Los contratos de venta ambiguos y las lagunas legales ponen a los compradores de viviendas en riesgo en disputas de propiedad con inversores de edificios de apartamentos.
En muchos edificios de apartamentos de Hanoi y de varias provincias aparecieron imágenes de residentes con pancartas protestando contra el inversor. Las disputas más intensas se producen en torno a zonas e instalaciones comunes y privadas como sótanos y aparcamientos, salas comunitarias, gimnasios, zonas de negocio y de alquiler… Expertos y abogados señalan numerosos motivos para esta situación.
Un contrato de compraventa ambiguo beneficia al inversor
El Sr. Tran Khanh, presidente del Club de Gestión de Edificios de Hanoi, analizó que el Decreto 71/2010 estipulaba anteriormente que la propiedad privada y común debe estar claramente establecida en los contratos de compra de apartamentos. Sin embargo, el Decreto 99/2015 que orienta la aplicación de la actual Ley de Vivienda no contiene esta disposición. Cada proyecto de apartamentos tiene su propio contrato de compraventa, cuyo contenido puede interpretarse de muchas maneras, lo que da lugar a disputas. Muchos contratos de venta redactados por inversores no son detallados, e incluso carecen de propiedad común de un modo que resulte favorable para el inversor.
Según el Sr. Khanh, la mayoría de los compradores sólo prestan atención al precio y la calidad del apartamento y prestan poca atención a los términos de propiedad común y separada en el contrato. Una vez entregado el apartamento, el consejo de administración que representa a los residentes no tiene base para dividir las áreas de propiedad común y privada con el inversor. A partir de aquí siguen surgiendo disputas en torno a la aportación de los inversores y residentes al fondo de mantenimiento de las viviendas (2% del valor de la vivienda o superficie de propiedad).
El Sr. Nguyen Manh Ha, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, también comentó que muchos contratos de compra y venta de apartamentos no están de acuerdo con las regulaciones, incluso son ilegales, lo que genera disputas. Los clientes a menudo no estudian detenidamente los términos al firmar un contrato de venta. Mientras muchos inversionistas quieren vender sus productos, "hacen publicidad diferente a la realidad y luego cortan los servicios en las zonas comunes de los residentes para beneficiarse ellos mismos".
Los residentes y el bloque de oficinas del edificio Bonanza (23 Duy Tan, Hanoi) colgaron pancartas exigiendo al inversor que dialogue y aclare las cuestiones en disputa el 23 de abril. Foto: Proporcionada por los vecinos.
La ley aún no ha definido específicamente las plazas de aparcamiento para los apartamentos.
La reciente disputa sobre la propiedad común y privada de los apartamentos está relacionada con la zona de aparcamiento de motos, bicicletas y coches en el sótano. La Ley de Vivienda vigente estipula que las plazas de aparcamiento de bicicletas y motos son de propiedad común. Sin embargo, para obtener espacio de estacionamiento, los compradores de apartamentos deben alquilar o comprar. En caso de no comprar ni alquilar, la plaza de garaje pertenece a la gestión del inversor, el coste de inversión para construir esta plaza de garaje no está incluido en el precio de venta del apartamento.
El abogado Truong Anh Tu, director del bufete de abogados Truong Anh Tu, analizó la naturaleza del espacio de estacionamiento del apartamento como perteneciente a propiedad común y estando incluido en el precio de venta, desde el momento de la entrega, el inversor terminará su propiedad. Los precios de los pisos no son fijos sino que aumentan o disminuyen según el tiempo, por lo que es difícil demostrar que los inversores no incluyen el coste de construcción de una plaza de aparcamiento en el precio de la vivienda.
Además, la plaza de aparcamiento anexa a la superficie construida del edificio de viviendas también es una parte indispensable del proyecto. "Por lo tanto, es difícil separar el coste de construir una plaza de aparcamiento del precio de venta de un apartamento", explicó el Sr. Tu.
Aunque hay muchas disputas relacionadas con las plazas de aparcamiento en los edificios de apartamentos, la actual Ley de Vivienda y el proyecto de ley de Vivienda reformada que está siendo considerado por la Asamblea Nacional en su 5ª sesión no han hecho ningún ajuste para definirlas específicamente. "La falta de claridad a la hora de definir la propiedad común y privada es causa de disputas entre inversores y residentes, siendo estos últimos quienes más sufren", afirmó el Sr. Tu.
Los residentes del proyecto Kosmo Tay Ho exigieron al inversor el pago de las cuotas de mantenimiento en marzo. Foto: Proporcionada por los residentes.
No hay registros de edificios públicos
El Sr. Tran Khanh, presidente del Club de Gestión de Edificios de Hanoi, señaló las deficiencias de la actual Ley de Vivienda y los documentos sublegales que no requieren que los inversores publiquen los documentos legales del edificio. como por ejemplo certificado de derecho de uso de suelo de propiedad privada, diseño aprobado, liquidación del proyecto (auditada). Si el inversor no publica registros transparentes, los residentes no tienen suficiente información para determinar la propiedad común y privada.
De hecho, al entregar los documentos de construcción al consejo de administración, el inversor está obligado a entregar documentos tales como planos de finalización y planos de planta del área de estacionamiento. Sin embargo, el Sr. Khanh dijo que debido a que no se requiere que los documentos estén certificados o notariados, el inversionista puede entregar un plano del área de estacionamiento que no sea consistente con los documentos originales, y también es imposible determinar si el costo de construcción del área de estacionamiento está incluido en el precio de venta del apartamento o no.
La gestión y operación actual de los edificios de apartamentos involucra a cinco entidades, incluidas agencias de gestión estatales, inversores, juntas de administración, unidades de gestión operativa y propietarios de apartamentos. Cuando existe una disputa entre residentes e inversionistas, se requiere la intervención de los organismos de gestión estatales. "Sin embargo, con la normativa legal vigente, parece que las agencias estatales se mantienen al margen y dejan que los inversores tomen sus propias decisiones", afirmó el Sr. Khanh, señalando que, cuando surgen disputas, las personas no pueden solicitar al Departamento de Construcción ni al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente los registros de construcción.
El obstáculo en las disputas de vivienda radica en que las agencias estatales no publican los documentos de construcción para la ciudadanía. Solo cuando la ciudadanía cuenta con la documentación legal, puede aclarar qué áreas son de propiedad conjunta y cuáles privadas, y las disputas pueden resolverse rápidamente, afirmó el Sr. Khanh.
Además de las razones mencionadas, el Sr. Nguyen Ngoc Tuan, Inspector Jefe del Ministerio de Construcción, dijo que las disputas sobre la propiedad común y privada en edificios de apartamentos también se deben a la falta de conocimiento legal y a la falta de cooperación entre los inversores y el consejo de administración que representa a los residentes; El inversor cambió arbitrariamente la función, invadió, utilizó la propiedad común, no entregó o no entregó los documentos completos del apartamento al consejo de administración.
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