5 cas ont le droit de « récupérer » des terres vendues par papier manuscrit

(Dan Tri) - Il existe 5 cas dans lesquels le cédant peut reprendre les droits d'utilisation du sol et restituer l'argent au cessionnaire sans violer la loi.

La vente et l'achat (transfert) de terrains par document manuscrit sont une transaction de transfert de droits d'utilisation du terrain, mais le contrat n'est pas notarié ou certifié conformément à la loi. Auparavant, cette forme de transaction était relativement populaire. Pour diverses raisons, le cédant souhaite reprendre les droits d'usage du sol et restituer l'argent au cessionnaire.

Pour être effective, cette transaction civile doit faire l'objet d'un accord avec le cessionnaire ou d'une demande au tribunal pour la déclarer invalide.

Conformément au Code civil de 2015 et à la loi foncière de 2024, il existe les cas suivants dans lesquels les terrains achetés et vendus peuvent être récupérés avec un document manuscrit.

Transactions après le 1er août

L'article 27 de la clause 3 de la loi foncière de 2024 stipule que les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant les droits d'utilisation des terres, les droits d'utilisation des terres et les actifs attachés aux terres doivent être notariés ou certifiés, sauf dans le cas spécifié au point b de la présente clause.

En conséquence, ce n'est que dans les cas où un ou plusieurs cédants sont des entreprises immobilières que les organisations ne sont pas tenues de notarier ou d'authentifier.

Par conséquent, le transfert des droits d'utilisation du sol par document manuscrit n'est valable que si le transfert a lieu avant le 1er août. Si la transaction est effectuée par papier manuscrit après le 1er août, elle n'est pas juridiquement valable.

Non admissible au transfert

Pour le cédant des droits d'utilisation des terres, la clause 1 de l'article 45 de la loi foncière de 2024 stipule que les organisations, les ménages et les particuliers ont le droit de transférer les droits d'utilisation des terres lorsqu'ils remplissent les conditions suivantes :

- Disposer d'un certificat de droit d'usage du sol, de droit de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain, sauf dans les cas suivants : Héritage de droit d'usage du sol, conversion de terres agricoles lors d'un remembrement, échange de parcelles, donation de droit d'usage du sol à l'État ou à la collectivité ; Les organisations économiques à capitaux étrangers reçoivent des transferts de projets immobiliers conformément aux dispositions de la loi sur les activités immobilières ;

- Les ménages individuels qui n'ont pas obtenu de livre rouge mais qui sont éligibles à un livre rouge sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres, à louer, à sous-louer les droits d'utilisation des terres et à apporter des capitaux en utilisant les droits d'utilisation des terres pour réaliser des projets.

- Le terrain ne fait l’objet d’aucun litige ou le litige a été résolu par un organisme étatique compétent, un jugement ou une décision de justice, une décision ou une sentence arbitrale entrée en vigueur ;

- Les droits d'usage des terres ne sont pas susceptibles de saisie ou d'autres mesures visant à assurer l'exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l'exécution des jugements civils ;

- Pendant la période d’utilisation du sol ;

- Les droits d’utilisation des terres ne sont pas soumis aux mesures d’urgence temporaires prévues par la loi.

Ainsi, si une seule des conditions ci-dessus est remplie, on a le droit de demander au tribunal de déclarer le transfert invalide (le plus souvent un terrain sans certificat).

Le cessionnaire ne doit pas se trouver dans un cas où le transfert n’est pas autorisé. Par exemple, les personnes qui ne produisent pas directement de produits agricoles ne sont pas autorisées à recevoir des transferts de terres rizicoles.

Exemple de certificat de droits d'utilisation du sol (Photo : IT).

Sans le consentement des membres

Après la promulgation de la loi foncière de 2024 et son entrée en vigueur le 1er août, les questions liées aux certificats de droits d’utilisation des terres (livres rouges) ont reçu beaucoup d’attention. L’un des changements apportés par cette loi est que les livrets rouges délivrés aux ménages ne sont plus reconnus.

L'article 256 de la clause 4 de la loi foncière de 2024 stipule clairement que le certificat des droits d'utilisation des terres, des droits de propriété du logement et des autres biens attachés au terrain délivré aux représentants du ménage avant le 1er août, si les membres partageant les droits d'utilisation des terres du ménage en ont besoin, se verra délivrer un nouveau certificat et enregistrera entièrement les noms des membres partageant les droits d'utilisation des terres.

La détermination des membres partageant le droit d'utiliser la terre d'un ménage à inscrire leurs noms sur le certificat de droit d'utilisation de la terre est convenue par ces membres et ils sont responsables devant la loi.

En fait, il est assez courant qu’une personne d’un ménage (anciennement le chef de ménage) transfère arbitrairement un terrain à une autre personne sans le consentement écrit notarié ou certifié comme prescrit par les autres membres du ménage utilisant le terrain.

L'article 5 de l'article 14 de la circulaire 02/2015 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement stipule que la personne dont le nom figure sur le certificat ou la personne autorisée conformément aux dispositions du droit civil ne peut signer des contrats ou des documents de transaction sur les droits d'utilisation des terres et la propriété des biens attachés aux terres que lorsque les membres du ménage utilisant la terre ont donné leur accord par écrit et que ce document a été notarié ou authentifié conformément aux dispositions de la loi.

En conséquence, s'il n'y a pas de consentement écrit des membres partageant les droits d'utilisation des terres notarié ou certifié pour transférer les terres du ménage à une autre personne, l'autre membre a le droit de reprendre ses droits d'utilisation des terres.

Transfert arbitraire des biens communs du mari et de la femme

Conformément à l'article 35, clause 2, de la loi de 2014 sur le mariage et la famille, le transfert de biens immobiliers qui sont la propriété commune du mari et de la femme doit faire l'objet d'un consentement écrit. Dans le cas où le mari et la femme transfèrent des biens sans autorisation, l'autre partie a le droit de demander au tribunal de déclarer la transaction invalide.

Contrat non notarié ou authentifié

La loi foncière de 2024 stipule que les contrats de transfert de biens immobiliers doivent être notariés ou certifiés. Autrement dit, si le contrat n’est pas notarié ou certifié comme le prescrit la loi, le transfert est nul, à l’exception de la clause 2 de l’article 129 du Code civil de 2015.

Autrement dit, il n’existe un droit de recours que si une ou plusieurs parties n’ont pas exécuté au moins les deux tiers des obligations de la transaction. Si le terrain est éligible au transfert et que le cessionnaire a payé au moins 2/3 du montant convenu, il n'est pas nécessaire de demander au tribunal de déclarer le terrain invalide en raison d'une violation de forme pour récupérer le terrain.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm