El mercado está creciendo positivamente, sin embargo hay señales de "calentamiento", las transacciones de apartamentos son abrumadoras; La oferta de apartamentos en el este de Ciudad Ho Chi Minh está en auge... son las últimas noticias inmobiliarias.
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| El mercado inmobiliario de Vietnam en el tercer trimestre en particular y en los primeros nueve meses de 2024 en general ha mostrado una recuperación positiva después de un período difícil. (Foto: Linh An) |
El volumen de transacciones de apartamentos todavía "desborda" el mercado
Según el informe del mercado inmobiliario de Vietnam para el tercer trimestre y los primeros 9 meses de 2024 publicado recientemente por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), los segmentos inmobiliarios, desde vivienda y bienes raíces comerciales hasta industriales, muestran signos de crecimiento positivo.
El mercado inmobiliario de Vietnam en el tercer trimestre en particular y en los primeros 9 meses de 2024 en particular ha mostrado una recuperación positiva después de un período difícil, gracias a la estabilidad de la economía y las políticas de apoyo del Gobierno. Al presentar el informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre y los primeros 9 meses de 2024, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora de VARs IRE, dijo que el mercado inmobiliario residencial ha comenzado a mostrar signos de "calentamiento".
La historia de las subastas de terrenos está más “caliente” que nunca, con subastas que se llevan a cabo “de la noche a la mañana”, en las que cientos, incluso miles de personas aceptan “comer y esperar” para competir por un lugar. El precio ganador también es un récord, equivalente al de un terreno en un proyecto con una infraestructura bien invertida.
El calor del mercado también lo lidera el segmento de apartamentos, con precios que marcan continuamente nuevos niveles máximos, tanto en el mercado primario como en el secundario. La alta demanda ha provocado que miles de propietarios de apartamentos reciban periódicamente llamadas pidiendo vender sus casas. A pesar de los altos precios de venta, los proyectos de departamentos recién lanzados han registrado tasas de absorción muy buenas.
Sin embargo, además de los resultados de la oferta y la demanda reales, el mercado también ha mostrado signos de "calentamiento". Esta situación se refleja en la especulación inmobiliaria, que eleva los precios de la vivienda y crea transacciones inmobiliarias poco transparentes. Muchos pequeños inversores entran al mercado con fines especulativos, lo que provoca que los precios de los bienes inmuebles suban de forma irrazonable.
También en el segmento de viviendas se ven señales de "calentamiento": el nivel de precios de las viviendas en venta es cada vez más alto, gracias a la "ayuda" de algunos grupos especulativos. Todas estas señales se deben a una falta de suministro, aunque éste ha mejorado.
En concreto, la Sra. Mien indicó que en el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario residencial siguió registrando una oferta de 22.412 productos ofertados en el mercado, con alrededor de 14.750 productos de nueva creación, un 25% menos en comparación con el trimestre anterior, pero un 60% más en comparación con el mismo periodo de 2023.
En los primeros 9 meses de 2024, el mercado registró 38.797 nuevos productos puestos a la venta. La oferta aún registra una fuerte diferenciación. Así, el 70% de la nueva oferta procede del segmento de viviendas. De estos, los productos con precios de venta de 50 millones de VND/m2 o más representan la gran mayoría. El mercado está casi completamente desprovisto de apartamentos comerciales asequibles. A nivel regional, el Norte lideró la nueva oferta con 46%, seguido de la región Centro con 29% y el Sur con 25%.
Los datos de investigación de VARS también muestran que, aunque la oferta se concentra principalmente en los segmentos de alta gama y lujo, todo el mercado registró alrededor de 10.400 transacciones exitosas en el tercer trimestre, lo que equivale a una tasa de absorción del 51%. Esto refleja el interés del mercado en nuevos productos inmobiliarios, aunque gran parte de la nueva oferta se ha completado con un alto nivel de calidad y los costos de inversión, especialmente los relacionados con el terreno, están aumentando.
El volumen de transacciones y la tasa de absorción disminuyeron un 25% y un punto porcentual respectivamente en comparación con el trimestre anterior, pero aumentaron un 80% y 28 puntos porcentuales respectivamente en comparación con el mismo período de 2023. De los cuales, el volumen de transacciones de apartamentos siguió siendo "abrumador", representando el 71% del total de transacciones de vivienda en el tercer trimestre, y los nuevos proyectos de apartamentos registraron una tasa de absorción promedio del 75%. Incluso los proyectos de apartamentos en Hanoi registraron tasas de absorción de hasta el 90% poco después de su apertura a la venta.
