Le marché est témoin d'un « paradoxe » intéressant, de nombreux projets d'appartements sont « vendus », le segment de prix de 50 millions de VND/m2 va disparaître

Le marché a été témoin d'un « paradoxe » intéressant, les projets d'appartements à Hanoi se sont bien négociés, voire « vendus », les réglementations sur l'enregistrement des frais d'utilisation du sol lors de la délivrance des livres rouges... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Les experts affirment que les nouveaux appartements à moins de 50 millions le m2 à Hanoi sont sur le point de disparaître. (Photo : Linh An)

Les appartements abordables « disparaissent » progressivement

Le segment du logement abordable est très demandé sur le marché, mais l’offre est très insuffisante. D’ici 2024, près de 67 % des nouveaux appartements sur le marché de Hanoi seront dans le segment haut de gamme et de luxe.

On prévoit que d’ici 2025, le segment primaire au prix de 50 millions de VND/m2 disparaîtra. Les experts affirment même que les nouveaux appartements à moins de 50 millions le m2 à Hanoi sont sur le point de disparaître. On s’attendait à ce que l’histoire du logement commercial abordable rétablisse l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché, mais elle semble désormais de plus en plus lointaine.

Les statistiques de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent qu'au troisième trimestre 2024, l'indice des prix des appartements à Hanoi a augmenté de 64% par rapport au deuxième trimestre 2019, soit le double de l'augmentation à Ho Chi Minh-Ville. Hô Chi Minh Le prix de vente primaire moyen approche les 60 millions de VND/m2.

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a déclaré que les personnes à revenu moyen à Hanoi se déplacent de plus en plus vers les quartiers suburbains, où le système d'infrastructures de connexion n'est pas encore complet, pour acheter des maisons. Cette situation se reproduira dans d’autres villes dans un avenir proche si le mécanisme d’octroi de licences de projets n’est pas repensé. Cependant, les prix des appartements dans ces zones ne sont plus à un niveau « convenable ».

Le directeur de Batdongsan.com.vn dans la région Sud, M. Dinh Minh Tuan, a déclaré que 2024 a été témoin d'un « paradoxe » intéressant : bien que le prix de vente des appartements sur le marché primaire à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville... Ho Chi Minh-Ville est toujours à un niveau élevé, mais le pouvoir d'achat est encore assez bon. Jusqu'à 70 % des courtiers estiment que les projets d'appartements à Hanoi auront des volumes de transactions positifs, voire « vendus » en 2024. De même, ce chiffre est observé à Ho Chi Minh-Ville. Ho Chi Minh a également atteint plus de 40%.

Cela démontre la forte attractivité du segment des appartements, notamment des projets qui répondent bien aux besoins réels en matière de logement. Les appartements sont toujours pionniers dans les cycles de reprise du marché, car ils visent des besoins réels de logement, un besoin toujours présent et durable. La forte augmentation du volume des transactions se concentre sur les appartements de petites surfaces et à des prix raisonnables. En outre, les projets choisis par les acheteurs sont souvent des produits achevés, dotés d'infrastructures complètes, d'une faible densité de construction, d'investisseurs réputés, d'un bon avancement des paiements et de politiques de taux d'intérêt préférentiels, etc., a analysé M. Tuan.

Bien que le segment des appartements abordables et de milieu de gamme ait tendance à se rétrécir dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville. Ho Chi Minh Ville mais c'est toujours le segment principal, suscitant un grand intérêt de la part des vrais acheteurs, avec la nécessité de posséder une maison pour s'installer.

De ce fait, le développement de logements commerciaux abordables demeure un besoin urgent, notamment dans les grandes villes. M. Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré qu'il était nécessaire de proposer une initiative visant à rechercher et à développer le segment des logements commerciaux abordables, car cela constituerait un facteur important pour aider le marché immobilier à se stabiliser et à être durable.

Dois-je investir dans des appartements avec services à louer ?

Partageant lors de l'atelier « Potentiel des appartements à louer » l'après-midi du 23 décembre, le Dr. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que les prix de l'immobilier dans la zone centrale sont en hausse. Le prix moyen des appartements dans quatre quartiers centraux de Hanoi a doublé par rapport au début de 2019, soit 30 % de plus que l'augmentation moyenne à Hanoi dans son ensemble.

Par exemple, Hai Ba Trung et Dong Da sont les deux districts ayant enregistré le meilleur taux de croissance des prix au cours des cinq dernières années, en raison de niveaux de prix relativement bons par rapport aux projets nouvellement ouverts dans les zones suburbaines. Les nouveaux projets ouverts à la vente au cours des trois dernières années ont vu leurs prix continuellement ajustés à la hausse, d'environ 10 % après chaque phase d'ouverture. Nouveaux projets d'appartements ouverts à la vente en 2024 avec des prix courants à partir de 125 millions de VND/m2. Les appartements avec services coûtent environ 88 millions de VND/m2 (hors TVA et frais d'entretien).

Dans le contexte de la hausse des prix des appartements, si vous disposez de plus de 5 milliards de VND en espèces, devriez-vous réorienter votre investissement vers des appartements avec services locatifs ?

M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Home, a déclaré que de nombreux investisseurs ont tendance à rechercher des biens immobiliers avec une double source de profit lorsqu'il existe un revenu stable provenant de la location et un profit provenant de la croissance des actifs.

Par conséquent, si vous disposez de 5,5 milliards de VND, suggère M. Chung, les investisseurs peuvent trouver un bien immobilier flexible qui peut générer des flux de trésorerie et peut être utilisé pour vivre ou louer. Avec un bien immobilier aussi flexible, il ne sera pas difficile de le vendre plus tard.

Selon M. Chung, les appartements avec services situés dans le centre des grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville ont attiré l'attention ces dernières années en raison de leurs revenus stables provenant des clients de longue durée, des experts et de la communauté étrangère.

De plus, le prix des appartements avec services est de 35 à 70 % inférieur à celui du marché du même segment, mais le prix de location des appartements avec services est de 25 à 50 % supérieur à celui des appartements à long terme. Cela montre que les appartements avec services à louer sont des produits immobiliers qui offrent une grande efficacité d’investissement.

Le projet de zone touristique de 2 500 milliards de VND à Binh Dinh a un investisseur.

Le 23 décembre, des nouvelles du bureau du Comité populaire de la province de Binh Dinh ont indiqué que le vice-président du Comité populaire de la province, Nguyen Tu Cong Hoang, a signé la décision n° 4428/QD-UBND approuvant les résultats de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre le projet Point n° 2 (2-2), Nhon Ly - zone touristique de la plage de Cat Tien.

Il s'agit d'un projet d'un capital d'investissement total estimé à au moins 2 215,57 milliards de VND (hors prix des enchères pour les droits d'utilisation des terres), mis en œuvre dans la commune de Cat Chanh, district de Phu Cat, zone économique de Nhon Hoi, province de Binh Dinh.

En conséquence, l'investisseur sélectionné est Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (dont le siège social est situé dans la ville de Quy Nhon, Binh Dinh) avec un prix d'offre gagnant de 368,823 milliards de VND, soit une différence de près de 21 milliards de VND (20,877 milliards de VND) par rapport au prix de départ de 347,946 milliards de VND.

La zone prévue pour la mise en œuvre du projet est de plus de 40 hectares ; Dans lequel, la superficie des terrains de services touristiques (terrains de villas touristiques, terrains de services de villégiature, terrains d'hôtels, terrains carrés, terrains de construction de services commerciaux, terrains de piscines) est supérieure à 14,4 hectares, la superficie des terrains verts est supérieure à 15,3 hectares, la superficie des terrains de circulation et des infrastructures techniques (terrains de circulation, terrains d'infrastructures techniques, terrains de stationnement) est de près de 5,6 hectares, la superficie des terrains de plage et de la surface de l'eau est de 4,8 hectares. La forme d'utilisation des terres est la suivante : l'État loue des terres et perçoit un loyer foncier une fois pour toute la durée du bail par le biais d'une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres.

Une fois terminé, Binh Dinh comptera davantage de projets de villégiature haut de gamme tels que : des villas touristiques, des hôtels, des projets de services de villégiature, des projets de services commerciaux (restaurants, boutiques de souvenirs, karaoké, commerces généraux) à vendre, à louer, à louer-acheter et d'autres activités commerciales conformément à la réglementation pour répondre aux besoins d'hébergement, de villégiature, de divertissement et de loisirs des touristes.

Ce projet promet également de créer davantage d'élan pour le développement du tourisme local, avec la construction de nombreux éléments importants tels que : des hôtels, des villas de villégiature, des places et des services commerciaux...

Selon les dirigeants de la province de Binh Dinh, cette région présente un fort potentiel, mais reste sous-exploitée. La province a mis en place de nombreuses politiques visant à attirer et à attirer les investissements. À partir de là, créer les conditions pour que les investisseurs ayant suffisamment de capacité et d'expérience puissent investir dans la zone afin de la développer conformément aux directives du Conseil populaire provincial à chaque période.

Règlement sur l'enregistrement des dettes liées aux redevances d'utilisation des sols lors de la publication du livre rouge

Réglementation relative à l'enregistrement des dettes liées aux droits d'utilisation des terres lors de la délivrance du certificat de droit d'utilisation des terres (livre rouge), la propriété des actifs attachés au terrain doit être notée.

L'article 11 de l'article 18 du décret 101/2024/ND-CP stipule la dette des frais d'utilisation du sol lors de l'octroi de certificats de droits d'utilisation du sol et de propriété des actifs attachés au sol (communément appelés livres rouges), qui est mise en œuvre comme suit :

a) Les sujets éligibles à la dette de redevance d'utilisation du sol lors de la délivrance du premier certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des biens attachés au terrain sont les particuliers et les ménages qui utilisent actuellement le terrain et qui ont besoin de faire enregistrer leur dette et les héritiers conformément aux dispositions de la loi qui ont besoin de faire enregistrer leur dette, ils continueront à faire enregistrer leur dette ;

b) Le montant des droits d'utilisation du sol enregistrés dans la dette pour le cas spécifié au point a de la présente clause est le montant total des droits d'utilisation du sol payables au moment de la délivrance du certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des actifs attachés au sol ;

c) L'ordre et les procédures d'enregistrement, de paiement et d'apurement des dettes de redevances d'utilisation des terres, ainsi que la période de paiement des dettes de redevances d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers qui ont droit à des dettes de redevances d'utilisation des terres comme prescrit dans la présente clause, doivent être mis en œuvre conformément aux dispositions de la loi sur les redevances d'utilisation des terres et la perception des loyers fonciers ;

d) Dans le cas où la personne se voit attribuer un terrain à des fins de réinstallation, la dette des frais d'utilisation du terrain sera enregistrée conformément aux dispositions du décret sur l'indemnisation, l'aide et la réinstallation lorsque l'État récupère le terrain ;

d) L'enregistrement des dettes de redevances foncières pour les sujets spécifiés au point a de la présente clause sera appliqué du 1er août 2024 au 31 juillet 2029. Le paiement et l'annulation des dettes de redevances foncières seront effectués conformément aux dispositions de la loi sur la perception des redevances foncières et la rente foncière.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html