Muchas oportunidades para inversores en el segmento de vivienda asequible

En ese contexto, la vivienda asequible es un segmento potencial para los inversionistas hoy con alta demanda, acompañado de un sistema de infraestructura cada vez más completo y atractivas políticas de apoyo a la inversión por parte del Gobierno. Por otra parte, la estrecha coordinación entre los sectores público y privado es un factor importante para resolver el problema de la vivienda asequible.

Demanda “enorme” de vivienda

Durante el período 2019-2023, los precios de los bienes raíces en Hanoi aumentaron un promedio de 6% por año y en Ciudad Ho Chi Minh un 3% por año, mientras que los ingresos personales aumentaron solo un 4% y un 3% respectivamente. Esta brecha creciente hace que ser propietario de una vivienda sea más difícil que nunca para muchas personas. Además, las barreras legales, los problemas con los promotores y los retrasos en la concesión de políticas de apoyo a la vivienda han complicado la situación.

Un mercado inmobiliario desarrollado de forma sostenible suele tener una gama diversa de segmentos, especialmente productos de clase B y C. Sin embargo, tanto en Hanoi como en Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de este tipo de viviendas es grave. La demanda de unos 50.000 apartamentos al año, principalmente de personas de ingresos medios y hogares jóvenes, no está totalmente satisfecha.

Según la Sra. Giang Huynh, directora de Investigación y S22M en Savills Vietnam, tanto la ciudad de Ho Chi Minh como las provincias vecinas como Binh Duong, Dong Nai y Long An enfrentan una escasez de oferta de viviendas. En un futuro próximo, Ho Chi Minh City será testigo de un aumento de proyectos de alta gama, mientras que la oferta de viviendas asequibles será limitada. Por el contrario, Hanoi se centrará en el desarrollo de proyectos de clase B. Este desequilibrio se debe a muchos factores, entre ellos el crecimiento del ingreso, un fondo de tierras limitado y los altos costos de la tierra, junto con procedimientos administrativos complicados para la concesión de licencias para nuevos proyectos de desarrollo.

Serie de apoyo a infraestructura y políticas

La inversión pública en infraestructura representa alrededor del 6% del PIB y el Gobierno está implementando muchos proyectos grandes, como la construcción de carreteras, puentes, aeropuertos y puertos marítimos. Al mismo tiempo, la Ley de Tierras de 2024 ha creado condiciones más favorables para la implementación de estos proyectos. El objetivo principal de estos proyectos es mejorar la conectividad del transporte entre provincias y ciudades, acortando las distancias geográficas y los tiempos de viaje, especialmente entre los centros urbanos y las zonas suburbanas. Gracias a ello, se crearán condiciones favorables para el desarrollo socioeconómico y la atracción de inversiones.

El modelo de desarrollo orientado al transporte público (DOT), típicamente el sistema de metro, ha demostrado ser eficaz para resolver los problemas de tráfico y oferta de vivienda. Al centrarse en el desarrollo de las zonas cercanas a las líneas de metro, aumenta la densidad de construcción, lo que facilita los desplazamientos y la conectividad entre zonas. Al mismo tiempo, la explotación de los fondos de suelo a lo largo de las líneas de metro también ayuda a reducir los costos de inversión, creando así opciones de vivienda más asequibles para la población, añadió la Sra. Giang Huynh.

Se espera que la promulgación de nuevas leyes como la Ley de Tierras 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 y la Ley de Vivienda 2023 generen cambios positivos en el mercado inmobiliario. Estas nuevas regulaciones legales prometen mejorar la eficiencia del uso de la tierra, simplificar los procedimientos administrativos y crear condiciones más favorables para que los inversores participen en el mercado. En particular, la Ley de Vivienda de 2023 ha simplificado el proceso de compraventa de viviendas y, al mismo tiempo, ha establecido normas claras sobre la propiedad extranjera de viviendas. En consecuencia, los extranjeros pueden poseer hasta el 30 % del total de apartamentos de un edificio y un máximo de 250 casas por barrio. El período de propiedad es de 50 años, prorrogable. Sin embargo, en caso de matrimonio con un ciudadano vietnamita, los extranjeros pueden ser propietarios de viviendas de forma permanente, señaló la Sra. Giang Huynh.

Para abordar la escasez de viviendas y prevenir la especulación inmobiliaria, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 introdujo una regulación que prohíbe la subdivisión de terrenos residenciales en grandes áreas urbanas a partir del 31 de enero de 2025. Al mismo tiempo, la Ley de Vivienda de 2023 también tiene ajustes importantes, centrándose en el desarrollo de viviendas en las principales áreas urbanas. Además, se ha abolido la regulación obligatoria de reservar el 20% de la superficie del suelo para proyectos comerciales, abriendo oportunidades para que los inversores reconviertan esta superficie para construir viviendas sociales. Los inversores en vivienda social disfrutarán de muchos incentivos atractivos, como el uso gratuito del suelo, la exención del pago de alquileres y la oportunidad de acceder a préstamos con tipos de interés preferenciales.

En un reciente taller celebrado en Ciudad Ho Chi Minh, el Sr. Ha Quang Hung, Subdirector del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), dijo que en los últimos tiempos, las localidades han tenido muchas formas de atraer empresas, inversores inmobiliarios y sectores económicos para participar activamente en la construcción de viviendas sociales.

En concreto, las estadísticas desde 2021 hasta la actualidad muestran que en 61/63 localidades se han ejecutado 619 proyectos de vivienda social, con una escala de 561.800 unidades. Sin embargo, hasta el momento sólo se han completado 79 proyectos con una escala de 40.600 apartamentos; Los 128 proyectos restantes ya se han iniciado y están en construcción, con una escala de aproximadamente 112.000 apartamentos. Además, el número de proyectos aprobados para inversión es de 412 proyectos, con una escala de casi 410 mil apartamentos, y están en proceso de completar los trámites para iniciar la construcción.

En ese contexto, según los expertos de Savills Vietnam, para resolver el problema de la vivienda adecuada y la asequibilidad de las personas, necesitamos una solución integral, que combine las fortalezas de los sectores público y privado. Ningún partido puede resolver este dilema por sí solo. Por otra parte, el presupuesto estatal es limitado y los tipos de interés son elevados, lo que dificulta la financiación de proyectos de vivienda social; El sector privado también enfrenta presiones inflacionarias sobre los costos de los insumos. Por lo tanto, es urgente una cooperación efectiva entre ambas partes.

Los gobiernos locales deberían tener fuertes políticas de incentivos para alentar a los propietarios de tierras a trabajar juntos para crear nuevas áreas residenciales sostenibles. Aprovechando al máximo la superficie del terreno, combinándola con servicios compartidos y espacios verdes, podemos solucionar en parte el problema cada vez más urgente de la vivienda. Una estrecha coordinación entre el gobierno y los inversores será clave para que estas ideas se hagan realidad.

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535