La tendencia a desarrollar apartamentos pequeños para reducir el valor total del apartamento y adaptarse mejor a las necesidades y capacidades financieras de personas solteras y familias jóvenes es cada vez más evidente. Esta es también la mejor forma de registrar liquidez.
Ciudad Ho Chi Minh publicará la lista de precios de terrenos a más tardar el 20 de octubre.
El 14 de octubre por la tarde, la delegación de la Asamblea Nacional de Ciudad Ho Chi Minh sostuvo una sesión de trabajo con el Comité Popular de la ciudad sobre la situación socioeconómica, la implementación de las resoluciones de la Asamblea Nacional y los contenidos registrados para su aprobación en la octava sesión de la XV Asamblea Nacional.
En la reunión, la delegada Nguyen Tran Phuong Tran (presidenta de la Unión de Mujeres de Ciudad Ho Chi Minh) planteó la cuestión de cuándo se publicaría la lista de precios de tierras de la ciudad y dijo que los votantes estaban muy interesados en este tema.
En respuesta, un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh dijo que la nueva lista de precios de la tierra ha sido presentada al Consejo de Evaluación de la Ciudad.
“Esta mañana se reunió el Concejo y encargó al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que complete la presentación y firma. Se espera que a más tardar el 20 de octubre se emita el listado de precios de terrenos para el año 2025”, indicó un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
Anteriormente, a finales de septiembre, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh informó al Consejo Popular de la Ciudad sobre el progreso y el contenido de la implementación de la tabla de ajuste de precios de la tierra. En consecuencia, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente completará la presentación para presentarla al Concejo. Se espera que el Consejo se reúna para revisarlo antes del 10 de octubre. Según el plan, la lista ajustada de precios de la tierra será publicada por el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh antes del 15 de octubre.
Durante el tiempo en que la lista de precios ajustada no está disponible, el 21 de septiembre, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh aprobó que los departamentos, sucursales, Comité Popular de Ciudad Thu Duc y distritos apliquen la lista de precios de tierras actual y el coeficiente de ajuste de precios de tierras para determinar las obligaciones financieras y los impuestos.
Distrito de las afueras de Hanoi 'cierra' subasta de terrenos después de 20 horas
El 13 de octubre, el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Quoc Oai coordinó con la Sociedad Anónima de Subastas Nacionales No. 5 para organizar una subasta de 54 parcelas de tierra en el área de tierras de subasta en la aldea de Son Trung, comuna de Yen Son, distrito de Quoc Oai, con un área total de casi 5.200 metros cuadrados.
Las parcelas subastadas tienen una superficie de 92,5-121,4 m2, con un precio inicial de casi 12,5 millones de VND/m2.
La subasta contó con cerca de 300 clientes con más de 1.000 solicitudes participantes, equivalentes a más de 5 clientes interesados en un terreno.
El método de subasta es votación directa en múltiples rondas, con un mínimo de 5 rondas obligatorias. El precio general de los terrenos es de 2 millones de VND/m2. La subasta finaliza únicamente cuando no hay más postores.
Después de casi 20 horas y 12 rondas, alrededor de las 2 a.m. del 14 de octubre, 54 parcelas de tierra se habían subastado con éxito y el precio más alto alcanzó casi 55 millones de VND/m2, 4,4 veces más alto que el precio inicial. El precio ganador más bajo es de casi 45 millones de VND/m2, 3,6 veces más alto que el precio inicial.
La cantidad total de dinero que el distrito de Quoc Oai recaudó en la subasta fue de casi 243 mil millones de VND, una diferencia de casi 180 mil millones de VND respecto del precio inicial.
Según una encuesta realizada en algunos sitios web inmobiliarios, el precio de los bienes inmuebles en venta en el mercado en la comuna de Yen Son oscila entre 28 y 50 millones / m2.
Según los últimos datos del mercado de terrenos, aunque los precios han aumentado en algunas zonas, las transacciones siguen siendo bastante tranquilas. Algunos lugares donde los inversores tienen dificultades financieras reducen los precios para recortar las pérdidas, pero aún así tienen dificultades para comerciar.
