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| Los informes publicados recientemente por muchas unidades de investigación inmobiliaria muestran que desde el segundo trimestre de 2022 hasta el segundo trimestre de 2023, el segmento de terrenos todavía registra un nivel de interés muy sombrío. (Fuente: Tien Phong) |
Continúa la suspensión de las subastas de tierras
Recientemente, el distrito de Dong Anh (ciudad de Hanoi) publicó continuamente avisos para suspender temporalmente la organización de subastas de derechos de uso de la tierra en el marco del proyecto de construcción de infraestructura técnica para el área de subasta de derechos de uso de la tierra en la comuna de Van Ha, distrito de Dong Anh.
Específicamente, el 21 de julio, Lac Viet Auction Joint Stock Company y Vietnam Auction Joint Stock Company publicaron simultáneamente avisos de suspensión temporal de las subastas de derechos de uso de la tierra para 28 parcelas de tierra en el bloque LK1 y 20 parcelas de tierra en el bloque LK3 del proyecto para construir infraestructura técnica para el área de subasta de derechos de uso de la tierra en la comuna de Van Ha, distrito de Dong Anh.
El motivo de la suspensión se basa en el Despacho Oficial No. 1778/UBND - TNMT del 21 de julio y el Despacho Oficial No. 755/QLDA - KHTH del Comité Popular del Distrito de Dong Anh y la Junta de Gestión de Proyectos de Inversión y Construcción del Distrito de Dong Anh sobre la suspensión de la subasta de derechos de uso de la tierra en las parcelas LK1 y LK3.
Anteriormente, el 22 de julio se anunciaron 28 parcelas de tierra en el bloque LK1 para subasta con áreas que van desde 130,8 a 276,65 m2 y se ofrecieron para subasta con precios iniciales de 29,7 a 34,4 millones de VND/m2. Así, la subasta se suspendió repentinamente un día antes de su anuncio oficial.
Las 20 parcelas restantes del terreno en el bloque LK3 se anunciaron para subasta el 29 de julio con una superficie de 126 - 270 m2/parcela y un precio inicial de 29,7 - 34,4 millones de VND/m2.
Según el anuncio, los clientes que hayan comprado documentos de subasta y hayan pagado un depósito (si lo hubiera) recibirán el reembolso de sus documentos dentro de dos días hábiles a partir de la fecha del anuncio (21 de julio).
A finales de abril de este año, el distrito de Dong Anh también anunció la suspensión temporal de las subastas de tierras para 44 parcelas de tierra en el lote X6, aldea Ha Lo, comuna de Lien Ha.
De esta manera, se organizan 44 parcelas en 2 fases, y en cada fase el distrito subasta 22 parcelas. Como ya estaba previsto, la primera fase de la subasta de terrenos se celebró el 23 de abril y la segunda fase se celebró el 6 de mayo. En el cual, las parcelas de tierra tienen una superficie de 90 - 154 m2/parcela y un precio inicial de 30,3 - 33,3 millones de VND/m2.
Previamente, se anunció que los 44 terrenos cuyas subastas fueron suspendidas temporalmente serían subastados el próximo 18 de marzo. Sin embargo, se anunció que las parcelas de tierra serían subastadas nuevamente a finales de abril y principios de mayo, para luego nuevamente ser suspendidas temporalmente.
Los precios del terreno siguen bajos debido a la confianza de los compradores
Los informes publicados recientemente por muchas unidades de investigación inmobiliaria muestran que desde el segundo trimestre de 2022 hasta la actualidad, el segmento de terrenos todavía registra un nivel de interés muy sombrío.
Cuando el mercado está “caliente”, el terreno es el segmento que recibe mucha atención y se absorbe muy rápidamente, pero cuando el mercado se desacelera, el terreno tiene el declive más profundo. Porque el terreno es un segmento más especulativo que la necesidad de explotar flujo de caja.
Algunos expertos inmobiliarios evalúan que la situación de las transacciones en el mercado de terrenos todavía está tranquila debido a la confianza de los compradores. Las dificultades relativas a los límites de crédito y los tipos de interés de los préstamos no se han resuelto del todo, lo que provoca que los compradores "vacilen".
Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, las transacciones inmobiliarias son difíciles de concretar porque las expectativas entre vendedores y compradores aún están muy alejadas.
En concreto, según la encuesta, entre las razones por las que los inversores necesitan vender inmuebles, el 49% está para reestructurar su cartera de inversiones; El 23% son para reventa porque no tienen necesidad de utilizarlos; Sólo el 22% se debe a dificultades económicas y tiene que trasladarse para solucionar problemas económicos.
