A la espera de un impulso para el mercado inmobiliario

Se espera que la 15ª Asamblea Nacional (AN) apruebe tres proyectos de ley: sobre tierras (enmendado), sobre negocios inmobiliarios (enmendado) y sobre vivienda (enmendado), en su sexta sesión en curso. Muchas opiniones esperan que esto sea un motor importante para "romper el hielo" del mercado inmobiliario en el próximo tiempo.

Eliminando barreras, creando corredores legales

Respecto del proyecto de Ley de Tierras (enmendado), el abogado Bui Dinh Ung (Colegio de Abogados de Hanoi) espera resolver las situaciones superpuestas y conflictivas dentro de las políticas y leyes de tierras y entre las políticas y leyes de tierras y otras leyes relacionadas; creando así una importante fuerza impulsora del desarrollo socioeconómico.

El abogado Ung dijo que, en realidad, hay muchas disputas y demandas que surgen de los precios de la tierra, incluida la determinación del precio de la tierra que no garantiza los derechos de todas las partes. Uno de los objetivos de la modificación de la Ley de Tierras es fijar un precio cercano al del mercado. Por lo tanto, el proyecto de ley propone métodos de valoración de tierras que incluyen comparación, ingresos, excedentes y coeficientes de ajuste del precio de la tierra. "Esperamos que las normas sobre la determinación del precio del suelo en el proyecto revisado de la Ley de Tierras resuelvan esta vez los problemas que surgen en la práctica", afirmó el abogado Ung.

Compartiendo la misma opinión, el delegado de la Asamblea Nacional Vu Tien Loc, presidente del Centro de Arbitraje Internacional de Vietnam, dijo que uno de los nuevos puntos importantes del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) es el cambio de herramientas legales para la valoración de tierras. Anteriormente, el precio de la tierra se basaba en el marco de precios estatal y se establecía según principios administrativos. El proyecto propone una nueva opción: no regular los marcos de precios del suelo y decidir mediante listas de precios, garantizando el cumplimiento de los principios del mercado.

"Si conseguimos que el precio de la tierra se fije de forma que se aproxime al precio de mercado, se superarán los problemas actuales en la determinación de los precios de la tierra y se armonizarán los intereses de todas las partes implicadas. Esto también es una base muy importante para las transacciones entre personas y empresas basadas en el precio de referencia del Estado según la normativa", comentó el Sr. Loc.

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Se espera que el mercado inmobiliario florezca si se aprueban los tres proyectos de ley: Tierra (enmendado), Vivienda (enmendado) y Negocio Inmobiliario (enmendado). Foto: TAN THANH

El economista Dr. Can Van Luc también dijo que la ley es una gran barrera cuando las regulaciones sobre la tierra, los bienes raíces y la construcción se superponen en muchas leyes, decretos y documentos guía diferentes. Este es un cuello de botella que se ha identificado y se espera que se resuelva con las tres leyes modificadas mencionadas anteriormente. El Sr. Luc dijo que es necesario revisar y modificar la reglamentación para garantizar la coherencia entre las leyes relacionadas; Resolver problemas de métodos de valoración de tierras; Momento del cálculo de los cánones de uso del suelo, renta de la tierra.

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), también compartió la misma opinión cuando dijo que los proyectos de ley mencionados, especialmente la Ley de Tierras (enmendada), eliminarán las superposiciones en la gestión de la tierra, liberando así recursos, creando condiciones para los inversores con un marco legal claro y transparente, contribuyendo a estabilizar el mercado inmobiliario. "Esperamos que cuando se publiquen las nuevas normas, se puedan 'reactivar' proyectos inmobiliarios que están atravesando dificultades o incluso 'congelados' debido a problemas legales", afirmó Dinh.

Mecanismo innovador para movilizar el máximo de recursos

El experto legal en derecho inmobiliario, MSc. Nguyen Van Dinh, dijo que el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) presentado por el Gobierno a la Asamblea Nacional propone un mecanismo innovador para movilizar el máximo de recursos para proyectos de inversión. En particular, una cuestión destacada relacionada con la movilización de recursos de tierra en los últimos tiempos es el mecanismo para recibir transferencias de derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de vivienda urbana y comercial.

Según el Sr. Dinh, en los proyectos de ley anteriores, todos seguían el mismo plan: los inversores deben tener o recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra para terrenos residenciales y tierras no agrícolas distintas de las residenciales, haber pagado tasas de uso de la tierra o haber pagado el alquiler de la tierra una vez, luego pueden implementar proyectos de vivienda comercial. Esta opción limita los casos de uso de suelo para proyectos de vivienda comercial en comparación con la legislación actual. Se trata de la Ley nº 03/2022/QH15, que estipula que los inversores deben tener derecho a utilizar terrenos residenciales y otros terrenos, que se consideran demasiado estrechos, lo que provoca congestión para unos 300 proyectos de vivienda en todo el país (los inversores han "recogido terrenos" pero no pueden implementarlos porque no hay terrenos residenciales).

