Se acabó la época de los intermediarios de tierras y de la venta de “arroz verde”
Cerca de 200 reuniones con ciudadanos por parte de organismos provinciales para tratar los problemas derivados de los proyectos en los que invierte la empresa Bach Dat An son casos típicos de las consecuencias de un período de "explosión" de los llamados proyectos de desarrollo urbano.
Hasta este momento, aunque las autoridades han hecho grandes esfuerzos y responsabilidades, y los máximos dirigentes de la provincia han lanzado un "ultimátum", probablemente llevará algún tiempo más manejar completamente el caso Bach Dat An.
No es solo Bach Dat An, muchos de los casi 200 proyectos residenciales y urbanos de la provincia en los que actualmente invierten empresas enfrentan problemas en diferentes niveles.
Nadie ha calculado las cifras (ni siquiera las estimaciones) de los daños al Estado, a las personas y a las empresas, pero el enorme desperdicio de recursos, especialmente de tierras, y las consecuencias sociales son realidades evidentes. ¡Y tendrán que pasar muchos años más para que las autoridades de todos los niveles resuelvan las consecuencias de una época en la que los proyectos estaban por todas partes!
La Ley de Tierras de 2024 y las leyes sobre Negocios Inmobiliarios y Vivienda (enmendadas) que entran en vigencia a partir del 1 de agosto de 2024, requieren una prohibición absoluta de la subdivisión y venta de terrenos en los barrios de todas las ciudades y pueblos.
Al mismo tiempo, los proyectos de construcción urbana y residencial también se rigen desde la fase de licencia y durante todo el proceso de ejecución. En particular, se requiere revelar públicamente, de manera completa y transparente, la legalidad, la escala y el progreso del proyecto.
Revocación de proyectos "que respetan el territorio"
De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, a los inversores del proyecto que no utilicen la tierra o se retrasen en su uso respecto al cronograma establecido en el proyecto de inversión, se les concederá una prórroga del uso de la tierra por no más de 24 meses y deberán pagar al Estado una cantidad adicional de dinero correspondiente al canon de uso de la tierra y al alquiler de la tierra por el período extendido.
Si el inversor no ha puesto la tierra en uso después del período extendido, el Estado recuperará la tierra sin compensación por la tierra, los activos adjuntos a la tierra y los costos de inversión restantes en la tierra.
Según el análisis de los expertos, con la nueva normativa legal se producirá una estricta "selección" de inversores inmobiliarios; Las pequeñas empresas con recursos financieros limitados y con prácticas comerciales oportunistas y poco profesionales serán eliminadas del juego.
La situación de vender “arroz verde” con fines lucrativos ya no existirá. Porque las empresas sólo pueden abrir ventas de proyectos cuando hayan cumplido plenamente con sus obligaciones con el Estado y cumplido con las condiciones de infraestructura prescritas.
La Ley revisada sobre negocios inmobiliarios también prohíbe a los corredores inmobiliarios aficionados y a los trabajadores autónomos (conocidos desde hace tiempo como corredores de tierras). Prevenir que los trabajadores de la construcción y los vendedores de verduras también "intercambien" tierras; o los "agentes" inmobiliarios se han ido extendiendo desde el campo a la ciudad desde hace mucho tiempo.
Pensamiento urbano
A partir del 1 de agosto de 2024, el Estado ya no otorgará licencias para proyectos de subdivisión y venta de terrenos en barrios de ciudades y pueblos. Los inversores en proyectos inmobiliarios se ven obligados a centrarse en las zonas rurales de las afueras de las ciudades y los mercados.
Con importantes limitaciones en el espacio de desarrollo, así como restricciones legales más estrictas para los proyectos inmobiliarios, los analistas han pronosticado que los precios de los terrenos aumentarán en el futuro cercano, causando desventajas para las personas de bajos ingresos que tienen una necesidad real de terrenos residenciales.
En particular, una vez que la política de "imponer altos impuestos a las personas que tienen muchas casas y tierras pero no las utilizan efectivamente" según la Resolución 18 del 13º Comité Ejecutivo Central no se haya institucionalizado por ley, la especulación inmobiliaria probablemente seguirá siendo atractiva para muchas personas.
Quang Nam ha sufrido graves consecuencias debido al desarrollo urbano desenfrenado en el pasado reciente y seguramente aprenderá muchas lecciones valiosas.
La más obvia de ellas es la desolación generalizada que persiste en muchas zonas urbanas a pesar de la completa infraestructura; Es la situación en la que la mayoría de las personas compran terrenos en proyectos principalmente con fines de especulación comercial; es la pérdida de tierras para la producción por parte de la gente mientras los proyectos quedan abandonados y en ruinas durante muchos años; Es una historia social sobre muchos hogares e individuos que están muy frustrados por la necesidad de establecerse y tener una carrera, pero el precio de la tierra está demasiado fuera de su alcance...
La urbanización y el desarrollo urbano son tendencias inevitables. Pero cómo, en qué dirección y hoja de ruta adaptar el desarrollo a cada etapa es un problema que cada localidad debe considerar para explotar de la manera más efectiva los recursos de tierra según la orientación del Partido y resolver armoniosamente los problemas sociales.
Cabe señalar que en la Lista de proyectos de atracción de inversiones y prioridades de atracción de inversiones de Quang Nam en el período 2024 - 2025 (Decisión No. 1221-QD/UBND, de fecha 21 de mayo de 2024 del Comité Popular Provincial), de 233 proyectos en localidades, hay hasta 40 proyectos que atraen inversiones en desarrollo urbano, principalmente en forma de áreas de mercado, áreas residenciales urbanas (negocios de tierras).
Es difícil determinar cuántos o cuántos proyectos son realmente necesarios y urgentes, cuál es el objetivo (especuladores empresariales o necesidades de vivienda de los residentes locales), incluidos los problemas de entrada y salida del proyecto, pero ciertamente estos serán temas que no se pueden ignorar, cuando las localidades de la provincia son demasiado "conscientes" y han tenido que pagar el precio de los proyectos de subdivisión y venta de tierras.
Otro pronóstico notable de los expertos después de que entren en vigor las tres leyes relacionadas con la tierra mencionadas anteriormente es que el sector inmobiliario industrial atraerá fuertemente a inversores nacionales y extranjeros en el futuro.
La planificación de la provincia de Quang Nam ha determinado desarrollar más de 10 mil hectáreas de terrenos de parques industriales desde ahora hasta 2030. La práctica ha demostrado que los terrenos industriales han promovido y siguen promoviendo la máxima eficiencia, generando ganancias y contribuyendo al máximo al desarrollo socioeconómico local.
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Lección 3: Cuando las tierras agrícolas están “desatadas”
Fuente: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html
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