¿Cuál es la razón por la que los precios inmobiliarios permanecen “anclados” en un nivel alto?

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La determinación del Gobierno

El Primer Ministro acaba de emitir el documento urgente No. 527/TB-VPCP, anunciando la conclusión del Primer Ministro en la Conferencia sobre soluciones para eliminar las dificultades en el crecimiento del crédito para la producción y los negocios, promover el crecimiento y estabilizar la macroeconomía.

Cabe destacar que en el anuncio, el Primer Ministro solicitó al Ministerio de Construcción que oriente a las empresas inmobiliarias a reestructurar segmentos y reducir los precios de los productos. Existen soluciones adecuadas, oportunas y eficaces para reestructurar segmentos para personas con necesidades reales, vivienda social, vivienda para trabajadores y personas de bajos ingresos.

Bienes Raíces - ¿Cuál es la razón por la cual los precios de los bienes raíces se mantienen “anclados” en un nivel alto? — Muchos movimientos en el mercado son prueba de la determinación del Gobierno de eliminar las dificultades del mercado inmobiliario.

La medida mencionada continúa demostrando los drásticos esfuerzos del Gobierno para eliminar las dificultades para que el mercado inmobiliario se recupere y se desarrolle de manera segura, saludable y sostenible.

Anteriormente, en la Conferencia sobre soluciones para eliminar las dificultades en el crecimiento del crédito para la producción y los negocios, promover el crecimiento y estabilizar la macroeconomía en la mañana del 7 de diciembre, el Primer Ministro Pham Minh Chinh afirmó claramente que los bancos y las empresas están en un ecosistema económico. Sólo cuando la economía se desarrolla pueden desarrollarse los bancos y las empresas, y viceversa, sólo cuando los bancos y las empresas se desarrollan puede desarrollarse el país. Cada persona, cada entidad debe compartir la responsabilidad, "contribuir a una tormenta" para que el país pueda superar las dificultades, luego cada persona, cada entidad puede superar las dificultades y habrá desarrollo común.

Se plantea la cuestión de las empresas inmobiliarias que se quejan de la dificultad de acceder al capital. Pero en los últimos años, los precios inmobiliarios en general han aumentado. Si hay dificultades pero el precio de venta se mantiene igual y todavía hay demandas "unilaterales", ¿existe una responsabilidad compartida?

Según el Primer Ministro, en tiempos normales hay políticas normales y en tiempos anormales debe haber políticas anormales. En tiempos de dificultad, las políticas basadas en el espíritu de “armonizar beneficios y compartir riesgos” deben ser adecuadas, correctas y promover el desarrollo.

¿Por qué aumenta el precio de venta?

Últimamente, el mercado inmobiliario ha estado difícil, pero los precios de los inmuebles todavía están "anclados" en un nivel alto. Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que los precios de los bienes raíces han aumentado decenas de veces en la última década. Solo en 2021, los precios promedio de las viviendas crecieron dos dígitos.

Bienes Raíces - ¿Cuál es la razón por la cual los precios de los bienes raíces se mantienen “anclados” en un nivel alto? (Figura 2). — El mercado inmobiliario está difícil pero los precios de los inmuebles todavía están "anclados" en un nivel alto, incluso el segmento de apartamentos en las grandes ciudades sigue manteniendo una tendencia al alza (Foto ilustración).

VARS pronostica que en 2024 los precios de los departamentos principales seguirán aumentando una media del 3-8%. Porque el problema del suministro a corto plazo no se ha resuelto. La escasez de nueva oferta hace que el mercado no sea competitivo, las empresas con proyectos de departamentos que se abren para la venta en esta etapa son los "reyes", si no enfrentan dificultades de flujo de caja, los inversionistas continuarán manteniendo los precios altos para maximizar las ganancias. Al mismo tiempo, la infraestructura en constante mejora seguirá impulsando el nivel de precios al alza.

