La liste des prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville est adaptée à la réalité

Le chef du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a souligné que la liste des prix des terrains ajustés est conforme aux réglementations légales, convient à la situation pratique de la ville et garantit l'harmonie des intérêts des trois parties.

Le 22 octobre, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a annoncé la décision 79/2024 du 21 octobre 2024 modifiant et complétant la décision n° 02/2020 du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville réglementant la liste des prix des terrains dans la zone. La liste des prix fonciers ajustés est en vigueur du 31 octobre au 31 décembre 2025.

Impact 12 objets

Selon la liste des prix des terrains ajustés, le prix le plus élevé se trouve dans les rues Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue (District 1) avec 687 millions de VND/m2, soit 4 fois plus élevé que la liste des prix des terrains selon la décision 02/2020 de 162 millions de VND/m2 ; Le prix de la rue Ham Nghi est de 429 millions de VND/m2, soit une augmentation d'environ 4 fois. Dans le district de Hoc Mon, la route parallèle à la route nationale 22 (section de Nguyen Anh Thu à Ly Thuong Kiet) coûte 32 millions de VND/m2, le prix selon la décision 02/2020 est de 1,4 million de VND/m2 ; Le prix de la section parallèle restante a augmenté de 38 fois, auparavant de seulement 780 000 VND/m2.

Les terres agricoles seront divisées en trois zones et trois emplacements. Dans laquelle, la zone 1 comprend les districts : 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Binh Thanh, Phu Nhuan. La zone 2 comprend les districts : 7, 8, 12, Tan Binh, Tan Phu, Binh Tan, Go Vap, Thu Duc City. La zone 3 comprend les districts : Binh Chanh, Hoc Mon, Cu Chi, Nha Be, Can Gio.

Pour les terres destinées à la culture de cultures annuelles, notamment : les terres destinées à la culture du riz et les terres destinées à la culture d’autres cultures annuelles ; terre pérenne; terres forestières, y compris les terres forestières à usage spécial, les terres forestières de protection, les terres forestières de production; terres d’aquaculture, terres d’élevage concentrées ; terre salée; Autres terres agricoles, divisées en 3 localités. Emplacement 1 : adjacent au bord de la route (route nommée dans la liste des prix des terrains) dans un rayon de 200 m ; Emplacement 2 : non adjacent au bord de la route (route nommée dans la liste des prix des terrains) dans un rayon de 400 m ; Position 3 : postes restants.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement (TN-MT) de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la liste des prix des terrains ajustée publiée en vertu de la décision n° 79/2024 comprend 6 types de listes de prix des terrains. Dans lequel, la liste des prix des terres agricoles a le même niveau de collecte qu'auparavant. Les terres agricoles dans les zones agricoles de haute technologie ont également le même taux de collecte qu'auparavant : 1 140 VND/m2/an.

La liste des prix des terrains dans 22 districts et la ville de Thu Duc est adaptée à la situation actuelle et prend en compte les sujets concernés par l'ajustement de la liste des prix des terrains dans la région, en particulier les cas de changement d'affectation des terres des ménages et des particuliers. Liste de prix des terrains commerciaux; Les terres destinées à la production et aux activités non agricoles ne sont pas des terres commerciales ou de service ; terrains commerciaux et de services dans des zones de haute technologie; Les terrains de production et d'activité non agricoles qui ne sont pas des terrains de services commerciaux dans le Parc de haute technologie restent les mêmes qu'auparavant.

La liste des prix des terrains conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 servira de base à la demande dans 12 cas. Parmi ces cas, 4 continuent d’appliquer une liste de prix des terrains similaire à celle de la loi foncière de 2013 ; 1 cas d'application est presque similaire à la loi foncière de 2013 (mais peu importe qu'elle soit à l'intérieur ou à l'extérieur de la limite, elle calcule les frais d'utilisation du sol lorsque l'État reconnaît le droit d'utiliser un terrain résidentiel d'une famille ou d'un individu ; modifie l'usage du sol d'un ménage ou d'un individu) ; 7 cas d'application totalement nouveaux par rapport à la loi foncière de 2013.