En el informe No. 598/BC-CP del 23 de octubre enviado a la Asamblea Nacional sobre algunos contenidos del proyecto de Ley de Tierras (modificado), el Gobierno propuso revisar el proyecto en una dirección innovadora: abolir completamente los requisitos sobre el tipo de tierra que los inversores deben poseer o recibir una transferencia para implementar proyectos de vivienda comercial.

En concreto, el Gobierno propone derogar la disposición del apartado 4 del artículo 123; Cláusula 1, Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto (anteriormente, se estipulaba que el propósito del uso del suelo sólo podía cambiarse para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial en los casos en que hubiera o estuviera recibiendo una transferencia de suelo residencial y suelo no agrícola distinto del suelo residencial por el que se habían pagado tasas de uso del suelo o alquiler del suelo de una sola vez).

Según el Sr. Dinh, el informe del Gobierno también señala que los casos de acuerdos de transferencia de derechos de uso de tierras para desarrollo urbano ocurren principalmente en áreas recientemente desarrolladas que a menudo no tienen terrenos residenciales, mientras que la política del Estado es promover la urbanización y el embellecimiento urbano.

"Estoy de acuerdo con esta enmienda porque el beneficio inmediato es que puede ayudar a desbloquear unos 300 proyectos de vivienda en todo el país, y el beneficio a largo plazo es ayudar a promover el mecanismo de acuerdo igualitario entre empresas y personas en la conversión voluntaria de tierras, evitando la adquisición obligatoria de tierras. La cuestión importante es que cuando se permite a los inversores cambiar los propósitos del uso de la tierra, la valoración de la tierra debe garantizar el cumplimiento del mercado para que las empresas puedan cumplir plenamente con sus obligaciones financieras y regular armoniosamente las diferencias de alquiler de la tierra", dijo el experto Dinh.

El diputado de la Asamblea Nacional Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) evaluó que el proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (enmendado) ha recibido, explicado y revisado muchos contenidos y también ha institucionalizado completamente las principales políticas del Partido y del Estado.

En concreto, perfeccionar el mecanismo y las políticas para el desarrollo y la gestión estricta del mercado inmobiliario y del mercado de derechos de uso de la tierra, y reestructurar el mercado inmobiliario sobre la base de la implementación de la planificación y los planes de uso de la tierra; Los programas y planes de desarrollo de vivienda garantizan el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario y superan la especulación inmobiliaria.

Abogado NGUYEN TAN PHONG , miembro permanente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam:

Sr. NGUYEN TAN PHONG

Es necesario vigilar de cerca la aplicación de la ley.

De aprobarse, las tres leyes: Vivienda (enmendada), Tierras (enmendada), Negocio Inmobiliario (enmendada) resolverán los conflictos e insuficiencias en el negocio, la gestión y el uso de los bienes raíces.

En particular, la Ley de Tierras (modificada) y la Ley de Vivienda (modificada) crearán una base jurídica importante para promover el desarrollo de viviendas y apoyar la mejora de las viviendas para las personas. Este también es un factor importante para promover el desarrollo socioeconómico.

Con la Ley de Negocios Inmobiliarios, de aprobarse, se superará la situación de inversión inmobiliaria espontánea, que provoca desequilibrios y desajustes entre la oferta y la demanda de vivienda como ocurrió en los últimos años; Garantizar que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma estable, sana y eficaz.

Sin embargo, creo que es necesario que los organismos estatales, las organizaciones sociales y los actores relevantes coordinen, supervisen y fiscalicen estrechamente la implementación de estas leyes. Además, es necesario contar con políticas y mecanismos de apoyo adecuados para abordar las dificultades causadas por el impacto negativo de la epidemia de COVID-19 en el mercado inmobiliario.

TRAN KHANH QUANG, Director General de la Compañía Inmobiliaria Viet An Hoa:

Mercado esperando señal positiva

Si se aprueban las tres leyes: Vivienda (modificada), Tierras (modificada), Negocio Inmobiliario (modificada), será una información muy positiva para el mercado inmobiliario. Porque se irán ajustando los temas restantes, facilitando mecanismos y transacciones relacionadas con la actividad territorial e inmobiliaria; especialmente la creación de condiciones de vivienda para las personas. Además, el mercado inmobiliario está bien controlado y se desarrolla de forma más sana y sostenible. Más importante aún, se eliminará el mecanismo de solicitud y concesión de subvenciones para empresas y particulares.

Se puede decir que cuando se aprueben estas tres leyes, se resolverán gradualmente entre el 60% y el 70% de las viejas dificultades que han plagado durante mucho tiempo el mercado inmobiliario. Por lo general, se trata de eliminar dificultades para los proyectos que aún están en construcción debido a procedimientos, cálculo de tarifas por uso de suelo o actividades relacionadas con el licenciamiento de proyectos para inversionistas.

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