Las empresas abandonan proyectos solo por regulaciones territoriales

Abandonar el proyecto porque no se puede resolver

Las cifras del Ministerio de Construcción muestran que en el segundo trimestre de 2023, solo se autorizaron 15 nuevos proyectos de vivienda comercial en todo el país. De los cuales, la región Norte tiene 7 proyectos, la región Centro tiene 3 proyectos y la región Sur tiene 5 proyectos.

Después de aproximadamente un año de que el Gobierno siga eliminando dificultades, el mercado inmobiliario aún no ha solucionado el problema de oferta porque el 70% de los problemas de los proyectos se deben a cuestiones legales.

Si bien se espera que el proyecto revisado de Ley de Tierras cree un impulso legal para el sector inmobiliario, las empresas están preocupadas de que algunas regulaciones se conviertan en cuellos de botella en la recuperación del mercado.

En particular, el punto b, cláusula 1 y la cláusula 6, artículo 128 estipulan el uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico a través de acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra o la tenencia de derechos de uso de la tierra.

En consecuencia, en el caso de utilizar terrenos para implementar un proyecto de vivienda comercial, se debe concluir un acuerdo sobre la recepción del derecho de uso de: terrenos residenciales o terrenos residenciales y terrenos no agrícolas que no sean terrenos residenciales por los cuales se hayan pagado tasas por uso de terrenos o se haya pagado un alquiler de terrenos una vez por todo el período de alquiler.

Como una empresa que tuvo que abandonar un proyecto debido a las regulaciones de suelo residencial, compartiendo con el reportero de VietNamNet, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente de la Junta Directiva de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) dijo que su empresa debería haber hecho un proyecto de 4 ha en Ha Dong (Hanoi) y un proyecto en el Distrito 12 (HCMC)... Sin embargo, tuvo que darse por vencido porque lo había estado persiguiendo durante varios años sin éxito, y nadie había resuelto el problema solo por las regulaciones de suelo residencial.

Las empresas abandonan proyectos sólo por la regulación territorial. (Foto: Hoang Ha)

Según el Sr. Hiep, a partir de 2021, el Decreto 30 (que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto 99/2015 que detalla y orienta la aplicación de una serie de artículos de la Ley de Vivienda - PV) estipula que la conversión de otros terrenos en terrenos residenciales debe tener al menos una pequeña cantidad de terreno residencial, lo que es muy difícil de implementar.

Esta es la razón por la que cientos de proyectos están estancados y no se pueden convertir. Incluso en el caso de quienes utilizan el terreno, la planificación está ahí, pero no se puede convertir porque no hay ni un solo metro cuadrado de terreno.

El proyecto de revisión de la Ley de Tierras debería considerar qué es razonable mantener y qué es irrazonable cambiar. Pero, el artículo 128 se repite, creo que esto es muy difícil para las empresas desarrollar proyectos de vivienda; "El comité de redacción debería haber visto eso", dijo el Sr. Hiep.

Mientras tanto, el Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac, dijo que las regulaciones crean restricciones para las agencias estatales.

El Sr. Quyet puso un ejemplo: un distrito quiere planificar un proyecto, pero ese proyecto no está ubicado en terrenos residenciales. ¿Pueden esos distritos hacer un plan para ponerlo a subasta?

Me preocupa que las propias agencias estatales también enfrenten dificultades cuando exista una superposición de leyes. En cuanto a las empresas, al planificar en terrenos sin uso residencial, la mayoría son terrenos para servicios comerciales, terrenos para plantar árboles, etc., ubicados cerca de zonas residenciales y en áreas planificadas para uso residencial. En ese caso, si no hay terreno residencial, las empresas no podrán planificar, incluso si la planificación incluye terreno residencial, ya que la naturaleza del terreno no se ha convertido en residencial. Esto causará muchas dificultades y complicaciones a las empresas que desarrollan proyectos inmobiliarios, afirmó el Sr. Quyet.