La oferta de apartamentos en Ho Chi Minh City crece en el este
Este noviembre, el mercado de apartamentos de la ciudad de Ho Chi Minh verá oficialmente abierto a la venta el proyecto King Crown Infinity. Ubicado en la calle Vo Van Ngan (barrio Binh Tho, ciudad de Thu Duc), King Crown Infinity consta de dos torres de 30 pisos, Apollo y Artemis, que ofrecen al mercado 729 apartamentos. Dependiendo de la ubicación y la zona, el precio de venta de los apartamentos en King Crown Infinity será de 90 millones de VND/m2.
Otro proyecto de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh que lanzó oficialmente nuevos productos en los últimos meses del año en el este de Ciudad Ho Chi Minh es Eaton Park del inversor Gamuda Land. Ubicado en la calle Mai Chi Tho, Eaton Park ofrece al mercado 2.000 apartamentos de lujo. El precio en la primera fase ronda los 120 millones/m2, lo que equivale a unos 6-7 mil millones/apartamento de 1 dormitorio, 8-10 mil millones/apartamento de 2 dormitorios, 13-15 mil millones/apartamento de 3 dormitorios. Después de liquidar casi la totalidad de los edificios A5 y A6, en el cuarto trimestre de 2024, Eaton Park continuará lanzando la cesta de productos de los edificios A1 y A2 que incluye 550 apartamentos con un precio promedio de 142 millones de VND/m2.
También en el cuarto trimestre de 2024, la oferta de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh en el este se complementará con la subdivisión The Opus One en el área urbana de Vinhomes Grand Park. La subdivisión Opus One es una combinación del inversor Vinhomes y el socio japonés SAMTY. Se sabe que el proyecto consta de 4 torres, añadiendo al mercado 2.000 apartamentos de lujo con precios que parten de 80 millones de VND/m2.
El Este también dará la bienvenida a una nueva oferta de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh del proyecto Fiato Uptown en el barrio de Tam Phu, Ciudad. Jue Duc Fiato Uptown consta de 4 edificios de apartamentos ubicados en un terreno de 1,6 ha, con casi 400 apartamentos residenciales y apartamentos con servicios comerciales. Los precios de los apartamentos en Fiato Uptown son desde 55 millones de VND/m2.
Los datos del mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn muestran que los precios de los apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh han aumentado continuamente a lo largo de los años. De 2015 a 2023, el índice de aumento de los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh superó la tasa de crecimiento de los ingresos de las personas. De 2015 a 2023, después de 8 años, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh aumentaron un 56%, mientras que los ingresos de las personas en áreas urbanas solo aumentaron un 39%.
Según un informe de Cushman & Wakefield, en los últimos 10 años, en promedio, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh han aumentado aproximadamente un 12% por año. En el mercado primario, el precio de venta promedio de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh es de más de 60 millones de VND/m2. En el mercado secundario, el precio medio de un apartamento es de 45 millones de VND/m2.
Solo en el tercer trimestre de 2024, según datos de Batdongsan.com.vn, en comparación con el mismo período del año pasado, los apartamentos de la ciudad de Ho Chi Minh fueron el punto más brillante del mercado. Este es el tipo con mayor crecimiento en interés, alcanzando el 19% respecto al mismo periodo del año pasado.
Los apartamentos también son el tipo de inmueble con mayor incremento de precio respecto al mismo periodo del año anterior, alcanzando el 12%. Vale la pena mencionar que, a pesar de los altos precios, algunos proyectos aún cuentan con bastante buena liquidez en el mercado, especialmente en proyectos con documentos legales completos y de grandes inversores con buena reputación. El ratio de liquidez de los proyectos alcanza más del 60% en cada lanzamiento.
Al comentar sobre esta realidad, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, dijo que, en realidad, la oferta futura es bastante limitada debido a la escasez de fondos de tierras limpias. Los cuellos de botella legales aún están en proceso de resolverse, lo que dificulta que los inversores implementen nuevos proyectos. Además, la gran presión financiera hace que muchos inversores carezcan de capital para implementar proyectos.
Además, el nuevo punto de la Ley de Tierras de 2024 sobre el ajuste de la nueva lista de precios de la tierra afectará los costos de insumos de las empresas y los precios de venta a los clientes, lo que provocará una tendencia al alza en los precios de venta futuros. Los apartamentos todavía representan una alta proporción de la demanda de inversión a largo plazo y de residencia real. Por lo tanto, los departamentos seguirán teniendo una buena absorción en el mercado y los precios de venta continuarán con una tendencia al alza.
Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html
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