Experto: No se debe abandonar el método del "excedente" en la valoración de tierras

[anuncio_1]

ANTD.VN - La mayoría de las opiniones en el taller científico "Valoración adecuada de la tierra para la liquidación de proyectos" organizado por Investment Newspaper en la tarde del 27 de julio dijeron que el método de "excedente" en la valoración de la tierra no debe abandonarse, sino que los datos de entrada y salida deben estandarizarse.

¿Por qué se propone eliminar el método del “excedente”?

Actualmente, el proyecto de enmiendas al Decreto 44 y la Circular 36 está siendo consultado por el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente con los ministerios, sectores y organismos pertinentes. Hay muchas opiniones diferentes en torno a los métodos actuales de valoración de tierras que el organismo redactor propone modificar, especialmente la eliminación del método del "excedente".

Respecto al motivo de la propuesta de eliminar el método de “excedente”, el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres, Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , Jefe del Equipo Editorial de la Ley de Tierras revisada, dijo que los métodos de valoración, incluidos los de excedente, comparación, deducción, ingresos, etc., se utilizan en el mercado mundial y son todos métodos científicos.

Sin embargo, el Comité de Redacción propuso suspender temporalmente y no aplicar el método de superávit, porque el método de superávit abarca los métodos de comparación, deducción, ingreso, etc.

“A las localidades y a los inversores les preocupa que el abandono del método de excedentes retrase la valoración de las tierras. Nos preguntamos lo contrario: ¿por qué sigue siendo lenta ahora que contamos con el método de excedentes? La razón debe estar en otra parte”, preguntó un representante del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Experto: No se debe abandonar el método del

Descripción general del taller

Dijo que el método de superávit no es adecuado para Vietnam en algunos puntos como: En este método, los ingresos estimados se restan de los costos estimados. En el coste lo calculamos para 3, 5, 10 años más adelante, lo cual tiene algunos puntos flojos. Si definimos costos, están los costos de intereses, de publicidad, de gestión de proyectos. ¿Cuánto tiempo se tarda en generar ingresos, cuánto tiempo se tarda en vender, qué porcentaje de las ventas se asigna...?

En mi opinión, estos factores son muy imprecisos. Por ejemplo, al estimar una construcción a 3 o 4 años, el costo es muy diferente. Al optar por vender a 4 o 5 años, el costo también es muy diferente. Además, el porcentaje estimado de ventas cada año también arroja resultados muy distintos. Si no somos estrictos, la subjetividad del tasador, del tasador y de los líderes locales afectará considerablemente los resultados de la valoración, afirmó el Sr. Dao Trung Chinh.

Además, según él, sin mencionar la dependencia del ritmo de aumento de los precios de los inmuebles, no tenemos un organismo de monitoreo y no tenemos suficiente información.

“En este espíritu, proponemos no aplicarlo por ahora, porque no existe un sistema de base de datos ni actualizaciones”, dijo el Sr. Chinh.

La clave son los datos correctos.

Sin embargo, según los puntos de vista de asociaciones empresariales como VCCI, la Asociación de Valoración de Vietnam, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA)... junto con muchos expertos y empresas, eliminar este método no es aconsejable ni en la teoría ni en la práctica, provocando que la valoración de la tierra vuelva al período anterior a 2007.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), dijo que actualmente, Ciudad Ho Chi Minh tiene 320 proyectos, de los cuales 280 proyectos aplican el método de excedente, este método se ha aplicado principalmente en los últimos 8 años. La razón proviene del hecho de que otros métodos son difíciles de aplicar.

Sin embargo, este método tiene grandes riesgos potenciales. Citando un proyecto en una provincia, el Sr. Chau dijo que la agencia provincial utilizó el método de excedente para calcular el valor del uso de la tierra en alrededor de 900 mil millones de VND, pero otra agencia calculó la cifra en 1,800 mil millones de VND, y otra agencia la calculó en 1,300 mil millones de VND.

Entonces, ¿por qué hay un error tan grande? El Sr. Chau dijo que todos los métodos deben basarse en datos de entrada, pero si estos no se recopilan con precisión, no se puede calcular el índice de precios promedio.

El Sr. Tran Quoc Dung, subdirector general de Hung Thinh Corporation, dijo que sin el método de excedente, muchos proyectos no pueden utilizar otros métodos porque no hay activos similares para comparar, sin mencionar que se necesitan al menos 3 activos para la comparación.

Este representante empresarial también dijo que en realidad el método de excedentes no es tan complicado como cree el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, porque se basa en datos del mercado, tiene la capacidad de determinar el potencial de desarrollo, lo cual es bueno tanto para las empresas como para los gerentes.

Además, el método del excedente muestra información como el precio de compra del apartamento que el mercado puede aceptar, supuestos de venta, costos, etc. Mientras que otros métodos no tienen estos factores, si se utilizan, existe la posibilidad de que el inversor dé un precio poco realista e ineficaz, y el estado no pueda recaudar la cantidad adecuada de dinero, etc.

Recomendamos mantener el método de excedentes por su carácter científico y su coherencia con las prácticas internacionales. Este método se ha implementado durante muchos años y, si bien presenta numerosos problemas, la realidad local ha demostrado su aplicabilidad. En muchos casos, si no se aplica, no se pueden determinar los precios de los terrenos, expresó su opinión el líder del Grupo Hung Thinh.

Del mismo modo, el abogado Nguyen Hong Chung, presidente de la junta directiva de DVL Ventures - vicepresidente del Club de Bienes Raíces de Hanoi , también expresó su opinión de que el hecho de que la agencia redactora crea que hay una falta de base de datos para determinar y factores subjetivos relacionados con las personas no significa que este método no sea apropiado. Porque estos dos factores ocurren con otros métodos.

Puso como ejemplo un proyecto de uso mixto donde el inversionista debe implementar componentes como electricidad, carreteras, escuelas, estaciones, etc. y entregarlos al Estado, los tres métodos restantes no serán aplicables porque no toman en cuenta la infraestructura social que se devuelve al Estado para su explotación.

Según el método residual, estos costos se incluyen en el costo de completar el proyecto. Si abandonamos el método del excedente, es muy difícil determinar el valor del proyecto formado en el futuro.

El abogado Tran Duc Phuong, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, también dijo que la base para abandonar el método del excedente no es convincente.

No podemos gastar ahora y reinvertirlo dos o tres años después, perdiendo tiempo y sin resolver el problema. El método del superávit está asociado a muchas regulaciones legales, incluyendo regulaciones que permiten al Estado establecer políticas para regular el valor que pueden generar los bienes raíces. Este es el único método que permite calcular este valor...

El profesor Dr. Hoang Van Cuong, miembro del Comité de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional, también dijo que el método de superávit, si los factores de cálculo no son estándar, es decir, la entrada no es estándar, conducirá a resultados de salida inexactos. Los inversores siempre quieren obtener el precio de producción más bajo y el coste de insumos más alto, lo que genera pérdidas presupuestarias.

Sin embargo, dijo que este método todavía se utiliza ampliamente en el mundo, sin pérdidas porque no hay diferencia entre la venta y la evasión fiscal. “Su entorno empresarial y legal es transparente y disciplinado.

En un entorno así, incluso si el precio de entrada es inferior al precio real, cuando hay una diferencia en el precio de venta, ésta se regulará mediante impuestos. "El método en sí no es un problema para tener que gastar, sino que se debe al mecanismo de gestión", dijo el profesor Dr. Hoang Van Cuong.

[anuncio_2]
Enlace de origen