"Dado que el grupo de vendedores que necesitan "deshacerse de sus bienes" debido a dificultades financieras no es alto, la mayoría de ellos aún esperan vender sus bienes inmuebles con ganancias, con ganancias que fluctúan alrededor del 10%", compartió el Sr. Quoc Anh.
En cuanto a la liquidez, muchos expertos creen que si los tipos de interés caen por debajo del 10% anual y el mercado se calienta, la ola de inversión inmobiliaria puede reavivarse y el flujo de caja para las empresas puede ser más abundante.
Por el contrario, si las tasas de interés de los préstamos siguen siendo altas y el mercado inmobiliario continúa estancado, el flujo de caja probablemente permanecerá en el banco.
¿La aplicación del “coeficiente K” a los precios del terreno podría “pasar por alto” muchos proyectos de gran escala?
En respuesta a la solicitud del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente para comentarios y finalización del proyecto de Decreto que modifica y complementa el Decreto No. 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) dijo que la regulación sobre la aplicación del método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K) para parcelas y áreas de tierra que se valoren en menos de 200 mil millones de VND en comparación con la lista de precios de la tierra no se acerca a la realidad.
El presidente de HoREA, Le Hoang Chau, dijo que la Asociación acaba de enviar un documento al Primer Ministro, al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y al Comité Económico de la Asamblea Nacional proponiendo aplicar el "método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra" para calcular las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra para todos los proyectos inmobiliarios y urbanos sin limitar "las parcelas de tierra con un valor calculado de acuerdo con el precio de la tierra en la lista de precios de la tierra por debajo de 200 mil millones de VND".
Según el Sr. Chau, el artículo 4 del proyecto de Decreto que modifica y complementa el Decreto Nº 44/2014/ND-CP (Proyecto de Decreto Nº 44) estipula tres métodos de valoración de tierras, entre ellos: el método de comparación, el método de ingresos y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra, y el proyecto de decreto ya no estipula el "método del superávit".
En particular, la cláusula 3, artículo 5 del proyecto estipula que "el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se aplica para determinar los precios de la tierra" en los siguientes casos: Determinación del precio de la tierra de una parcela o superficie de tierra cuyo valor se calcula de acuerdo con el precio de la tierra en la lista de precios de la tierra inferior a 200 mil millones de VND.
Sin embargo, HoREA encontró que la regulación de aplicar el "método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra" a las parcelas y áreas de tierra que deben tener un precio de "menos de 200 mil millones de VND" en comparación con la lista de precios de la tierra no se acerca a la realidad porque ha "pasado por alto" muchos proyectos inmobiliarios, viviendas y áreas urbanas con escalas mayores.
“Debido a que no existe un método adecuado para aplicar la valoración de la tierra para los casos anteriores porque el proyecto de Decreto 44 solo estipula 3 métodos de valoración de la tierra, en los cuales el método de comparación o el método de ingresos no se pueden aplicar para valorar la tierra para calcular las tarifas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra para parcelas y áreas de tierra con un valor de más de 200 mil millones de VND”, compartió el Sr. Chau.
Por lo tanto, en opinión del Sr. Chau, la regulación de la aplicación del método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra a todos los proyectos, independientemente de "parcelas y áreas de tierra con un valor calculado de acuerdo con el precio de la tierra en la lista de precios de la tierra de menos de 200 mil millones de VND" o "más de 200 mil millones de VND", contribuirá a garantizar la transparencia, la equidad y no causará pérdida de ingresos del presupuesto estatal.
Con base en el análisis, el presidente de HoREA enfatizó que para cumplir con los requisitos prácticos y aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra a todos los proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas, el proyecto debe eliminar la regulación "menos de 200 mil millones de VND" para aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra a todos los proyectos, independientemente de "parcelas de tierra, áreas de tierra con valor calculado de acuerdo con el precio de la tierra en la lista de precios de la tierra menores de 200 mil millones de VND" o "más de 200 mil millones de VND".
“En los casos en que el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra todavía se aplica a parcelas y áreas de tierra con un valor de menos de 200 mil millones de VND, es necesario mantener el método del excedente para determinar los precios específicos de la tierra y calcular las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra para parcelas y áreas de tierra con potencial de desarrollo; "Proyectos de gran escala cuyo valor de terreno, calculado en la lista de precios de terrenos, supera los 200 mil millones de dongs", propuso el Sr. Chau.
