Immobilier : Marché « excité », marge de hausse des prix des appartements toujours présente, avertissement de fièvre foncière virtuelle selon les informations sur les fusions, dernières politiques efficaces

La valeur immobilière a besoin d’une base pour augmenter de manière durable, ce qui signifie qu’il doit y avoir un développement synchrone des infrastructures de transport, économiques et sociales. (Source : Thanh Nien)

Avertissement concernant une « fièvre foncière virtuelle » suite aux informations sur les fusions de provinces et de villes

Récemment, les localités ont simultanément averti la population de se méfier des informations non officielles sur les fusions entre provinces et villes, et de signaler aux autorités locales les fausses rumeurs, les spéculations sur les prix et les manipulations du marché.

Récemment, les provinces et les villes voisines de Hanoi ont connu des fluctuations en raison de rumeurs non officielles liées à la planification et à la fusion des provinces et des villes, les prix des terrains dans de nombreuses régions augmentant d'environ 20 %.

La police provinciale de Thai Binh vient d'émettre un avertissement aux investisseurs pour qu'ils restent calmes et ne se fient pas aux rumeurs concernant la fusion des unités administratives. Si une fraude ou une manipulation du marché est détectée, les investisseurs doivent la signaler rapidement au service de police le plus proche.

Le Département de la construction de la province de Phu Tho a également émis un avertissement concernant le risque de fièvre virtuelle dans la région. Le ministère a déclaré que jusqu'à présent, le volume des transactions sur les bourses est encore limité. Les prix élevés des terrains peuvent être une astuce des courtiers fonciers pour « gonfler » les prix.

Plus récemment, la province de Bac Giang a également informé : Dans la province, il existe également des actes de mise en scène de transactions, d'achat et de vente avec de grandes différences pour tromper les acheteurs, créant une mentalité de profits élevés. Certains investisseurs ont montré des signes de mobilisation illégale de capitaux et ont utilisé de nombreuses formes de ventes lorsqu'ils ne remplissent pas les conditions...

M. Nguyen Van Dinh, de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a averti que les investisseurs doivent être extrêmement prudents avant la fièvre virtuelle. Car les fièvres foncières alimentées par l’actualité ne profitent souvent qu’à un petit groupe de spéculateurs, tandis que la majorité des investisseurs individuels et des acheteurs réels risquent de se retrouver bloqués s’ils achètent à des prix attendus qui ont été poussés trop haut.

En fait, après chaque fièvre foncière, de nombreux investisseurs qui ont acheté au prix le plus élevé ont dû enterrer leur capital pendant longtemps ou accepter des pertes avec une faible liquidité. Même de nombreux groupes d’investisseurs confiants et expérimentés dans le « surf » ont échoué à plusieurs reprises lorsqu’ils n’ont pas vendu leurs actions à temps.

« Pour que la valeur de l'immobilier augmente durablement, il faut une base solide, ce qui implique un développement synchrone des infrastructures de transport, économiques et sociales. Les ruées foncières, basées uniquement sur l'actualité, sans plans d'investissement et de développement, ont souvent des cycles courts, augmentent rapidement, mais sont difficiles à maintenir à des niveaux élevés sur une longue période », a déclaré M. Dinh.

TS. L'expert économique Dinh The Hien a déclaré que depuis le début de l'année, le marché immobilier a reçu beaucoup de soutien pour se redresser, de nombreux projets immobiliers ont été lancés et l'offre a commencé à apparaître. Certains projets immobiliers haut de gamme que l’on pensait difficiles à vendre se sont récemment très bien vendus. Cependant, le marché secondaire est moins actif. Par conséquent, pour confirmer si le marché immobilier se réchauffe réellement ou non, nous devons continuer à observer.

Il y a encore de la marge pour que les prix des appartements augmentent.

De nombreuses personnes s’inquiètent du fait que les prix des appartements à Hanoi sont déjà élevés et qu’il y a peu de marge de manœuvre pour qu’ils augmentent. Toutefois, selon l’analyse des experts, si l’on convertit l’or, l’augmentation du prix n’est que équivalente. En outre, même si les revenus des citoyens n’ont pas augmenté en conséquence, le gouvernement réduit progressivement le poids des dépenses courantes (gratuité des frais de scolarité, des frais d’hôpital, etc.), créant ainsi de meilleures conditions pour que les citoyens puissent épargner.

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En mars 2025, le marché immobilier a enregistré une série d’évolutions particulières. À Hanoi, le marché primaire a enregistré 3 projets de faible hauteur et 5 projets de grande hauteur officiellement lancés avec une offre totale d'environ 10 000 appartements. Outre les grands investisseurs tels que Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group, le marché compte de nouveaux projets d'autres investisseurs : Xuan Cau, Tan Hoang Minh...