Los precios de los apartamentos son altos no sólo porque los inversores tratan de mantener los precios altos, sino también porque los costos de inversión y construcción han aumentado debido al incremento de los precios de los materiales de entrada, los costos laborales y los costos de acceso financiero. Además, el costo de crear fondos de tierras es demasiado alto junto con muchos gastos "sin nombre" que surgen al implementar la inversión, la construcción y el desarrollo del proyecto, lo que dificulta que los inversores reduzcan los precios.

Las bajas tasas de interés y la inflación récord del pasado también han contribuido al fuerte aumento de los precios de las viviendas, pero el núcleo del problema es la escasez de oferta.

La oferta es cada vez más escasa

En consecuencia, el número de nuevos proyectos de vivienda comercial con licencia es muy pequeño y muestra una tendencia decreciente, especialmente en los segmentos asequibles y de gama media. En concreto, según la información publicada por el Ministerio de Construcción sobre el mercado de vivienda e inmobiliario, en 2022, en todo el país se contabilizaron 126 proyectos de nueva construcción, tan solo un 52,7% respecto a 2021 y un 17% respecto a 2020.

Cabe destacar que no hay proyectos de vivienda futuros en el segmento asequible (con precio inferior a VND 25 millones/m2) elegibles para la movilización de capital y transacciones de vivienda en 2021 y 2022. La proporción de apartamentos de rango medio (VND 25-50 millones/m2) elegibles para la movilización de capital y transacciones de vivienda también ha disminuido continuamente en dos dígitos desde 2020.

Los datos de investigación de VARS también muestran que el número de apartamentos asequibles y de gama media en venta ha disminuido continuamente desde 2019. En concreto, el número total de apartamentos asequibles en venta en 2022 fue solo del 10 % en comparación con 2019.

La proporción de apartamentos asequibles en la oferta total de apartamentos en venta también ha disminuido continuamente, del 30% en 2019 al 7% en 2022. En el período 2019-2022, la proporción de apartamentos de gama media también disminuyó al 54%, 46%, 34% y 27% respectivamente.

¿Cómo reestructurar segmentos y reducir costos de productos?

Según VARS, para reestructurar segmentos y reducir costos de productos, es necesario "unir esfuerzos", unificar puntos de vista, métodos de implementación y coordinar a muchos sujetos y componentes, desde los organismos de gestión estatales hasta las empresas y los bancos.

Por parte de los organismos gestores del Estado, en primer lugar, es necesario estudiar opciones para acortar los trámites y procesos administrativos de inversión y construcción. Considere opciones para ayudar a las empresas a calcular las tarifas por el uso de la tierra y la limpieza del sitio. Actualmente, estos son dos rubros que se llevan gran parte de los costos del inversionista, afectando directamente al precio de los inmuebles.

Al mismo tiempo, es necesario tomar medidas estrictas para abordar todos los actos que “causen dificultades” a las empresas en el proceso de inversión y desarrollo de proyectos. Evite incurrir en “costes de grasa”, que también se añaden de forma invisible al coste del producto.

El Banco Estatal necesita investigar y desarrollar un programa de crédito con tasas de interés preferenciales específicamente para empresas que invierten y desarrollan viviendas asequibles y compradores de viviendas. Es necesario que existan mecanismos y políticas específicos y claros para apoyar a los inversores si quieren reestructurar proyectos desde viviendas de alta gama a viviendas asequibles o sociales.

Para los negocios inmobiliarios, es necesario revisar proactivamente la cartera de proyectos de inversión. Vender parte o la totalidad de los proyectos que no se ajusten a los recursos actuales. Reestructurar proactivamente la deuda y planificar el flujo de caja. Concentrar el capital en proyectos que sean jurídicamente seguros, tengan planes de préstamo viables, puedan completarse pronto y sean fáciles de liquidar.

Reducir las expectativas de ganancias, incluso aceptar vender con pérdidas, utilizar las ganancias de años anteriores para mantener las operaciones. Para nuevos proyectos en fase de investigación, orientarse proactivamente hacia el segmento de precio asequible para asegurar la capacidad de absorción al lanzar productos al mercado.

Además, las empresas inmobiliarias necesitan innovar continuamente, investigar y aplicar los avances tecnológicos para mejorar la capacidad de gestión, controlar los riesgos y reducir los costos.

N. Giang

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