorisées, perturbant la planification et augmentant la pression sur le système d'infrastructures urbaines.

« C'est la base légale pour le développement de mini-immeubles d'appartements ces derniers temps et elle a été exploitée pour construire illégalement des mini-immeubles d'appartements », a déclaré M. Chau.

Parce qu'ils ne sont pas « nés » et « contournent la loi » en construisant illégalement, en plus de violer l'urbanisme, les mini-appartements augmentent également la pression sur le système d'infrastructures urbaines, n'assurent pas la sécurité incendie et ne remplissent donc pas les conditions pour obtenir des livres rouges aux acheteurs.

Selon l'avocat Nguyen Quang Ngoc, directeur du cabinet d'avocats international Thien Viet (VIETSKY), l'absence d'un livre rouge a donné à de nombreuses personnes qui achètent des mini-appartements le sentiment de louer leur propre maison. Étant donné que l'appartement ne bénéficie pas d'un certificat, cela signifie également que l'acheteur n'a pas de droits de propriété légaux et ne peut pas l'hypothéquer ou l'utiliser comme apport en capital si nécessaire pendant l'utilisation.

En particulier, dans le cas où le terrain du projet est récupéré pour le déblaiement du site, les droits de l'acheteur seront considérablement affectés et dépendront fortement du vendeur car il participera en tant que personne dont la propriété est récupérée.

Il est donc clair que les acheteurs dépensent des milliards de dongs pour acheter un appartement, mais en réalité, ils ne peuvent qu’y vivre, et leurs droits de posséder et de disposer de ce bien sont très limités. Les acheteurs de maisons ne sont pas différents des locataires à long terme, qui paient une grosse somme d’argent et restent à long terme.

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