L’offre nouvelle et plus abondante aide également les acheteurs de maisons et les investisseurs à avoir plus de choix et de références. Les investisseurs lancent des projets les uns après les autres, en commençant la construction, ce qui est un signal que les aspects juridiques des projets sont « libérés » et que le marché est « excité ».

M. Tran Quang Trung estime que d’ici 2025, une partie des besoins en logements des acheteurs réels seront résolus. Cependant, si les acheteurs de maisons continuent d'attendre pour acheter des maisons dans le centre-ville, dans la région occidentale ou même sur de nouveaux marchés comme Co Loa pour avoir des produits bon marché, ce sera très difficile.

« J'apprécie grandement les conditions de vie dans l'est de Hanoï, notamment dans les quartiers voisins comme Van Giang. À seulement 8 km à vol d'oiseau et à environ 13 km de trajet réel du centre de Hoan Kiem, Van Giang est l'un des quartiers les plus proches de Hanoï. En réalité, cette distance est équivalente, voire inférieure, à celle entre des quartiers du centre-ville comme Nam Tu Liem ou Ha Dong et le centre », a déclaré M. Tran Quang Trung.

Actuellement, certains investisseurs réputés tels que Masterise Homes mettent en œuvre des projets avec des coûts d'investissement très raisonnables par mètre carré, tout en garantissant une qualité de vie exceptionnelle - des infrastructures, de la qualité de construction aux systèmes de services publics synchrones. Si le même système de services publics était situé dans des zones comme Co Loa ou l’ouest de Hanoi, le coût devrait certainement être deux fois plus élevé pour atteindre le même standard.

« Je pense que cette année est le moment idéal pour devenir propriétaire dans l'Est. Si vous ratez cette opportunité, il deviendra de plus en plus difficile d'accéder à des appartements haut de gamme à des prix raisonnables dans d'autres régions dans un avenir proche », a ajouté M. Tran Quang Trung.

On prévoit que d’ici 2030, Hanoï comptera une population supplémentaire d’environ 2 millions de personnes, ce qui équivaut à avoir besoin de plus d’un million de maisons supplémentaires. Dans le même temps, l'offre en 2025 ne devrait être que d'environ 30 000 unités, ce qui montre que le potentiel d'augmentation des prix est encore très important si l'on considère les facteurs d'offre et de demande à long terme. « La phase actuelle est comparable au partage du gâteau : les plus malins choisiront la bonne part en se basant sur des données et des analyses concrètes. Les investisseurs doivent tenir compte des flux de trésorerie, du niveau d'achèvement des infrastructures, de la population et de la demande réelle », a souligné M. Tran Quang Trung.

La politique immobilière entre en vigueur à partir d'avril

Vous trouverez ci-dessous les politiques immobilières en vigueur à partir d’avril 2025.

Suppression des obstacles dans certains projets et terrains selon les conclusions de l'inspection dans 3 localités

Le contenu est mentionné dans la résolution 170/2024/QH15 sur les mécanismes et politiques spécifiques visant à éliminer les difficultés et les obstacles pour les projets et les terrains dans les conclusions d'inspection, d'examen et de jugement à Ho Chi Minh-Ville, dans la ville de Da Nang et dans la province de Khanh Hoa.

La résolution 170/2024/QH15 stipule des mécanismes et des politiques spécifiques pour éliminer les difficultés et les obstacles pour les projets et les terres dans les conclusions d'inspection, d'examen et de jugement à Ho Chi Minh-Ville, à Da Nang et dans la province de Khanh Hoa, comme déterminé dans l'annexe publiée avec la résolution 170/2024/QH15 et 1 313 cas de violations des conditions d'utilisation des terres lors de l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres, de certificats de droit d'utilisation des terres, de droits de propriété de maisons et d'autres biens attachés aux terres comme prescrit dans la clause 3 de l'article 3 de la résolution 170/2024/QH15.

Mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol

La résolution 171/2024/QH15 stipule la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol (ci-après dénommés projets pilotes) à l'échelle nationale dans les cas suivants :

- Projet d'organisation d'entreprise immobilière recevant des droits d'utilisation du sol.

- Projet d'organisation d'entreprise immobilière disposant de droits d'utilisation du sol.

- Projet d'organisation d'entreprise immobilière ayant des droits d'utilisation du sol et recevant des droits d'utilisation du sol.

- Le projet d'une organisation commerciale immobilière est établi par des organisations utilisant un terrain pour mettre en œuvre un projet de logement commercial sur la zone d'une installation de production et d'affaires qui doit être relocalisée en raison de la pollution de l'environnement, ou l'installation doit être relocalisée conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.