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| El artículo 7 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula claramente que hay tres sujetos elegibles para ser propietarios de viviendas en Vietnam, a saber: organizaciones domésticas, hogares e individuos; Vietnamitas que viven en el extranjero; Las organizaciones y personas físicas extranjeras a que se refiere el inciso 1 del artículo 159 de esta Ley. (Fuente: BXD) |
Condiciones para el reconocimiento de la propiedad de la vivienda
El artículo 8 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula claramente las condiciones para el reconocimiento del derecho de propiedad de la vivienda.
¿Quién puede ser propietario de una casa en Vietnam?
El artículo 7 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula claramente que hay tres sujetos elegibles para ser propietarios de viviendas en Vietnam, a saber: organizaciones domésticas, hogares e individuos; Vietnamitas que viven en el extranjero; Las organizaciones y personas físicas extranjeras a que se refiere el inciso 1 del artículo 159 de esta Ley.
Condiciones para el reconocimiento de la propiedad de la vivienda
Para que se reconozca la propiedad de una vivienda, la primera condición es que la organización, hogar o individuo sea doméstico. A los vietnamitas que residen en el extranjero se les debe permitir ingresar a Vietnam; Para las organizaciones y personas físicas extranjeras, deberán cumplir las condiciones señaladas en el artículo 160 de la Ley de Vivienda de 2014.
Además, es necesario disponer de vivienda legal a través de las siguientes formas: Para organizaciones domésticas, hogares e individuos, es a través de la forma de inversión en construcción, compra, alquiler con opción a compra, recepción de donaciones, recepción de herencias, recepción de aportes de capital, recepción de intercambio de vivienda y otras formas según lo dispuesto por la ley.
Para los vietnamitas que residen en el extranjero, es mediante la forma de compra o arrendamiento de viviendas comerciales a empresas y cooperativas de negocios inmobiliarios (en adelante denominadas empresas de negocios inmobiliarios); comprar, recibir como regalo, recibir a cambio, recibir herencia de vivienda de hogares y de individuos; Al recibir la transferencia de derechos de uso de tierras en proyectos de inversión en construcción de viviendas comerciales se le permite vender tierras para autoorganizar la construcción de viviendas de acuerdo con las disposiciones de la ley.
Para las organizaciones y personas físicas extranjeras, a través de los formularios previstos en la Cláusula 2 del Artículo 159 de la Ley de Vivienda de 2014.
Vingroup establece una filial con un capital social de más de 1.200 mil millones de VND en Nghe An
Vingroup Corporation (código bursátil: VIC) acaba de anunciar una resolución sobre la separación de una filial y la creación de una nueva empresa.
En concreto, el Consejo de Administración de Vingroup aprobó la separación de Vinpearl Joint Stock Company, filial del Grupo, y la constitución de una nueva filial, sobre la base de la separación de la empresa antes mencionada, con el fin de reestructurar la propiedad interna.
La empresa de nueva creación es Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, con sede en Binh Minh Street, Nghi Hai Ward, Cua Lo Town, Nghe An Province.
El capital social esperado de Vinpearl Cua Hoi es de 1.263,8 mil millones de VND. En el cual, el ratio de aportación de capital de Vingroup es del 99,99% del capital social. La principal línea de negocio de esta empresa son los servicios hoteleros y turísticos.
Antes de separarse y establecer una nueva empresa, se estableció la sucursal Nghe An de Vinpearl Joint Stock Company en 2017. La representante de la sucursal es la Sra. Vo Thi Phuong Thao.
En Nghe An, Vingroup desarrolla proyectos inmobiliarios como Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh y el proyecto de renovación del área B - complejo de apartamentos Quang Trung, ciudad de Vinh.
En 2022, Vinpearl Joint Stock Company cooperó con Melía Hotels International Group para anunciar una hoja de ruta de cooperación estratégica. Melía Vinpearl Cua Hoi es uno de los 12 proyectos en los que Vinpearl cooperó para transferir los derechos de gestión a Melía por un período mínimo de 10 años.
Este complejo es un complejo de villas y hoteles con una escala de 38,7 hectáreas, incluidas 184 habitaciones de hotel ubicadas en un área de 5.000 metros cuadrados. El capital total de inversión del proyecto es de casi 900 mil millones de VND. El proyecto se inició en junio de 2016 y se inauguró en abril de 2017.
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