En ese contexto, la vivienda asequible es un segmento potencial para los inversionistas con hoy una alta demanda, acompañada de un sistema de infraestructura cada vez más completo y atractivas políticas de apoyo a la inversión por parte del Gobierno. Por otra parte, la estrecha coordinación entre los sectores público y privado es un factor importante para resolver el problema de la vivienda asequible.
Demanda “enorme” de viviendas
Durante el período 2019-2023, los precios de los bienes raíces en Hanoi aumentaron un promedio de 6% por año y en Ciudad Ho Chi Minh un 3% por año, mientras que los ingresos personales aumentaron solo un 4% y un 3% respectivamente. Esta brecha creciente hace que ser propietario de una vivienda sea más difícil que nunca para muchas personas. Además, las barreras legales, los problemas con los promotores y los retrasos en la concesión de políticas de apoyo a la vivienda han complicado la situación.
Un mercado inmobiliario desarrollado de manera sostenible suele contar con una amplia gama de segmentos, especialmente productos de clase B y C. Sin embargo, tanto en Hanoi como en Ciudad Ho Chi Minh, la oferta de este tipo de viviendas es muy escasa. La demanda de unos 50.000 apartamentos al año, procedentes principalmente de personas de ingresos medios y hogares jóvenes, no ha sido satisfecha en su totalidad.
Según la Sra. Giang Huynh, directora de Investigación y S22M en Savills Vietnam, tanto la ciudad de Ho Chi Minh como las provincias vecinas como Binh Duong, Dong Nai y Long An enfrentan una escasez de oferta de viviendas. En un futuro próximo, Ho Chi Minh City será testigo de un aumento de proyectos de alta gama, mientras que la oferta de viviendas asequibles será limitada. Por el contrario, Hanoi se centrará en el desarrollo de proyectos de clase B. Este desequilibrio se debe a muchos factores, entre ellos el crecimiento de los ingresos, el fondo limitado de tierras y los altos costos de la tierra, junto con los complicados procedimientos administrativos para la concesión de licencias para nuevos proyectos de desarrollo.
Serie de apoyo a infraestructura y políticas
La inversión pública en infraestructura representa alrededor del 6% del PIB y el Gobierno está implementando muchos proyectos grandes, como la construcción de carreteras, puentes, aeropuertos y puertos marítimos. Al mismo tiempo, la Ley de Tierras de 2024 ha creado condiciones más favorables para la implementación de estos proyectos. El objetivo principal de estos proyectos es mejorar la conectividad del transporte entre provincias y ciudades, acortando las distancias geográficas y los tiempos de viaje, especialmente entre los centros urbanos y las áreas suburbanas. Gracias a ello, se crearán condiciones favorables para el desarrollo socioeconómico y la atracción de inversiones.
“El modelo de desarrollo orientado al tránsito (DOT), típicamente el sistema de metro, ha demostrado ser eficaz para resolver problemas de tráfico y proporcionar viviendas. Gracias al enfoque en el desarrollo de áreas alrededor de las líneas del metro, la densidad de construcción aumenta, facilitando los viajes y la conexión entre áreas. "Al mismo tiempo, la explotación de los fondos de tierras a lo largo de las líneas del metro también ayuda a reducir los costos de inversión, creando así opciones de vivienda más asequibles para la gente", añadió la Sra. Giang Huynh.
Se espera que la promulgación de nuevas leyes como la Ley de Tierras 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 y la Ley de Vivienda 2023 generen cambios positivos en el mercado inmobiliario. Estas nuevas regulaciones legales prometen mejorar la eficiencia del uso de la tierra, simplificar los procedimientos administrativos y crear condiciones más favorables para que los inversores participen en el mercado. “En particular, la Ley de Vivienda de 2023 ha simplificado el proceso de compra y venta de viviendas, al tiempo que proporciona regulaciones claras sobre la propiedad de viviendas por parte de extranjeros. En consecuencia, los extranjeros pueden poseer hasta el 30% del número total de apartamentos de un edificio y no más de 250 casas en un barrio. El plazo de propiedad es de 50 años y puede ser prorrogado. Sin embargo, en caso de matrimonio con un ciudadano vietnamita, a los extranjeros se les permite ser propietarios de una vivienda de forma permanente", señaló la Sra. Giang Huynh.
Para abordar la escasez de viviendas y evitar la especulación inmobiliaria, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 ha introducido una regulación que prohíbe la subdivisión de terrenos residenciales en grandes áreas urbanas a partir del 31 de enero de 2025. Al mismo tiempo, la Ley de Vivienda 2023 también tiene ajustes importantes, enfocándose en el desarrollo de vivienda en las grandes áreas urbanas. Además, se ha eliminado la reglamentación obligatoria de reservar el 20% de la superficie del terreno para proyectos comerciales, lo que abre oportunidades para que los inversores conviertan esta superficie en viviendas sociales. Los inversores en viviendas sociales disfrutarán de muchos incentivos atractivos, como el uso gratuito del terreno, la exención del alquiler del terreno y la oportunidad de acceder a préstamos con tipos de interés preferenciales.
En un reciente taller celebrado en Ciudad Ho Chi Minh, el Sr. Ha Quang Hung, Director Adjunto del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), dijo que en los últimos tiempos, las localidades han tenido muchas formas de atraer empresas, inversores inmobiliarios y sectores económicos para participar activamente en la construcción de viviendas sociales.
En concreto, las estadísticas desde 2021 hasta la actualidad muestran que en 61/63 localidades se han ejecutado 619 proyectos de vivienda social, con una escala de 561.800 unidades. Sin embargo, hasta ahora sólo se han completado 79 proyectos con una escala de 40.600 viviendas; Los 128 proyectos restantes ya han comenzado y están en construcción, con una escala de aproximadamente 112.000 apartamentos. Además, el número de proyectos aprobados para inversión es de 412 proyectos, con una escala de casi 410 mil apartamentos, y están en proceso de completar los trámites para iniciar la construcción.
En ese contexto, según los expertos de Savills Vietnam, para resolver el problema de la vivienda adecuada y la asequibilidad de la población, necesitamos una solución integral, que combine las fortalezas de los sectores público y privado. Ningún partido puede resolver este dilema por sí solo. Por otra parte, el presupuesto estatal es limitado y los tipos de interés son elevados, lo que dificulta la financiación de proyectos de vivienda social; El sector privado también enfrenta presiones inflacionarias sobre los costos de los insumos. Por lo tanto, es urgente una cooperación efectiva entre ambas partes.
Los gobiernos locales deberían tener fuertes políticas de incentivos para que los propietarios de tierras cooperen para crear nuevas áreas residenciales sostenibles. Aprovechando al máximo la superficie del terreno, combinándola con equipamientos compartidos y espacios verdes, podemos solucionar en parte el problema cada vez más urgente de la vivienda. La estrecha coordinación entre el gobierno y los inversores será fundamental para que estas ideas se hagan realidad.
Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535
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