El precio medio cae en el segmento... alto.
Según datos recién publicados por Batdongsan.com.vn, en agosto de 2023, el precio de venta del mercado de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh continuó moviéndose lateralmente en todos los segmentos, aunque el nivel de interés siguió aumentando.
Sin embargo, el precio actual de este tipo en el mercado del Sur en general y en Ciudad Ho Chi Minh en particular está anclado en un precio alto. En concreto, la mayoría de los anuncios recientes de venta de proyectos de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se encuentran en el segmento medio y alto, con precios que oscilan entre 55 y 70 millones de VND/m2. Los productos de menor precio provienen de fuentes secundarias, de proyectos antiguos.
Los precios de venta se mantuvieron estables en agosto de 2023, pero se mantuvieron altos.
Además, los datos de mercado del Grupo DKRA en agosto también muestran claramente que el precio de los apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh registró el precio primario más alto de hasta 312,7 millones de VND/m2, el más bajo fue de 58 millones de VND/m2. Incluso en mercados provinciales como Ba Ria - Vung Tau y Binh Duong, los precios de los apartamentos han alcanzado un promedio de 40 a 50 millones de VND/m2.
Según CBRE Vietnam, el precio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh en los primeros tres trimestres de 2023 está cayendo a un promedio de 63 millones de VND/m2. Muchos proyectos de gama media se han acercado al precio de 70 a 80 millones de VND/m2.
Al comentar sobre este tema, el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, director del mercado inmobiliario de CBRE Vietnam, dijo que este es un problema difícil para una familia que quiere comprar una casa en Ciudad Ho Chi Minh si solo dependen de sus ingresos. Con un precio promedio de 4 a 5 mil millones de VND por apartamento con 2 dormitorios y una superficie de unos 60 m2, los hogares normales con unos ingresos de unos 20 millones al mes tardarán décadas en comprar una casa sin el apoyo de sus familiares.
El precio promedio actual está anclado en el segmento alto, lo que genera dificultades de liquidez en el mercado.
Sin apoyo, además de la necesidad de tener ingresos altos, todavía hoy es necesario recurrir a apalancamiento financiero para poder adquirir un apartamento. Mientras tanto, la demanda de la gente para comprar casas en el próximo año sigue siendo muy alta.
En concreto, en el Informe sobre psicología del consumidor inmobiliario de Vietnam correspondiente al segundo semestre de 2023 elaborado por Batdongsan.com.vn, la demanda de compra de apartamentos con precios inferiores a 50 millones de VND/m2 en la ciudad de Ho Chi Minh aumentó más del 29% respecto al mismo periodo del año pasado.
Es difícil encontrar apartamentos por menos de 40 millones de VND/m2
Según muchos expertos, actualmente es muy difícil encontrar un apartamento con un precio de alrededor de 40 millones de VND/m2 en Ciudad Ho Chi Minh. Por ejemplo, el precio de los apartamentos en un proyecto en el Distrito 9 (Ciudad Thu Duc), con la oferta más abundante en el mercado de Ciudad Ho Chi Minh, actualmente ronda los 60-80 millones de VND/m2.
O en algunos proyectos alejados del centro, como Binh Tan, Nha Be, Binh Chanh, el precio también es bastante alto en comparación con la demanda real. Los pocos proyectos con precios inferiores a 50 millones/m2 proceden en su mayoría de proyectos que llevan mucho tiempo en ejecución y que acaban de reiniciarse debido a la resolución de problemas legales.
Así, quienes necesitan comprar una vivienda real actualmente sólo pueden buscar apartamentos con precios de alrededor de 40 millones de VND/m2 en proyectos ubicados en provincias vecinas a Ciudad Ho Chi Minh, aunque también hay una oferta bastante pequeña.
La brecha entre la oferta y la demanda en los precios de los productos es un problema difícil.
La diferencia entre oferta y demanda y el problema de los altos precios de anclaje se explican por el alto costo de desarrollo del proyecto. Muchos productos aún sufren retrasos y estancamientos debido a factores objetivos, lo que provoca que los costes aumenten bastante. Por lo tanto, cuando el producto llega al mercado, el precio ya no es adecuado para la mayoría de las necesidades reales.
Mientras tanto, la demanda de compradores reales es la mayor fuerza impulsora que respalda la recuperación de la liquidez del mercado. Este grupo de clientes tiene la mayor demanda de vivienda pero no dispone de productos adecuados para comprar.
Por ello, en los próximos tiempos, la cuestión más importante para “rescatar” el mercado es mejorar la estructura de la oferta, centrándose en el desarrollo de productos adecuados a la mayoría de los presupuestos de los compradores de vivienda, lo que en parte está ayudando a que la liquidez que ha disminuido drásticamente en los últimos tiempos se recupere gradualmente.
Al compartir en un reciente seminario inmobiliario, el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director de Vivienda de CBRE Vietnam, enfatizó esta brecha entre la oferta y la demanda. Este experto cree que la demanda real actual es muy grande pero los productos que la satisfacen son muy limitados. En este segmento, el de 2.000 a 3.000 millones de VND por apartamento presenta una grave escasez de oferta y resulta alarmante.
Al compartir sobre las perspectivas del mercado inmobiliario en el futuro, el Director de CBRE dijo que actualmente, la oferta inmobiliaria ha regresado un poco al mercado. Recientemente, muchos proyectos han anunciado que tienen permisos de construcción, algunos proyectos han aliviado la presión financiera, las dificultades legales...
“Aunque el mercado inmobiliario todavía es volátil, su potencial a largo plazo es muy valorado. El sector inmobiliario sigue siendo uno de los sectores importantes de la economía, por lo que el Gobierno prioriza eliminar dificultades. En el futuro, el mercado se desarrollará en una dirección más sostenible", enfatizaron los expertos de CBRE.
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