4 cas doivent être pris en compte pour disposer d'un mécanisme raisonnable de collecte des frais d'utilisation du sol
L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) vient d'envoyer un document au Premier ministre, au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (MONRE) et au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville pour donner des commentaires sur la méthode de calcul de la liste des prix ajustés des terrains dans la ville.
L'HoREA accueille favorablement la proposition du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville d'élaborer une liste de prix des terrains ajustée selon l'option 4 : Ajuster la liste de prix des terrains conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 pour s'adapter à la situation réelle des prix des terrains dans la localité conformément aux dispositions de la clause 1, article 257 de la loi foncière de 2024.
Cependant, HoREA estime que l’option de nom 4 n’est peut-être pas entièrement exacte. Parce que l'option 4 est essentiellement le contenu de la clause 1 de l'article 257 de la loi foncière de 2024, qui stipule : Si nécessaire, le Comité populaire provincial décidera d'ajuster la liste des prix des terrains conformément aux dispositions de la présente loi pour s'adapter à la situation réelle des prix des terrains dans la localité.
Hô Chi Minh-Ville doit publier une liste de prix des terrains ajustée pour quatre raisons. Premièrement, Ho Chi Minh-Ville compte 570 (nouvelles) routes qui ne sont pas incluses dans la liste des prix des terrains. Deuxièmement, tous les prix des terrains figurant dans la liste actuelle des prix des terrains sont très bas, représentant seulement environ 30 % du prix du marché.
Troisièmement, il est nécessaire de mettre à jour la liste des prix des terrains avec les prix des terrains que la ville a effectivement compensés lorsque l'État récupère des terrains pour mettre en œuvre des projets d'investissement public tels que le projet Ring Road 3, le projet Rach Xuyen Tam... en appliquant des coefficients d'ajustement des prix des terrains (coefficient K).
Quatrièmement, la loi foncière de 2024 ne stipule plus le coefficient K annuel et le coefficient K lorsque l’État récupère des terres, compense et nettoie le site comme le stipulaient auparavant la loi foncière de 2013 et le décret 44/2014.
L'HoREA estime qu'il est nécessaire de considérer quatre cas pour avoir un mécanisme raisonnable de collecte des frais d'utilisation du sol (Photo d'illustration : Trinh Nguyen).
Conformément à l'article 257, clause 1, de la loi foncière de 2024, l'HoREA a estimé que le projet de liste de prix fonciers ajustés était de nature « transitoire », appliqué du 1er août 2024 au 31 décembre 2025. Durant cette période, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit également élaborer la première liste de prix des terrains à appliquer à partir du 1er janvier 2026, et les prix des terrains du projet de liste de prix des terrains ajustée peuvent servir de base à l'élaboration de la première liste de prix des terrains.
L'HoREA a proposé que les prix des terrains du projet de liste des prix des terrains ajustés garantissent l'équité pour les particuliers et les ménages qui paient des frais d'utilisation des terres du 1er août au 31 décembre 2025. Le prix sera équivalent ou, s'il est plus élevé, pas trop différent des cas qui ont payé des droits d'utilisation du sol au cours des 7 premiers mois de cette année.
Par conséquent, M. Le Hoang Chau, président de l'HoREA, a proposé quatre cas qui doivent être pris en compte pour disposer d'un mécanisme raisonnable de collecte des frais d'utilisation du sol.
Tout d'abord, le cas des personnes qui n'ont pas obtenu le premier livre rouge avec plus de 8 000 terrains à Ho Chi Minh-Ville.
Deuxièmement, dans le cas où une personne doit demander la séparation d'un terrain et en même temps changer l'usage du terrain en terrain résidentiel pour le diviser entre les enfants et les petits-enfants.
Troisièmement, dans le cas d'une personne qui demande la légalisation du droit d'utiliser un terrain agricole attaché à une maison sur le même terrain situé dans une zone résidentielle stable, où le terrain avec la maison a reçu un livre rouge. Quant aux terres restantes, bien qu'elles soient identifiées comme terres agricoles destinées à la culture de cultures à court terme, elles constituent en réalité une cour d'habitation et n'ont plus de fonction de production agricole.
