4 métodos de valoración de tierras
El Decreto 12/2024/ND-CP modifica el artículo 4 y el artículo 5 del Decreto 44/2014/ND-CP sobre los métodos de valoración de tierras y las condiciones de aplicación de cada método.
En concreto, el método de comparación se implementa ajustando el precio de los terrenos con el mismo propósito de uso del terreno, ciertas similitudes en los factores que afectan al precio del terreno transferido en el mercado, ganando la subasta de derechos de uso del terreno para los cuales el ganador de la subasta ha cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decisión ganadora de la subasta mediante el análisis y la comparación de los factores que afectan el precio del terreno después de excluir el valor de los activos adjuntos al terreno (si los hubiera) para determinar el precio del terreno a tasar.
El método de comparación se aplica para determinar el precio en los casos en que existen al menos 03 parcelas de tierra con el mismo propósito de uso de la tierra, ciertas similitudes en los factores que afectan el precio de la tierra transferida en el mercado, ganando la subasta de derecho de uso de la tierra donde el ganador de la subasta ha cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decisión ganadora de la subasta (en adelante, las parcelas de tierra comparables), excepto los casos especificados en los puntos a, b, c y d siguientes.
El método de ingresos se implementa tomando el ingreso neto anual promedio por área de tierra dividido por la tasa de interés de ahorro promedio de depósitos a plazo a 12 meses en dongs vietnamitas en bancos comerciales en los que el Estado posee más del 50% del capital social o del total de acciones con derecho a voto en la provincia durante 3 años consecutivos hasta el final del trimestre más reciente con datos anteriores al momento de la valoración.
El método de comparación se aplica a la valoración en los casos en que el terreno o finca agrícola o no agrícola no sea suelo residencial y el terreno o finca a valorar no cumpla las condiciones para aplicar el método de comparación pero los ingresos y gastos por utilización del terreno puedan determinarse de acuerdo con la finalidad legal del mismo al momento de la valoración, salvo los casos especificados en los puntos a, b, c y d siguientes.
El método del excedente se implementa restando el ingreso total estimado de desarrollo del terreno o área de terreno al costo total estimado de desarrollo del terreno sobre la base del uso más eficiente del terreno (coeficiente de uso del terreno, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio) de acuerdo con la planificación del uso del terreno y la planificación detallada de la construcción aprobada por la autoridad competente.
El método del superávit se aplica para valorar terrenos y áreas de terreno para proyectos de inversión que no cumplen las condiciones para aplicar el método de comparación o el método de ingresos pero que permiten estimar los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo del proyecto, salvo los casos especificados en los puntos a, b, c y d siguientes.
El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se realiza multiplicando el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Los coeficientes de ajuste del precio de la tierra son emitidos por los Comités Populares de las provincias y de las ciudades administradas centralmente (en adelante, Comités Populares a nivel provincial) mediante la comparación de los precios de la tierra en la lista de precios de la tierra con los precios de la tierra común en el mercado.
El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se aplica para determinar los precios de la tierra de las parcelas y superficies de tierra especificadas en la lista de precios de tierras emitida por el Comité Popular Provincial y que caen en uno de los siguientes casos:
a) Los casos previstos en el apartado a), inciso 4), del artículo 114 y en el apartado 3), del artículo 189 de la Ley de Tierras;
b) Calcular la renta anual de la tierra cuando el Estado arrienda tierras sin subastar derechos de uso de la misma;
c) Calcular el precio inicial para la subasta de derechos de uso de terrenos cuando el Estado asigne o arriende terrenos en los casos en que el terreno o área de terreno haya sido invertida en infraestructura técnica de acuerdo con la planificación detallada de la construcción;
d) Determinar el precio del terreno del terreno o superficie del terreno que se necesita evaluar, el valor total calculado de acuerdo con el precio del terreno en la lista de precios del terreno para el área sujeta a la tarifa de uso del terreno y al alquiler del terreno es inferior a 30 mil millones de VND para las ciudades administradas centralmente, inferior a 10 mil millones de VND para las provincias montañosas y de tierras altas, inferior a 20 mil millones de VND para las demás provincias en los siguientes casos:
Los casos previstos en los puntos b) y d) del inciso 4 del artículo 114 y del inciso 2 del artículo 172 de la Ley de Tierras;
Calcular la renta de la tierra pagada una sola vez durante todo el período de arrendamiento cuando el Estado arrienda tierras sin subastar los derechos de uso de la tierra.
d) Cálculo de la indemnización cuando el Estado recupere tierras en los casos de recuperación de numerosas parcelas adyacentes con el mismo fin de uso que no cumplan las condiciones para aplicar el método de comparación.
