Descifrando los datos del inventario inmobiliario

De conformidad con la cláusula 1, artículo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP, el inventario de bienes inmuebles se explica como la cantidad de bienes inmuebles de un proyecto que es elegible para transacción de acuerdo con las disposiciones de la ley pero que no se ha transado en el período del informe.

¿Cuál es la base para determinar el inventario?

Según el último informe del Ministerio de Construcción, el inventario inmobiliario en proyectos en el primer trimestre de 2024 de 56 provincias y ciudades de todo el país es de aproximadamente 23,029 unidades (incluyendo departamentos, casas individuales, terrenos), de las cuales: los departamentos tienen 3,706 unidades; 8.468 viviendas unifamiliares; El terreno cuenta con 10.855 parcelas. De esta manera se puede observar que el ratio de inventario se concentra principalmente en el segmento de inmuebles de vivienda individual y terrenos de proyectos.

El Ministerio de Construcción dijo que actualmente hay 3.706 apartamentos en inventario, pero el número real es mucho mayor.

El Sr. Vo Hong Thang, Director del Departamento de I+D del Grupo DKRA, dijo que el inventario inmobiliario se entiende como la cantidad de productos en proyectos inmobiliarios que no se han comercializado con éxito.

Según el Sr. Thang, los datos de inventario se basan en los datos informados por las empresas inmobiliarias de conformidad con la cláusula 1, artículo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP. De acuerdo con el Decreto, el inventario de bienes inmuebles es la cantidad de bienes inmuebles de un proyecto que son elegibles para transacción de acuerdo con las disposiciones de la ley pero que no han sido transados en el período del informe.

El período de informe se realizará trimestralmente y el inversionista reportará la información del proyecto y el estado de la transacción (incluida la información del inventario de bienes raíces) de acuerdo con los Formularios No. 10 y 12 adjuntos al Decreto 44/2022/ND-CP.

En el cual, el formulario No. 10 incluye información y datos sobre proyectos inmobiliarios y productos inmobiliarios susceptibles de transacción; El formulario No. 12 incluye información y datos sobre la situación de la transacción inmobiliaria del proyecto.

La realidad es diferente a los datos

Los empresarios inmobiliarios afirman que las cifras de inventario anunciadas por el Ministerio de Construcción no son realmente exactas. El Sr. Ha Van Thien, Director General Adjunto de Tran Anh Group Real Estate Corporation, dijo que actualmente, las empresas que reportan datos de inventario son empresas que cotizan en la bolsa de valores.

Las empresas inmobiliarias no cotizadas sólo informarán en los estados financieros anuales. Incluso hay información no confirmada sobre cómo los negocios inmobiliarios "esquivan" el problema, que algunos inversionistas no han podido vender sus productos por lo que dejan que los empleados de su empresa compren los productos a su nombre y luego piden prestado al banco para tener flujo de caja. Cuando hay clientes comprando estos productos, la empresa liquidará el préstamo con el banco para vender a clientes reales, por lo que todavía se considera que el producto se ha vendido con éxito, pero en realidad, sigue siendo inventario. Por lo tanto, las cifras de inventario publicadas pueden no ser precisas.

Según el Sr. Thien, el inventario real es mayor que las cifras reportadas, porque el número de negocios inmobiliarios que no cotizan en la bolsa de valores es muy grande, estos negocios tienen una gran cantidad de proyectos en las provincias y la cantidad de bienes vendidos dura muchos años.

Por ejemplo, en Binh Duong, hay muchos proyectos de apartamentos con documentos legales completos, sin embargo, la cantidad de productos vendidos es muy baja. En concreto, Danh Khoi Group con el proyecto Astral City, un proyecto con 4.966 apartamentos, abierto a la venta desde 2020, sin embargo, solo se ha vendido alrededor del 40% de los productos mencionados. Le Phong Group tiene 3 proyectos en venta con documentos legales completos y está en proceso de entregar casas en 2 proyectos, la cantidad de productos sin vender es de casi 1,000 unidades...

Además, Binh Duong tiene actualmente docenas de proyectos que han estado abiertos a la venta durante mucho tiempo y están casi terminados, pero los inversores todavía están ofreciendo inventario para la venta. Mientras tanto, según el Ministerio de Construcción, el mercado cuenta actualmente con un inventario de alrededor de 3.706 apartamentos. Como se puede observar, los datos son muy diferentes.

O en Ciudad Ho Chi Minh, en 2023, aunque hay pocos proyectos abiertos a la venta en el mercado, la cantidad de bienes no es pequeña. Por ejemplo, el proyecto MT Eastmark City en City. Thu Duc, con casi 2.000 productos de apartamentos, vendidos desde 2021 hasta la actualidad, todavía está abierto a la venta por parte del inversor. El proyecto del Grupo Novaland en el Distrito 1, que se vendió en 2019, todavía tiene bienes sin vender. El proyecto de apartamentos del Grupo An Gia en el distrito de Binh Chanh, aunque se entregó, todavía tiene una gran cantidad de inventario... Sin embargo, a principios de 2024, el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh informó que la ciudad de Ho Chi Minh actualmente no tiene inventario.

Además, una historia sobre el inventario que debe mencionarse es que después de un período financiero difícil desde 2022 hasta ahora, muchos clientes que ordenaron productos inmobiliarios pero no tenían suficiente capacidad financiera tuvieron que devolver los bienes al inversor, por lo que este inventario también es bastante grande.

Además, con base en la cláusula 1, el artículo 3 del Decreto 44/2022/ND-CP aplicado a los proyectos elegibles para negociación de acuerdo con las disposiciones de la ley para calcular como inventario también es un problema.

Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, actualmente hay muchos proyectos que se han abierto a la venta, construido y entregado a los clientes, pero aún no han cumplido las condiciones legales para las transacciones, por lo que los inversores y clientes solo han firmado contratos de depósito para reservar un lugar, a pesar de que han recaudado hasta el 95% del valor de la casa. Y estos proyectos, por no cumplir con los requisitos legales, todavía se consideran proyectos no formados y no se pueden contabilizar en el inventario si los productos no se venden.

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