Quatrièmement, dans le cas des personnes dont les maisons et les terrains sont situés dans des zones où la planification est suspendue ou des projets suspendus, généralement dans le cadre d'un nouveau plan de zone résidentielle ou d'un plan de zone résidentielle rénovée ou du projet Binh Quoi - Thanh Da.
Le projet de liste ajustée des prix des terrains doit garantir l'équité
M. Le Hoang Chau a proposé d'utiliser la méthode de calcul du tableau des prix ajustés du terrain en prenant le prix réel de compensation sur les itinéraires approuvés par le Comité populaire de la ville comme norme et en appliquant la méthode de comparaison pour déterminer le prix du terrain.
Il s’agit d’assurer l’équité pour les particuliers et les ménages qui paient des frais d’utilisation du sol du 1er août 2024 au 31 décembre 2025. Ils paieront également le même montant ou, s’il est plus élevé, pas trop différent de ceux qui ont payé des frais d’utilisation du sol au cours des 7 premiers mois de l’année.
Le représentant de l'HoREA a également proposé d'utiliser la méthode de calcul du tableau des prix fonciers ajustés avec une large gamme d'amplitudes qui sera proche des prix fonciers dans les districts, les villes et la ville de Thu Duc. N'utilisez pas la méthode de calcul du tableau des prix fonciers ajustés en prenant le tableau des prix fonciers actuel et en le multipliant par un coefficient pour calculer tous les prix fonciers simultanément.
Ne pas construire les prix des terrains du projet de liste des prix des terrains ajustés dans 6 districts (y compris les districts 3, 6, 7, 11, 12, Binh Thanh), 4 districts (Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh, Can Gio) et la ville de Thu Duc avec le prix du terrain le plus élevé dans le projet de liste des prix des terrains ajustés supérieur au niveau le plus élevé du cadre du coefficient K pour les terrains résidentiels selon la décision 11/2024.
M. Chau a également demandé à l'unité de conseil en évaluation foncière et à l'agence de rédaction de continuer à examiner l'ensemble du dossier pour achever le projet de liste des prix fonciers ajustés dans 22 districts et la ville de Thu Duc.
Selon le rapport, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville a soumis 4 options d'ajustement des prix des terrains à l'examen du Comité permanent du Parti de Ho Chi Minh-Ville.
Option 1 : Conserver la liste des prix des terrains inchangée. Cette option comporte des limites telles que le prix du terrain selon la réglementation en vigueur sera très différent du prix de l'indemnisation, ce qui n'est pas adapté à la situation réelle des prix du terrain à Ho Chi Minh-Ville et contraire aux dispositions de la clause 1 de l'article 257 de la loi foncière de 2024. L'absence d'ajustement crée également une injustice envers les utilisateurs des terres qui ont été précédemment réinstallés.
Option 2 : Ajuster la liste des prix des terrains en multipliant le prix du terrain dans la liste des prix des terrains actuelle par le dernier coefficient K. Le résultat est encore très différent du prix réel de la compensation foncière, n’est pas adapté à la situation réelle, est contraire aux dispositions de la loi foncière de 2024 et est injuste envers les cas qui ont été précédemment réinstallés.
Option 3 : Pour les prix des terrains des itinéraires de réinstallation prévus, les informations seront collectées et ajustées en fonction des prix réels des terrains sur le marché pour appliquer les prix des terrains de réinstallation. Pour les itinéraires figurant dans la liste de prix en vigueur, les prix terrestres sont calculés en multipliant le prix par le coefficient K.
Cette option présente également des limites en termes de différences de prix d’indemnisation, d’injustice entre les utilisateurs des terres...
Option 4 : Ajuster la liste des prix des terrains conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 pour s'adapter à la situation réelle des prix des terrains à Hô Chi Minh-Ville.
La base de données existante sur les prix des terrains est filtrée à partir de sources telles que : les prix des terrains de compensation, les prix des terrains de réinstallation, les prix spécifiques approuvés par les comités populaires à tous les niveaux, les prix réels de transfert des terrains des agences d'enregistrement foncier et des agences fiscales pour mettre à jour et ajuster la liste des prix des terrains.
Ce plan est également conforme aux dispositions de l’article 257, paragraphe 1, de la loi foncière de 2024 et est adapté à la situation réelle des prix fonciers locaux. Par conséquent, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a décidé de charger le Département des ressources naturelles et de l'environnement d'ajuster la liste des prix des terrains.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
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