Recientemente, muchas empresas inmobiliarias han expresado su preocupación por las regulaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios.
En concreto, el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, el Sr. Le Hoang Chau, dijo que él y las empresas inmobiliarias están muy preocupados por las disposiciones del punto a), cláusula 11, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN (enmendada y complementada por la Circular 22/2023/TT-NHNN).
El negocio inmobiliario acaba de atravesar un año lleno de fluctuaciones y dificultades.
De acuerdo con este reglamento, para los préstamos garantizados con bienes inmuebles a particulares para comprar casas, incluidas las casas comerciales, los bancos sólo están autorizados a prestar a particulares para comprar casas que hayan sido terminadas y entregadas, es decir, casas disponibles.
Así, la Circular 22/2023/TT-NHNN no permite a los bancos prestar a particulares para comprar viviendas comerciales no terminadas para su entrega (es decir, viviendas comerciales que se formarán en el futuro) garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda. Por lo tanto, las personas que quieran solicitar crédito para comprar futuras viviendas comerciales tendrán que tomar otras medidas de seguridad o asegurarlo con otros activos.
Respecto a este contenido, el 31 de enero el Banco Estado respondió.
Según el Banco Estatal, la Circular 41/2016/TT-NHNN (modificada y complementada por la Circular 22/2023/TT-NHNN) que regula el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales (BC) y las sucursales de bancos extranjeros no es un documento que oriente las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias.
La cláusula 10, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: "Un préstamo garantizado con un bien inmueble es un préstamo a una persona física o jurídica para comprar un bien inmueble, llevar a cabo un proyecto inmobiliario y está garantizado por el propio bien inmueble, el proyecto inmobiliario formado a partir del préstamo de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas".
El Banco del Estado afirma que la Circular 22/2023/TT-NHNN no modifica ni complementa este contenido. Las organizaciones y personas que necesitan comprar una casa y asegurar (hipoteca) esta futura casa aplican un coeficiente de riesgo de 30 - 120% en función del ratio de garantía (LTV) calculado por la relación entre el saldo del préstamo y el valor del activo asegurado; En caso de no existir información sobre ratio LTV, factor de riesgo 150%.
Los préstamos para comprar vivienda social no tienen por qué cumplir la condición de que la casa esté terminada para su entrega.
Según el Banco Estatal, la cláusula 11, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: "Un préstamo hipotecario es un préstamo garantizado por un bien inmueble para que las personas compren una casa. Cumplir plenamente las siguientes condiciones: la fuente de pago de la deuda no es la fuente de ingresos por alquiler generados por el préstamo; La casa ha sido terminada según el contrato de compraventa de vivienda.
Una zona de vivienda social en el Distrito 12 (HCMC)
Los bancos y las sucursales de bancos extranjeros tienen plenos derechos legales para gestionar viviendas hipotecadas cuando los clientes no pueden pagar sus deudas de acuerdo a las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas.
La vivienda formada a partir de este préstamo hipotecario debe ser valorada de forma independiente (valorada por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de créditos del banco o sucursal del banco extranjero) con el principio de prudencia (que el precio no sea superior al precio del mercado en el momento de la aprobación del préstamo) de acuerdo a la normativa del banco o sucursal del banco extranjero”.
Mientras tanto, la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN estipula: "1. Modifíquese y complétese la Cláusula 11, Artículo 2 de la siguiente manera: "11. Un préstamo hipotecario es un préstamo garantizado por bienes raíces a una persona para comprar una casa, incluido un préstamo garantizado por bienes raíces a una persona para comprar una casa que cumpla las siguientes condiciones: la fuente de los fondos para pagar la deuda no es la fuente de los fondos para alquilar la casa generados por el préstamo; La casa ha sido terminada para su entrega según el contrato de compraventa de la casa.
Los bancos y las sucursales de bancos extranjeros tienen plenos derechos legales para gestionar viviendas hipotecadas cuando los clientes no pueden pagar sus deudas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas y la ley sobre vivienda.
"La vivienda formada a partir de este préstamo hipotecario debe ser valorada de forma independiente (valorada por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de créditos del banco o sucursal del banco extranjero) con el principio de prudencia (que el valor no sea superior al precio de mercado en el momento de la aprobación del préstamo) de acuerdo a la normativa del banco o sucursal del banco extranjero...".
Banco estatal
En el caso de los préstamos hipotecarios para vivienda, se incluirán: préstamos hipotecarios para vivienda para comprar casas que cumplan las condiciones prescritas, incluida la condición de finalización para la entrega, y préstamos para comprar viviendas sociales, comprar casas en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno.
El factor de riesgo aplicado a un préstamo hipotecario de vivienda variará entre 20 - 100% dependiendo de la relación LTV y la relación de ingresos (DSC). Para los préstamos para comprar viviendas sociales, comprar casas en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno, no es necesario cumplir la condición de que la casa esté terminada para la entrega y el coeficiente de riesgo es menor que otros préstamos hipotecarios de vivienda, solo un 20-50%, con el fin de implementar la política del Gobierno de fomentar la vivienda social.
Según el Banco Estatal, la condición de casa terminada en el contrato de compraventa de vivienda sólo se aplica a los préstamos hipotecarios de vivienda (que están sujetos a un coeficiente de riesgo menor que otros créditos garantizados con bienes inmuebles).
En caso de que una organización o individuo tenga la necesidad de construir o comprar una futura casa e hipoteque la futura casa, se tratará de un préstamo garantizado con un bien inmueble según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41/2016/TT-NHNN.
"Por lo tanto, esta normativa no restringe el derecho de organizaciones e individuos a adquirir futuras viviendas, ni contradice la normativa vigente (Ley Civil, Ley de Vivienda, Ley de Negocios Inmobiliarios, Ley de Inversiones de 2020, Ley de Entidades de Crédito de 2024)", afirmó el Banco Estatal.
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