Assurer l’harmonie des intérêts

Le Directeur du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville a également souligné que les avantages de la liste des prix fonciers ajustés se concentrent principalement sur les contenus suivants :

Premièrement, les frais, taxes, redevances d’utilisation des terres et obligations financières sur les terres des utilisateurs des terres, y compris les organisations et les particuliers, en particulier les ménages et les particuliers, sont rendus publics, transparents et équitables. Deuxièmement, les sanctions pour les infractions foncières ont été alourdies, contribuant à la dissuasion et à la réduction des infractions, contribuant ainsi à assainir et à développer le marché immobilier de manière saine. Troisièmement, la détermination du prix de départ pour la vente aux enchères des droits d’utilisation des terres sur des parcelles dotées d’infrastructures techniques achevées se fait plus rapidement et crée les conditions pour améliorer l’accès à la terre pour les particuliers et les organisations dans le besoin. Quatrièmement, pour les personnes dont les terres sont récupérées, la détermination des prix de réinstallation sera plus publique, transparente et plus rapide qu’auparavant, garantissant ainsi l’équité dans les prix de récupération des terres et les prix de vente des terres de réinstallation.

Le vice-président du Comité populaire de la ville de Hô-Chi-Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a informé de la révision de la liste des prix des terrains. Photo : Quoc Anh

Outre les impacts positifs mentionnés ci-dessus, l’ajustement de la liste des prix des terrains a un impact sur la demande de conversion des terres à des fins d’utilisation des terres de certaines populations locales. Pour résoudre ce problème, conformément aux réglementations sur l'exonération et la réduction des frais d'utilisation des terres stipulées dans la loi foncière de 2024, le Premier ministre a chargé le ministère des Finances d'élaborer et de conseiller le gouvernement pour publier un décret réglementant l'exonération et la réduction des frais d'utilisation des terres pour les cas non encore stipulés dans la loi foncière de 2024, y compris les cas de changement d'affectation des terres des ménages et des particuliers.

M. Bui Xuan Cuong, vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la liste des prix ajustés des terrains est un contenu important, sensible et complexe, avec un large éventail de sujets sujets à ajustement ; impact sur les organisations, les individus utilisant le territoire, la situation économique et sociale de la ville. La liste des prix des terrains selon la décision 02/2020 n'est plus conforme à la réglementation en vigueur et aux pratiques de la ville.

Le chef du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a souligné l'esprit de la nouvelle liste de prix des terrains dans la zone se rapprochant progressivement du prix du marché, créant des conditions pour les activités socio-économiques, évitant la congestion dans la résolution des dossiers d'obligations financières foncières pour les organisations et les particuliers, contribuant à la mise en œuvre rapide des projets et des travaux...

« La ville a émis la décision 79/2024 avec beaucoup de soin, de manière approfondie, en écoutant et en absorbant de manière exhaustive... En minimisant l'impact sur les droits légitimes des citoyens, conformément à la devise d'assurer l'harmonie des intérêts de l'État, des utilisateurs fonciers et des investisseurs », a déclaré M. Bui Xuan Cuong.

Dans le cadre de la mise en œuvre de la décision 79/2024, M. Bui Xuan Cuong a demandé aux départements et aux branches de continuer à promouvoir la propagande et la diffusion de nouvelles réglementations, en particulier dans les cas affectés et impactés ; Les informations sont très claires, publiques, transparentes, précises, complètes... S'il y a du contenu qui en découle, merci d'en discuter pour l'application et de mettre rapidement en œuvre la politique.

