Pasó la fase de aumentar por veces
Si a principios de 2021, el mercado inmobiliario en los distritos de Hoc Mon y Cu Chi estaba bastante "tranquilo", a principios de 2022, este lugar se convirtió en el centro de atención de los inversores. A principios de 2022, los terrenos en esta zona habían experimentado fases de toma de ganancias de 2 a 3 veces el precio de compra, convirtiéndose en un punto destacado del mercado inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh.
Para explicar esta fiebre, muchos expertos dicen que el mercado inmobiliario en general está siendo impulsado al alza por aumentos de precios bastante impactantes en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh. Desde entonces, el mercado en los distritos suburbanos también ha ganado impulso, sumándose a la carrera del aumento de precios porque todavía hay espacio para el desarrollo.
Además, la planificación propuesta para convertir el distrito de Cu Chi en una ciudad bajo el control de Ciudad Ho Chi Minh también supone un impulso para el mercado inmobiliario. Se fijaron inmediatamente nuevos precios, la mayoría de los cuales aumentaron entre 1,2 y 1,5 veces en comparación con hace más de medio año.
Entre ellos, hay algunos "puntos calientes" de Cu Chi que son de particular interés para muchos inversores, como el área de la calle Nguyen Thi Ranh (comuna de An Nhon Tay), que ha aumentado 2-3 veces a 8,2 - 8,5 millones de VND / m2; Los precios de los terrenos en la calle Bui Thi Diet (comuna de Nhuan Duc) aumentaron 4 veces a 7,2 millones de VND/m2. Según algunas estadísticas, el terreno en algunas zonas con buena infraestructura en el distrito de Cu Chi incluso cuesta alrededor de 17,5 millones de VND/m2.
Ha terminado el período en el que todos se invitaban mutuamente a ir a ver terrenos en los suburbios de la ciudad de Ho Chi Minh.
En Hoc Mon, los precios de la tierra han ido aumentando desde 2020, cuando se difundió ampliamente la información sobre la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh de convertir los tres distritos de Hoc Mon, Binh Chanh y Nha Be en distritos. Muchos inversores han comprado aquí grandes terrenos a precios bajos y luego han aumentado los precios mediante ofertas relámpago. Desde entonces, Hoc Mon se ha convertido en uno de los epicentros de la fiebre de la tierra. Los precios de los terrenos en Hoc Mon han aumentado bastante a lo largo de carreteras como Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu, etc.
En 2020, el precio de terreno más bajo en Hoc Mon en la calle Le Thi Ha fue de 25 a 27 millones de VND/m2. El precio más alto es de 45 millones de VND/m2 con un frente de terreno de casi 3000m2, este terreno vale hasta 13,5 mil millones de VND. Otras rutas como la carretera paralela a la autopista 22, la calle Tran Van Muoi y la calle Nguyen Thi Soc son las rutas con los precios de los terrenos que aumentan más rápidamente en Hoc Mon. En particular, la ruta paralela de la Carretera Nacional 22 tiene el aumento de precio más bajo, de 13 - 14 millones de VND/m2 a 17 - 18 millones de VND/m2.
Los lotes de esquina en Cu Chi, un área con buena infraestructura de tránsito, alguna vez fueron buscados y competidos por los inversores.
Junto con ese aumento de precios, los anuncios inmobiliarios en las áreas de Cu Chi y Hoc Mon también encabezaron los resultados de búsqueda en los mercados inmobiliarios en línea. Según las estadísticas de algunos motores de búsqueda, después del Año Nuevo Lunar 2022, junto con los terrenos del Distrito 2 y el Distrito 9, Hoc Mon y Cu Chi también son palabras clave que se buscan mucho en los pisos comerciales.
En ese momento, el fuerte aumento del mercado generó temores de una caída inminente. Al compartir con la prensa, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, comentó que algunas personas han aprovechado la información de las reuniones para obtener beneficios personales. Según Chau, los especuladores, los corredores de tierras y las empresas deshonestas han provocado que los precios de la tierra en los distritos de Cu Chi y Hoc Mon "se hayan disparado".