El Decreto establece claramente: Las parcelas comparables para aplicar el método de valoración de tierras deben cumplir las condiciones para el ejercicio de los derechos de los usuarios de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
Información para la aplicación de métodos de valoración de tierras
El Decreto 12/2024/ND-CP también agrega el artículo 5b sobre la información para la aplicación de los métodos de valoración de tierras. En consecuencia, la información sobre precios de terrenos, precios de alquiler de terrenos y precios de alquiler de locales para aplicar el método de comparación, el método de excedentes y los coeficientes de ajuste de precios de terrenos para construcción incluye:
1) Precio ganador de la subasta de derechos de uso de tierras en caso de que el ganador de la subasta haya cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decisión ganadora de la subasta,
2) El precio del terreno ha cumplido con los procedimientos fiscales ante la autoridad fiscal o está registrado en la oficina de registro de tierras para los casos de transferencia de derechos de uso del terreno;
3) Precio de alquiler del terreno, precio de alquiler del local;
4) Precio de transferencia de terrenos en el mercado.
El Decreto establece claramente: La información para la aplicación de los métodos de valoración de tierras es la información dentro de un período no mayor de 24 meses desde el momento de la valoración de la tierra o antes, dándose prioridad a la información más cercana al momento de la valoración y recopilada de las siguientes fuentes:
- Base de datos nacional de tierras, base de datos de precios;
- Oficina de registro de tierras, unidad organizadora de la subasta de derechos de uso de tierras, unidad organizadora de la subasta de activos;
- Autoridades fiscales, autoridades agrícolas y de desarrollo rural;
- Piso de compraventa de inmuebles, negocio inmobiliario;
- Organismos con función de asesoramiento en materia de determinación de precios de tierras, empresas de valoración de precios;
- Entidades de crédito, asociaciones inmobiliarias, institutos/centros de investigación;
- Entrevistar directamente al cedente o cesionario en los casos que hayan sido cedidos en el mercado.
También de acuerdo con el Decreto 12/2024/ND-CP, la información sobre los ingresos y gastos por el uso de tierras no agrícolas para aplicar el método de ingresos se recopila de las siguientes fuentes: Ingresos por actividades productivas y comerciales registrados en los estados financieros o ingresos por arrendamiento de tierras y arrendamiento de locales recaudados dentro de los 03 años consecutivos (calculados del 1 de enero al 31 de diciembre) inmediatamente anteriores al momento de la valoración.
En caso de que los ingresos del terreno o superficie a valorar no sean completos cada año y no reflejen con exactitud los ingresos reales por el uso del terreno, recopile información sobre los precios de alquiler de terrenos y de locales de al menos 3 terrenos para su comparación.
El costo de generación de ingresos por el uso de la tierra según lo prescrito anteriormente se determina con base en las normas y precios unitarios emitidos por los organismos estatales competentes o la tasa de capital de inversión en construcción anunciada por el Ministerio de Construcción; En caso de que no exista norma, precio unitario o tasa de capital de inversión en construcción emitida por un organismo estatal competente, se tomará como base la información y datos de costos promedio comunes en el mercado de al menos 03 terrenos con la distancia más cercana al terreno o área de terreno a evaluar según lo establecido en el Punto b, Cláusula 5 de este Artículo.
Al aplicar los métodos de comparación, el método de excedente debe seleccionar terrenos comparables en el siguiente orden de prioridad: a) Similares en ubicación, condiciones de infraestructura, área, tamaño, forma, coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción, altura de los edificios y otros factores que afecten el precio del terreno en comparación con el terreno a valorar; b) Tenga la distancia más cercana al terreno o área de terreno a evaluar y no esté limitada por los límites administrativos de las comunas, distritos o unidades administrativas provinciales.
El Comité Popular Provincial decide los precios específicos de la tierra.
Respecto a la decisión sobre precios específicos de tierras, el Decreto 12/2024/ND-CP estipula que con base en los principios de valoración de tierras prescritos en la Cláusula 1, Artículo 112 de la Ley de Tierras, las condiciones para aplicar los métodos de valoración de tierras, los resultados de la tasación de precios de tierras del consejo de valoración de tierras específicas, el Comité Popular a nivel provincial decide sobre precios específicos de tierras o el Comité Popular a nivel de distrito decide sobre precios específicos de tierras en los casos en que el Comité Popular a nivel provincial lo autorice de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Organización del Gobierno Local.
Los precios específicos de la tierra se utilizan como base para los casos especificados en el inciso 4 del artículo 114, el inciso 2 del artículo 172 y el inciso 3 del artículo 189 de la Ley de Tierras; Precio inicial para subasta de derechos de uso de tierras cuando el Estado asigna tierras con cobro de derechos de uso de tierras, arrienda tierras con pago único por todo el plazo del arrendamiento.
El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente es responsable de ayudar al Comité Popular del mismo nivel a organizar la determinación de precios específicos de la tierra.
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