Le directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de la ville de Ho Chi Minh, Nguyen Toan Thang, a déclaré que dans les cas où les agences étatiques compétentes ont reçu les dossiers des utilisateurs fonciers avant l'entrée en vigueur de la décision 79/2024, les prix des terrains pour le calcul des obligations financières et des taxes foncières continueront d'être appliqués conformément à la réglementation en vigueur au moment de la soumission du dossier.

En attente de la réaction du marché

Dans le dernier document, le ministère des Finances a informé qu'à Ho Chi Minh-Ville, la liste révisée des prix des terrains et les prix supplémentaires des terrains de réinstallation visent à promouvoir les progrès de la compensation pour décongestionner les projets d'investissement public à Ho Chi Minh-Ville tels que le projet reliant la Ring Road 2, la Ring Road 3, le canal Xuyen Tam, le métro n° 2, la rive nord du Double Canal...

Le propriétaire d'une entreprise ayant un projet a déclaré qu'avec le nouveau calcul et la nouvelle application du prix du terrain, le taux d'imposition que cette entreprise doit payer est d'environ 25 % plus élevé que l'ancien taux. Si l’on calcule les coûts totaux jusqu’à présent, les produits de l’entreprise ont été vendus avec une lourde perte. Cela ne montre aucun signe positif pour les entreprises dont les projets sont bloqués.

M. Ta Trung Kien, directeur adjoint de Wowhome Real Estate JSC, a déclaré qu'avoir une nouvelle liste de prix des terrains qui est fondamentalement proche du prix du marché sera pratique pour les entreprises lors de la mise en œuvre de projets. Ils prendront en compte les coûts dès le début et pourront estimer les différents coûts. Le prix de vente du produit aux clients après déduction des coûts peut augmenter par rapport à avant, en raison de l'application de la nouvelle liste de prix des terrains, mais les investisseurs peuvent l'équilibrer en calculant l'excédent. Pour les investisseurs de projets qui ont livré des appartements aux clients, s'il existe une nouvelle liste de prix des terrains, ils comprendront les coûts et établiront rapidement les comptes pour les clients. Cependant, si la taxe est élevée, ils doivent payer beaucoup d'argent, alors que le bien est l'appartement qui a été remis au client, ils se sentent accablés, déraisonnables.

Selon M. Kien, les futurs projets de l'investisseur incluront certainement tous les coûts d'entrée, y compris la taxe d'utilisation du sol. Tous les prix mis à jour seront plus élevés que par le passé.

Concernant le nouveau projet, pour la population, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint de DKRA Group Joint Stock Company, a déclaré que la nouvelle liste de prix des terrains augmenterait considérablement à court terme et aurait un impact psychologique mitigé entre positif et négatif. Les personnes qui souhaitent convertir un autre terrain en terrain résidentiel doivent payer des impôts élevés, au moins 10 fois plus élevés. Surtout dans les quartiers suburbains, car les terres agricoles sont principalement concentrées dans les banlieues. Ce sont des sujets qui s’inquiètent de l’impact de la séparation et du changement d’affectation des terres, et parfois le montant d’argent à payer est même plus élevé que le prix des terres agricoles précédemment achetées.

Toutefois, si l’on considère le côté positif, l’établissement de prix fonciers proches de ceux du marché permettra de négocier rapidement les niveaux d’indemnisation, réduisant ainsi le temps de déblaiement des sites. En particulier, les coûts financiers sont considérablement réduits. Parce qu’une prolongation d’un an du projet signifie des coûts plus élevés. Lorsque les conditions seront réunies, les projets d’investissement public seront bientôt déployés et achevés, apportant de grands avantages au pays et à la société.

Mme Do Thi Thu Giang, directrice de Savills Consulting Services à Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la différence de prix de longue date a créé un système de « double prix », entraînant de nombreuses conséquences. La gestion du territoire est particulièrement difficile, et le développement de projets immobiliers est également confronté à de nombreuses difficultés, notamment dans les phases d'acquisition des terrains et de défrichement des sites.