Además, muchos expertos también advierten sobre la estafa del mercado que puede hacer sufrir a los inversores inmobiliarios, cuando el valor real del terreno se ha elevado demasiado. Esa advertencia parece haberse hecho realidad cuando en la actualidad hay mucha información que demuestra que los terrenos de esta zona se están vendiendo con pérdidas.
Reducir las pérdidas por muchas razones
En referencia a algunos mercados inmobiliarios, así como a grupos de intermediación en las redes sociales, se han publicado ampliamente numerosos artículos con frases como "liquidación de bienes a precios asfixiantes", "rápido recorte de pérdidas", "venta de terrenos para saldar deudas bancarias"... Muchos vendedores están dispuestos a reducir pérdidas del 30-40% del valor del terreno para recuperar el dinero por diferentes razones, como pagar préstamos bancarios, pagar dinero a otras áreas para evitar ser multados o liquidados.
Por ejemplo, en la calle Nguyen Van Kha, un terreno de 123 m2 está siendo vendido por su propietario a un precio de 1.520 millones de VND, equivalente a más de 12 millones de VND/m2. El propietario dijo que este es un precio de 500 millones de VND que reduce las pérdidas porque se trata de un hermoso terreno, cerca del parque industrial y otros servicios. Además, los compradores también pueden negociar un mejor precio.
No es raro ver noticias sobre recortes de pérdidas en las zonas de Cu Chi y Hoc Mon.
O bien, otro lote de esquina en la carretera provincial 8 (ciudad de Cu Chi) con un área de 90m2 también se está vendiendo con una pérdida de 1 mil millones de VND, este lote también está ubicado en una nueva área de planificación residencial con infraestructura desarrollada y muchas comodidades. El propietario dijo que como necesitaba dinero para pagar al banco, tuvo que vender ese terreno a bajo precio, e incluso estaba dispuesto a soportar altas comisiones para que los corredores encontraran rápidamente compradores.
En Hoc Mon, algunos terrenos con un valor de más de 5 mil millones de VND en el período 2021-2022, han sido anunciados para la venta por el propietario por 4 mil millones de VND durante los últimos 2 meses, pero aún no han recibido compradores. Esta es también la situación común de muchos otros inversores que han comprado terrenos durante el período de fuerte crecimiento.
Según la investigación, el mercado de terrenos en estas zonas disminuyó entre un 5 y un 15% en el período comprendido entre finales de 2022 y enero de 2023. En la actualidad, la disminución general ha alcanzado el 20-35% y muestra signos de aumentar en el futuro, ya que muchos propietarios de tierras están bajo presión de los bancos. Aunque se han producido algunas transacciones de “pesca de fondo” con lotes de terrenos que han caído drásticamente, en algunos casos hasta un 50%. Sin embargo, la mayor parte del mercado es ilíquido, especialmente en el caso de grandes parcelas de tierra.
Para explicar esta situación, los expertos dicen que en parte se debe a la influencia del mercado inmobiliario en general, cuando el flujo de caja fluye por otros canales de inversión con alta rentabilidad a corto plazo. En particular, muchos inversores todavía están esperando alcanzar el fondo en el período actual, lo que impide que la liquidez mejore. La ola de pérdidas por recortes también se extendió desde el centro de Ciudad Ho Chi Minh a los distritos periféricos y provincias vecinas, provocando que el mercado tenga demasiadas opciones, por lo que hay zonas que incluso no tienen liquidez.
Además, el mercado de Hoc Mon y Cu Chi también se vio gravemente afectado porque a finales de 2022, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh solicitó que los distritos suburbanos no solicitaran aprobación para convertirse en distritos o ciudades. Esto ha tenido un impacto psicológico significativo en las decisiones de inversión y comercio en este área, provocando que la liquidez del mercado inmobiliario disminuya drásticamente.
Sin embargo, según los datos, con el precio de pérdida actual, muchos inversores que poseen acciones de 2019-2020 todavía obtienen grandes ganancias. Por lo tanto, no el 100% de los terrenos que se anuncian en venta con pérdida realmente lo son, simplemente se están reduciendo ganancias para deshacerse de los bienes, preparando las finanzas para otra fase de inversión con mejores ganancias.
Fuente
![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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