Además, este líder dijo que, incluso en Hanoi, actualmente se está desarrollando ampliamente el cinturón 3, cinturón 4... pero justo en el cinturón 3, hay muchas tierras agrícolas; Si la normativa está como está redactada, se desperdiciará terreno porque esa superficie está prevista para suelo residencial, es posible desarrollar edificios de gran altura y de baja altura, pero si no hay un solo metro de suelo residencial existente, entonces al final habrá un punto muerto.

El Sr. Vu Kim Giang, presidente de la junta directiva de SGO Group Corporation (SGO Group), preguntó: Si se aprueban las regulaciones en el proyecto, tendrá muchos impactos, porque el origen de la tierra del pasado es en su mayoría muy mixto. Si el proyecto general incluye una parte de tipos de terrenos como terrenos agrícolas, terrenos de producción, etc., ¿cómo se manejará?

“Me temo que si se aprueba este proyecto de ley, tendremos que ajustar los planes generales de planificación y zonificación de cada localidad, porque en el pasado, muchas localidades han actualizado casi por completo la planificación territorial en cada área”, dijo el Sr. Giang.

Impacto en la oferta de vivienda y los precios de la vivienda urbana

En declaraciones a VietNamNet, el abogado Nguyen Thanh Ha, presidente de la empresa SBLaw, evaluó que la normativa antes mencionada provocará "bloqueos" y más dificultades para el mercado inmobiliario cuando cientos de proyectos antiguos estén teniendo problemas legales resueltos; Los nuevos proyectos también son difíciles de implementar, lo que da como resultado una oferta de viviendas aún menor.

El abogado analizó que la dificultad radica en la normativa que establece que debe haber suelo residencial en el terreno que se solicita la conversión de uso de suelo para hacer el proyecto. Si bien la mayoría de los nuevos proyectos de desarrollo inmobiliario se implementan actualmente en el fondo de tierras inicial de tierras agrícolas, tierras no agrícolas, tierras de producción y otros tipos de tierras.

La dificultad de vivienda solo se reconoce si hay terrenos no agrícolas que no sean de uso residencial y se ha pagado el canon de uso del suelo o se ha pagado el alquiler del terreno una sola vez por todo el periodo de alquiler. Pero, en realidad, la mayoría de los proyectos actuales se están implementando en forma de empresas que pagan una renta anual por la tierra. Así, con proyectos que pagan renta anual de tierra, es imposible desarrollar proyectos inmobiliarios.

Además de eso, el reglamento dificulta la negociación de la transferencia de proyectos para implementar proyectos de vivienda comercial porque el reglamento solo se aplica a terrenos no agrícolas, no a terrenos residenciales, por los cuales se han pagado tasas por uso del terreno o se ha pagado un alquiler del terreno una vez por todo el período de alquiler.

De hecho, la normativa actual está incentivando a los inversores a negociar por su cuenta la cesión de derechos de uso del suelo para implementar proyectos de vivienda urbana y comercial; Sin embargo, el requisito de tener tierras no agrícolas con un pago único de renta impedirá la conversión de muchos proyectos.

De conformidad con el punto b, cláusula 1, y la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras, las empresas no podrán ejecutar proyectos de vivienda comercial. Esto afectará la oferta de apartamentos y los precios de la vivienda urbana.

Esta normativa también va en contra de las directrices actuales para eliminar los obstáculos legales para el proyecto, porque es más estricta que la normativa actual de la Ley No. 03/2022/QH15 que modifica 9 leyes, incluida la modificación de la Cláusula 1, Artículo 23 de la Ley de Vivienda de 2014 sobre los tipos de terrenos utilizados para viviendas comerciales. En consecuencia, la reglamentación sobre las empresas aprobadas para la política de inversiones; "Al mismo tiempo, aprobar a los inversores de proyectos de vivienda comercial si tienen derechos de uso de la tierra o reciben derechos de uso de la tierra para terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos que no sean residenciales que cumplan las condiciones para el permiso de cambio de uso de la tierra para implementar proyectos de inversión", dijo el Sr. Ha.

Proyecto de Ley de Tierras: Muchas opiniones aún se muestran preocupadas por la recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico. Muchos diputados de la Asamblea Nacional siguen preocupados y angustiados por las disposiciones sobre recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de los intereses nacionales y públicos en el proyecto de Ley de Tierras (enmendada).

Fuente: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html