Les indemnisations basées sur des listes de prix fonciers qui ne sont pas proches des prix du marché ont provoqué des retards, du mécontentement et des pertes financières pour les personnes concernées, ce qui a conduit à des conflits fonciers prolongés et à des poursuites judiciaires.

Toutefois, les prix indiqués dans la nouvelle réglementation sont nettement plus élevés que ceux de l’ancienne liste de prix et sont prévus pour une courte période, ce qui crée une forte pression financière pour les groupes concernés. Il est donc nécessaire de réfléchir soigneusement à l’équilibre entre les intérêts de toutes les parties, en accordant la priorité à la garantie des droits des personnes.

Délivrer les documents d’application complets avant le 31 octobre

Le 22 octobre, le Premier ministre Pham Minh Chinh a signé le communiqué officiel n° 109/CD-TTg demandant au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et aux localités de renforcer leur concentration sur l'orientation et la mise en œuvre de la loi foncière.

Le Premier ministre a déclaré que les provinces et les villes ont publié des documents détaillant la mise en œuvre de la loi foncière selon leur autorité ; De nombreuses provinces et villes ont pratiquement terminé, à l'exception de Hai Phong et des provinces de Lang Son, Khanh Hoa, Dak Lak, Ben Tre et Soc Trang, qui n'ont délivré que 2 à 5 des 20 contenus assignés.

Le Premier ministre a sévèrement critiqué les présidents des conseils populaires et les présidents des comités populaires des localités pour leurs retards et a demandé un réexamen et une clarification des responsabilités.

Selon le Premier ministre, le fait que les documents relevant de son autorité ne soient pas délivrés dans leur intégralité a limité l'efficacité de l'application de la loi, affectant les droits des personnes, des entreprises, les procédures administratives et l'efficacité de la mise en œuvre des nouvelles politiques de la loi foncière. Par conséquent, tous les contenus assignés doivent être émis avant le 31 octobre 2024.

V. Duan

Ouverture anticipée des approvisionnements

Selon l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, la ville compte actuellement plus de 158 projets en attente, les problèmes non résolus entraînant la stagnation des projets pendant de nombreuses années. Si divisés en plusieurs groupes, certains groupes seront résolus en ce qui concerne le paiement des impôts, y compris les projets qui peuvent remplir les obligations financières et délivrer des livrets roses à de nombreux résidents.

En outre, selon le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville, d'ici la fin de l'année, 22 terrains et projets seront mis en valeur avec un montant total de droits d'utilisation des terres pouvant atteindre 25,483 milliards de VND. Il s’agit simplement de chiffres fournis par les départements et les branches ; Si l’entreprise est satisfaite et remplit ses obligations financières pour ouvrir bientôt l’offre et les produits au marché, c’est très positif. Le marché attend toutefois de nouvelles réactions après une application pratique.

En particulier, récemment, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que le gouvernement a soumis à l'Assemblée nationale un projet de résolution sur un projet pilote permettant aux investisseurs de négocier l'obtention de droits d'utilisation des terres ou l'obtention de droits d'utilisation des terres pour des terrains autres que des terrains résidentiels afin de mettre en œuvre des projets de logements commerciaux.

Ce projet, s'il est approuvé, créera les conditions pour que les investisseurs et les entreprises puissent accéder à la terre par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou sur l'obtention de droits d'utilisation des terres pour des terres autres que des terres résidentielles afin de mettre en œuvre des projets de logements commerciaux sur la base d'accords volontaires, « d'acheteurs et de vendeurs consentants » entre les personnes et les entreprises, sans litiges ni poursuites judiciaires, en plus des méthodes d'accès à la terre par le biais de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres ou d'appels d'offres pour sélectionner les investisseurs pour les projets utilisant des terres, contribuant ainsi à accroître l'offre de projets et de produits de logements commerciaux pour contribuer à réduire les prix des logements.

Source : https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm