A los inversores solo se les permite acumular depósitos para la compra de casas en papel (bienes inmuebles formados en el futuro) hasta el 5% del precio de venta, el arrendamiento con opción a compra y los proyectos elegibles solo se pueden abrir a la venta.
Este contenido está recogido en la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) aprobada por la Asamblea Nacional en la mañana del 28 de noviembre, con más del 94% de los delegados a favor. Esta ley entra en vigor a partir del 1 de enero de 2025.
La legislación actual no prevé regulaciones específicas sobre los depósitos para la compra y arrendamiento de futuros inmuebles. Según una nueva normativa aprobada hoy por la Asamblea Nacional, se endurecen los depósitos en papel para la compra y venta de viviendas.
En concreto, a los inversores en proyectos inmobiliarios sólo se les permite recibir depósitos de no más del 5% del precio de venta, del precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas y de las futuras obras de construcción cuando se cumplan las condiciones para su puesta en marcha.
El contrato de depósito establece claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la casa, el proyecto de construcción y la superficie del proyecto. Los proyectos inmobiliarios en papel solo se pueden poner en marcha cuando existe uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra, como la decisión de asignación de tierras, el certificado de derechos de uso de la tierra, la propiedad de la vivienda y los derechos de uso de la tierra...
Esto, según el Comité Permanente de la Asamblea Nacional, garantiza que se refleje la verdadera naturaleza del depósito, al tiempo que limita los riesgos para el comprador y el arrendatario, que a menudo son la parte más débil en las actividades comerciales inmobiliarias. Debido a que el depósito es el primer paso en el proceso de compraventa, realizado antes de la firma del contrato, es necesario monitorearlo para evitar cobrar un depósito demasiado grande, lo que puede llevar a un comportamiento fraudulento que cause daños al comprador.
Propiedades inmobiliarias en el este de la ciudad de Ho Chi Minh, zona de la península de Thu Thiem, ciudad de Thu Duc, julio de 2023. Foto: Quynh Tran
Sin embargo, los proyectos inmobiliarios que sean elegibles para la venta en papel pero que no hayan firmado un contrato de compraventa o arrendamiento con opción a compra al momento de la entrada en vigencia de la ley (1 de enero de 2025), continuarán realizando los trámites de compraventa o arrendamiento con opción a compra de acuerdo a la normativa vigente. Los inversores deben revelar información sobre el proyecto inmobiliario según la nueva ley antes de firmar el contrato.
Con respecto al pago al tramitar futuras viviendas, el Sr. Vu Hong Thanh, presidente del Comité Económico , dijo que después de revisarlo, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional finalizó el plan para que los clientes paguen el 95% del valor del contrato, el monto restante se pagará cuando se les otorgue un certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de la vivienda.
De esta forma, el cliente conserva una parte del valor del contrato mientras espera la emisión del Certificado.
El Sr. Vu Hong Thanh, presidente del Comité Económico, presentó un informe explicativo y aceptó comentarios antes de que la Asamblea Nacional votara a favor de la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), el 28 de noviembre. Foto: Hoang Phong
El inversionista debe cumplir con obligaciones financieras (renta de la tierra, impuestos, tasas relacionadas con la tierra) antes de transferir todo o parte del proyecto inmobiliario.
Además, el inversionista debe tener una decisión de ceder, arrendar o permitir el cambio de propósito del uso de la tierra, pero no está obligado a tener un certificado de derecho de uso de la tierra para la totalidad o parte del proyecto transferido.
El presidente del Comité, Vu Hong Thanh, dijo que esta regulación tiene como objetivo evitar la selección de inversores no calificados para transferir proyectos y garantizar el principio de vender y transferir únicamente lo que tiene el vendedor o transferente.
Las transacciones inmobiliarias entre particulares y pequeñas organizaciones se basarán en que las partes acuerden la forma de pago del contrato de compraventa o transferencia. Sin embargo, los inversores y las empresas inmobiliarias se ven obligados a pagar a través de los bancos. Esta regulación, según el Sr. Thanh, tiene como objetivo garantizar el control del flujo de caja de las transacciones inmobiliarias de los inversores en proyectos y empresas inmobiliarias.
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