Las parejas con ingresos de 30 millones de VND al mes tienen dificultades para comprar un apartamento en Hanoi

(Dan Tri) - Según una encuesta de la Oficina General de Estadística, los grupos de ingresos más altos en Hanoi y Ho Chi Minh también tienen dificultades para ser propietarios de una vivienda, lo que significa que los grupos de ingresos más bajos casi no tienen oportunidades.

El problema de comprar una casa para el grupo de ingresos más altos

La Encuesta sobre el Nivel de Vida de la Población de 2023 de la Oficina General de Estadística (GSO) anunció los niveles de ingresos de cinco grupos de población en las principales localidades.

En consecuencia, el grupo con mayores ingresos, que representa el 20% de la población (grupo 5), tiene un ingreso mensual promedio per cápita de 14,47 millones de VND en Hanoi; 13,8 millones de VND en Da Nang; 13,26 millones de VND en Ciudad Ho Chi Minh; 13,9 millones de VND en Dong Nai y 18,38 millones de VND en Binh Duong.

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) evalúa que se espera que este grupo pueda poseer casas en grandes ciudades como Hanoi o Ho Chi Minh sin necesidad de apoyo del Gobierno. Sin embargo, en la realidad, cuando se enfrenta el problema de la propiedad de la vivienda en las dos grandes ciudades mencionadas anteriormente, incluso este grupo encuentra muchos obstáculos.

Esta unidad supone que en un hogar con 2 personas en edad de trabajar, ambas en el grupo de ingresos más altos, el ingreso promedio de esta familia es de aproximadamente 30 millones de VND al mes. Ingresos anuales equivalentes a 360 millones de VND.

Una regla financiera común que suelen recomendar los expertos para garantizar la seguridad financiera es que los costos de la vivienda no deben exceder 1/3 de los ingresos. Así, una familia de dos personas con ingresos altos en el grupo encuestado solo debería gastar un máximo de 180 millones de VND en costos de vivienda.

Mientras tanto, cada apartamento comercial en las grandes ciudades mencionadas tiene un precio que oscila entre 40 y 70 millones de VND/m2, dependiendo de la zona y el segmento. Un apartamento pequeño de unos 60 metros cuadrados costará entre 2.500 y 3.500 millones de VND.

Si la familia mencionada decide comprar un apartamento de 60 m2 por unos 3.500 millones de VND y pide prestado al banco el 70% del valor de la casa, o 2.450 millones de VND, con una tasa de interés del 8% anual durante 20 años. De esta forma, la cuota mensual rondará los 25-27 millones de VND, lo que equivale a más de 300 millones de VND al año. VARS concluyó que con un pago máximo de 80 millones de VND al año, este grupo es prácticamente incapaz de comprar una casa.

Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Ha Phong).

Los precios de la vivienda están más allá del alcance de la gente

Para explicar la razón de la pronunciada disminución de la asequibilidad de la vivienda en los últimos años, esta unidad citó tres razones principales.

En primer lugar, los precios de los bienes raíces en las grandes ciudades han superado con creces la capacidad financiera de la mayoría de la gente y han aumentado mucho más rápido que el crecimiento de los ingresos.

En concreto, tras la pandemia de la Covid-19, los precios de los inmuebles, especialmente de los apartamentos, en grandes ciudades como Hanoi, Da Nang y Ho Chi Minh City aumentaron continuamente, estableciendo un nuevo nivel un 30% más alto que en 2019.

Mientras tanto, el ingreso promedio per cápita en las áreas urbanas en 2023 aumentó solo alrededor del 4% en comparación con las estadísticas de GSO en 2019. El ingreso promedio del grupo de ingresos más altos en Hanoi y Da Nang en 2023 aumentó solo un 3% y un 7% respectivamente en comparación con 2019.

Incluso el ingreso promedio de este grupo en Ciudad Ho Chi Minh registró una tasa de crecimiento negativa del 8%. Esto ha ampliado la brecha entre los ingresos y los precios de la vivienda, especialmente para los hogares de clase media y media alta.

La segunda se debe a la falta de oferta de vivienda adecuada. La oferta actual de vivienda se centra principalmente en los segmentos de gama media y alta. Aunque la demanda en este segmento también es muy grande, la demanda de vivienda asequible es la principal demanda del mercado. Muy pocos proyectos de vivienda cuestan menos de 30 millones de VND/m2, lo que deja a la mayoría de las personas, incluso al grupo de ingresos más altos, sin opciones adecuadas.

VARS también cree que algunos inversores están aprovechando la escasez de oferta en el mercado para aumentar irrazonablemente los precios de venta, provocando que los precios de los inmuebles suban, incluso en zonas sin muchas ventajas de infraestructura. Esto también dificulta la adquisición de una vivienda por parte de personas que tienen una necesidad real.

La tercera se debe al comportamiento especulativo. En el contexto de otros canales de inversión que aún presentan muchas fluctuaciones, la psicología de acumular activos y la expectativa de que los precios de los bienes inmuebles seguirán aumentando hace que muchas personas compren inmuebles sin intención de uso real. Estas personas compran inmuebles y luego los dejan abandonados, sin utilizarlos, esperando que los precios suban, haciendo aún más grave el desequilibrio entre oferta y demanda.

Además, otro factor que se menciona menos pero que tiene un impacto igualmente grande son los costos financieros. Aunque las tasas de interés han disminuido, los compradores de viviendas todavía tienen que pagar tasas de interés flotantes después de incentivos de alrededor del 10% o más. Esto también genera una presión financiera considerable.

Los costos financieros, junto con los costos de inversión y los costos de la tierra, aumentan continuamente, lo que afecta el proceso de desarrollo de proyectos de negocios inmobiliarios y aumenta directamente los precios de las viviendas.

A largo plazo, VARS cree que además de seguir investigando y aplicando políticas preferenciales en materia de tierra, impuestos y préstamos para proyectos de vivienda social y vivienda comercial asequible. El Estado debe seguir impulsando la mejora de la infraestructura de conexión y ampliar el desarrollo urbano según el modelo TOD, un modelo de desarrollo urbano centrado en el transporte público. Esta es una tendencia inevitable para resolver el problema de la vivienda de los vietnamitas urbanos.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm