El mercado sigue siendo difícil en el corto plazo
Según el experto en bienes raíces Nguyen Van Duc, la Ley de Vivienda (enmendada), la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) y la Ley de Tierras (enmendada) aprobadas por la Asamblea Nacional son los corredores legales para ayudar al mercado inmobiliario a desarrollarse de manera saludable y sostenible.
Sin embargo, estas leyes no entrarán en vigor hasta principios de 2025, y a Duc le preocupa cuántas empresas y clientes podrán "soportar la carga" y sobrevivir durante ese tiempo.
Los expertos dicen que el mercado inmobiliario no ha mejorado.
Sin embargo, desde la perspectiva de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario se recuperará con fuerza. Desde hace mucho tiempo, una serie de proyectos han estado “dormidos” a la espera de que se resolvieran sus problemas legales (el 70% de los problemas de las empresas inmobiliarias).
Por tanto, se espera que la Ley de Tierras de 2024 elimine cuellos de botella legales, ayudando a que muchos proyectos se "reactiven" y salgan rápidamente al mercado. Las novedades de la Ley de Suelo de 2024 tienen un gran impacto para las entidades que participan en el mercado inmobiliario.
El experto en bienes raíces Nguyen Van Duc dijo que el panorama general del mercado inmobiliario no ha mejorado y que aún persisten dificultades en el corto plazo.
Respecto al segmento de casas adosadas y villas, este experto prevé que seguirá tranquilo y con baja liquidez. Los proyectos de casas adosadas y villas en el centro de la ciudad serán difíciles de vender porque están afectados por la "identificación de la casa" y el "impuesto a la vivienda".
En los últimos años, el negocio inmobiliario se ha centrado sobre todo en invertir en productos de alta gama, los precios de las villas y casas comerciales son bastante caros y han aumentado "vertiginosamente" en poco tiempo. Fabrican productos dirigidos a los ricos y son indiferentes a los productos “asequibles” que sirven a la mayoría de la gente, la gente de bajos ingresos. Cuando se abren proyectos en masa con el objetivo de obtener ganancias sin aportar beneficios a la comunidad y a la sociedad, significa que su estrategia de negocio está "a un paso de distancia".
“Decenas de miles de condotels, casas comerciales y villas de complejos turísticos están congelados. Como consecuencia de ello, las empresas, los clientes y los bancos sufrirán grandes pérdidas. Este es el mayor desastre para el mercado inmobiliario en la etapa actual.
En el contexto de que muchas empresas no pueden vender productos, no pueden rotar capital y no disponen de recursos financieros para la reestructuración; Las cuentas están congeladas mientras la carga de pagar los intereses y el vencimiento de los bonos bancarios pesa sobre las empresas. Además, muchos proyectos están estancados, algunos incluso tienen problemas legales, por lo que las empresas están en un estado de "ansiedad", incluso las empresas sin suficiente potencial económico "morirán", dio su punto de vista el Sr. Duc.
Segmento de departamentos sigue aumentando de precio
En el segmento de departamentos, el experto Nguyen Van Duc evaluó que este es el segmento con mejor tasa de absorción en el mercado actualmente, sin embargo, la oferta de este segmento no ha mejorado debido a la escasez de proyectos con permisos de construcción y muy pocos edificios de departamentos ejecutándose en el centro de la ciudad.
La escasez de proyectos y la falta de oferta para satisfacer la demanda dan lugar a que los precios promedio de venta de las materias primas se mantengan elevados. Este segmento seguirá creciendo en precio debido al aumento de los costos del terreno, los costos de construcción, el desarrollo de infraestructura y la mejora de la calidad.
El segmento de departamentos continúa aumentando de precio.
Las últimas estadísticas de Savills muestran que en Hanoi, a finales de 2023, los precios de los apartamentos estarán entre 51 y 70 millones de VND/m2 y el 49% de los apartamentos vendidos estarán en este rango de precios. Por este motivo, el segmento de apartamentos ha fijado un nuevo umbral de precios. Los apartamentos con precios superiores a 4.000 millones de VND representaron el 42% del número de unidades vendidas en 2023. Los apartamentos con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND representaron el 55% de la cuota de mercado. Sólo el 3% de los apartamentos tienen un precio de venta inferior a 2 mil millones de VND.
De manera similar, en Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los apartamentos siguen aumentando, especialmente en los proyectos de la zona central. De hecho, en el mercado han faltado proyectos en el segmento de apartamentos asequibles con precios inferiores a 25 millones de VND/m2, pero principalmente en los segmentos de apartamentos de gama media y alta que son elegibles para la movilización de capital y las transacciones.
Según un informe del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, en 2023 la ciudad tendrá 19 proyectos de viviendas comerciales (con 17.753 unidades) elegibles para la venta y el arrendamiento-compra de futuros productos de vivienda que se pondrán en el mercado. Cabe mencionar que el segmento medio cuenta con 5,051 unidades, el segmento alto con 11,334 unidades y en el segmento de departamentos económicos no existen proyectos.
En el segmento de vivienda social, el señor Nguyen Van Duc reconoció que hay una mejora, hay “rayos brillantes” en comparación con 2023, sin embargo, este segmento no tiene muchas empresas invirtiendo debido a los difíciles trámites y las condiciones desfavorables para las empresas. “Las nuevas regulaciones en la Ley de Vivienda revisada son más abiertas, ayudando a que los pobres tengan un acceso más fácil a la vivienda social.
Sin embargo, lleva tiempo poner la ley en práctica. El objetivo de un millón de viviendas sociales será difícil de alcanzar según lo previsto si el gobierno no tiene una visión estratégica y métodos prácticos y científicos en lugar de confiar únicamente en las empresas. "Nuestro objetivo es completar un millón de viviendas sociales para 2030, pero en realidad aún faltan capital y mecanismos", afirmó Nguyen Van Duc.
El Sr. Tran Van Binh, Secretario General de VARS, dijo que la legalidad es la cuestión que más preocupa a las empresas porque es el factor clave que determina la formación y el desarrollo de proyectos inmobiliarios. En consecuencia, la eliminación de los problemas de política territorial creará un impulso que ayudará a que el mercado inmobiliario se recupere. Lo más obvio es en términos de planificación, planes de uso del suelo y aumentar la publicidad, la transparencia y la participación ciudadana en la planificación del uso del suelo... Además, a través de subastas y licitaciones, se creará un entorno competitivo justo para los negocios inmobiliarios.
Ngan Giang
Fuente
![[E] ¿Qué esperar del sector inmobiliario en 2024: tamizar arena para encontrar oro?](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/1/19/2fb45f33e9c541d698322a9ad8d87aee)
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