Les conditions de mise en œuvre du projet pilote sont les suivantes :

- La mise en œuvre du projet pilote doit répondre aux conditions suivantes :

+ L'étendue de la superficie du terrain et du terrain pour la mise en œuvre du projet doit être conforme à la planification de l'utilisation des terres au niveau du district ou à la planification de la construction et à l'urbanisme.

+ L’étendue du terrain et de la parcelle de terrain pour la mise en œuvre du projet est conforme au programme et au plan de développement du logement local approuvés.

+ L'étendue de la superficie et du terrain pour la mise en œuvre du projet est incluse dans la liste des superficies prévues pour la mise en œuvre du projet pilote approuvé par le Conseil populaire provincial conformément aux dispositions de la clause 2, article 4 de la résolution 171/2024/QH15.

+ Il existe une approbation écrite du Comité populaire provincial sur l'accord pour recevoir les droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre le projet pilote pour les cas spécifiés au point a et au point c, clause 1, article 1 de la résolution 171/2024/QH15.

+ Les organisations commerciales immobilières doivent satisfaire aux conditions prescrites par la loi sur le foncier, le logement, l'immobilier, l'investissement et d'autres dispositions légales pertinentes.

- En cas d'utilisation de la zone prévue de terrain de défense nationale et de terrain de sécurité pour réaliser des projets pilotes, les conditions spécifiées à l'article 3 de la clause 1 de la résolution 171/2024/QH15 doivent être respectées et il doit y avoir une approbation écrite du ministère de la Défense nationale pour les terrains de défense nationale et du ministère de la Sécurité publique pour les terrains de sécurité.

- Les organisations commerciales immobilières mettant en œuvre des projets pilotes qui répondent aux conditions spécifiées dans la clause 1 et la clause 2 de l'article 3 de la résolution 171/2024/QH15 sont autorisées à recevoir un transfert de droits d'utilisation des terres et à modifier les fins d'utilisation des terres pour un, plusieurs ou les types de terres suivants pour mettre en œuvre des projets pilotes :

+ Terrain agricole.

+ Les terres non agricoles ne sont pas des terres résidentielles.

+ Terrain résidentiel et autres terrains sur le même terrain en cas d'accord sur l'obtention des droits d'utilisation du terrain.

Procédures de revente de logements sociaux dans un délai de 5 ans

Quelles sont les modalités de revente d'un logement social dans un délai de 5 ans ?

L'article 39 du décret n° 100/2024/ND-CP détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur le logement relatifs au développement et à la gestion des logements sociaux stipule les procédures de revente des logements sociaux dans un délai de 5 ans.

La revente de logements sociaux dans un délai de 5 ans, telle que prévue au point d, alinéa 1, article 89 de la loi sur le logement, est mise en œuvre comme suit :

1. En cas de revente de logements sociaux à l'investisseur du projet, le revendeur doit effectuer la procédure de liquidation du Contrat avec l'investisseur. La revente s'effectue conformément aux dispositions du point d, alinéa 1, de l'article 89 de la loi sur le logement et aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières et de la loi sur le foncier.

2. En cas de revente de logements sociaux à d'autres sujets éligibles à l'achat ou à la location-vente de logements sociaux, les dispositions suivantes s'appliquent :

a) L'acheteur d'un logement social doit disposer de documents confirmant les sujets et conditions conformément aux instructions du ministre de la Construction, du ministre de la Défense nationale et du ministre de la Sécurité publique et soumettre la demande au département local de la Construction où se situe le projet pour déterminer les sujets et conditions corrects conformément aux dispositions du point d, clause 1, article 38 du présent décret ;

b) Le revendeur doit compléter les procédures de liquidation du contrat avec l'investisseur du projet (le cas échéant). La revente s'effectue conformément aux dispositions du point d, alinéa 1, de l'article 89 de la loi sur le logement et aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières et de la loi sur le foncier.

Le point d, clause 1, article 89 de la loi sur le logement de 2023 stipule la vente, la location-vente et la location de logements sociaux comme suit :

d) Dans les 5 ans à compter de la date à laquelle l'acheteur du logement social a entièrement payé le logement et a besoin de le vendre, il ne peut le revendre qu'à l'investisseur du projet d'investissement en construction de logements sociaux ou le revendre à un sujet éligible à l'achat de logements sociaux à un prix de vente maximum égal au prix de vente du logement social dans le contrat de vente et d'achat avec l'investisseur du projet d'investissement en construction de logements sociaux. Le paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques s'effectue conformément aux dispositions de la législation fiscale.

Ainsi, l'ordre et les procédures de revente des logements sociaux dans un délai de 5 ans sont exécutés conformément à la réglementation ci-dessus.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html