Demanda de vivienda "enorme"
Según la investigación de Savills Vietnam, en el período 2019-2023, los precios de los bienes raíces en Hanoi aumentaron una media del 6%/año y en Ciudad Ho Chi Minh un 3%/año, mientras que los ingresos personales aumentaron solo un 4% y un 3% respectivamente. Esta brecha creciente hace que ser propietario de una vivienda sea más difícil que nunca para muchas personas.
Además, las barreras legales, los problemas con los promotores y los retrasos en la concesión de políticas de apoyo a la vivienda han complicado la situación.
Un mercado inmobiliario que se desarrolla de forma sostenible suele tener segmentos diversos, especialmente productos de clase B y C.
Sin embargo, tanto en Hanoi como en Ciudad Ho Chi Minh , la oferta de este tipo de viviendas es gravemente escasa. La demanda de unos 50.000 apartamentos al año, procedentes principalmente de personas de ingresos medios y hogares jóvenes, no ha sido satisfecha en su totalidad.
Aumentan los proyectos de alta gama, mientras que la oferta de vivienda asequible es limitada.
Según la Sra. Giang Huynh, directora del Departamento de Investigación y S22M de Savills, tanto la ciudad de Ho Chi Minh como las provincias vecinas como Binh Duong, Dong Nai y Long An se enfrentan a una escasez de oferta de viviendas.
En un futuro próximo, Ho Chi Minh City será testigo de un aumento de proyectos de alta gama, mientras que la oferta de viviendas asequibles será limitada.
Por el contrario, Hanoi se centrará en el desarrollo de proyectos de clase B. Este desequilibrio se debe a muchos factores, entre ellos el crecimiento de los ingresos, los fondos limitados para la tierra y el aumento de sus costes, además de los complicados procedimientos administrativos para la concesión de licencias para nuevos proyectos de desarrollo.
Serie de apoyo a infraestructura y políticas
Con una inversión pública en infraestructura que representa alrededor del 6% del PIB, el Gobierno está implementando muchos proyectos grandes, como la construcción de carreteras, puentes, aeropuertos y puertos marítimos, para ayudar a mejorar la conectividad del tráfico, acortar las distancias geográficas y los tiempos de viaje, especialmente entre los centros urbanos y las áreas suburbanas.
"El modelo de desarrollo orientado al transporte (TOD), típicamente el sistema de metro, ha demostrado ser eficaz para resolver problemas de tráfico y proporcionar viviendas. Al centrarse en el desarrollo de áreas alrededor de las líneas de metro, aumenta la densidad de construcción, lo que facilita el viaje y la conexión entre áreas.
"Al mismo tiempo, la explotación de fondos de suelo a lo largo de las líneas de metro también ayuda a reducir los costes de inversión, creando así opciones de vivienda más asequibles para la gente", añadió el experto de Savills.
Infraestructura y política: el “impulsor” de la oferta de vivienda asequible.
El experto Giang Huynh dijo que para reducir la presión sobre los fondos de tierras y los costos urbanos, Hanoi y Ho Chi Minh City apuntan a expandir las áreas urbanas a provincias vecinas como Binh Duong y Bac Ninh.
Las fuertes inversiones en infraestructura de transporte han facilitado este proceso, haciendo que las zonas suburbanas sean más atractivas para los inversores y los residentes.
También dijo que se espera que la promulgación de nuevas leyes como la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023 generen cambios positivos en el mercado inmobiliario .
Estas nuevas regulaciones legales prometen mejorar la eficiencia del uso de la tierra, simplificar los procedimientos administrativos y crear condiciones más favorables para que los inversores participen en el mercado.
Para abordar la escasez de viviendas y evitar la especulación inmobiliaria, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 ha introducido una regulación que prohíbe la subdivisión de terrenos residenciales en grandes áreas urbanas a partir del 31 de enero de 2025.
Al mismo tiempo, la Ley de Vivienda 2023 también tiene ajustes importantes, enfocándose en el desarrollo de vivienda en las grandes áreas urbanas.
Además, se ha abolido la regulación obligatoria de reservar el 20% de la superficie del suelo para proyectos comerciales, abriendo oportunidades para que los inversores reconviertan esta superficie para construir viviendas sociales.
Los inversores en vivienda social disfrutarán de muchos incentivos atractivos, como el uso gratuito del suelo, la exención del pago de alquileres y la oportunidad de acceder a préstamos con tipos de interés preferenciales.
Oportunidades para inversores en el segmento de vivienda social
Para resolver el problema de la vivienda adecuada y la asequibilidad de las personas, Savills Vietnam evalúa la necesidad de una solución integral, que combine las fortalezas de los sectores público y privado.
En un contexto de presupuesto estatal limitado y de tipos de interés elevados, la financiación de proyectos de vivienda social se enfrenta a muchas dificultades.
Al mismo tiempo, el sector privado también enfrenta presiones inflacionarias sobre los costos de los insumos. Por lo tanto, es urgente una cooperación efectiva entre ambas partes.
Los objetivos globales de reducción de las emisiones de carbono también añaden urgencia al problema. Los proveedores de vivienda asequible pueden ayudar a alcanzar estos objetivos renovando propiedades existentes o convirtiendo propiedades inadecuadas, como oficinas o centros comerciales vacíos, con el apoyo de una planificación y reglamentaciones favorables.
Además, una mayor densidad de construcción y una planificación eficiente desempeñarán un papel importante a la hora de ofrecer viviendas asequibles.
Los gobiernos municipales deberían tener fuertes incentivos para que los propietarios de tierras trabajen juntos para crear nuevas áreas residenciales sostenibles.
Aprovechando al máximo la superficie del terreno, combinándola con equipamientos compartidos y espacios verdes, podemos solucionar en parte el problema cada vez más urgente de la vivienda. Una estrecha coordinación entre el gobierno y los inversores será fundamental para que estas ideas se hagan realidad.
Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/ha-tang-va-chinh-sach-thuoc-tro-luc-cho-nguon-cung-nha-o-gia-re-204241001144901409.htm
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