Español Con base en las opiniones de empresas y asociaciones, la Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) respondió por escrito al Despacho Oficial No. 5080/BTNMT-QHPTTND del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente con respecto a la solicitud de comentarios sobre el Proyecto de Decreto que enmienda y complementa el Decreto 44/2014/ND-CP de fecha 15 de mayo de 2014 del Gobierno que regula los precios de las tierras y el Proyecto de Circular que enmienda y complementa una serie de artículos de la Circular No. 36/2014/TT-BTNMT de fecha 30 de junio de 2014 del Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente que detalla los métodos de valoración de tierras; elaborar y ajustar lista de precios de terrenos; Consultoría específica en valoración y determinación del precio del suelo (en adelante el Proyecto).
Método de valoración de terrenos
En comparación con la normativa actual, el Proyecto de Decreto y el Proyecto de Circular han ajustado los métodos de valoración de tierras, de modo que sólo hay tres métodos: método de comparación, método de ingresos y método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra al realizar la valoración de tierras. Esto significa que a la hora de valorar el terreno ya no se utilizarán el método del excedente ni el método de la deducción.
Algunas empresas creen que en algún momento debería considerarse eliminar el método del excedente de los métodos de valoración de tierras.
En primer lugar, provoca dificultades en el proceso de valoración de tierras.
En la actualidad, según la reflexión de las empresas, si se abandona el método del excedente, en muchos casos de valoración de tierras, los métodos restantes encontrarán algunas limitaciones, como que el método del excedente es un método para determinar el precio de la tierra basado en el propósito de uso con potencial para desarrollo futuro, no basado en el propósito actual de uso como el método de comparación y el método de ingresos.
Este tipo de terreno con potencial de desarrollo comúnmente no cuenta con activos similares o semejantes que hayan sido comercializados exitosamente en el mercado para aplicar el método de comparación (con la condición de que existan al menos 03 lotes de terreno comparables que hayan sido transferidos en el mercado o ganado la subasta de derechos de uso de suelo).
El método comparativo tiene limitaciones en términos de datos comparativos porque la información de las transacciones suele ser difícil de hacer coincidir con el inmueble a valorar; Es necesario que haya mucha información clara y precisa sobre las transacciones, aunque en realidad, en muchos casos, el precio de la transacción en el papel y el precio de la transacción real son diferentes.
El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se realiza multiplicando el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra. El coeficiente de ajuste del precio de la tierra es emitido por el Comité Popular Provincial a través del análisis y comparación de los precios de la tierra en la lista de precios de la tierra con los precios de la tierra común en el mercado. Por lo tanto, la determinación del coeficiente de ajuste también se basa en datos comparativos, por lo que también presenta deficiencias en términos de información y datos de entrada como el método de comparación.
Actualmente, la base de datos de tierras de nuestro país no refleja fielmente la realidad del mercado. Por lo tanto, la aplicación de sólo tres métodos de valoración como en el Proyecto puede ocasionar dificultades en su implementación debido a las deficiencias mencionadas anteriormente.
Por otro lado, el método residual parte de la base teórica de que el valor actual de un activo es el valor residual obtenido de la estimación del desarrollo supuesto menos todos los costes incurridos para crear ese desarrollo. La esencia de este método es calcular los precios de los terrenos de manera inversa, es decir, comenzando con las ganancias de las ventas de futuros productos de desarrollo completados y deduciendo los costos de desarrollo necesarios para invertir en la creación de ese producto. Los terrenos con potencial de desarrollo se valoran mediante este método cuando otros métodos de valoración no son elegibles.
En segundo lugar, la coherencia entre las normativas sobre valoración de inmuebles.
El método del excedente es un método de valoración de bienes inmuebles aplicado por organizaciones profesionales de valoración y se considera uno de los métodos de valoración aplicados al valorar bienes inmuebles con potencial de desarrollo (terrenos baldíos no urbanizados o terrenos con construcciones en el terreno que pueden ser renovados o demolidos para construir nuevas construcciones en el terreno para el mejor y más efectivo uso). El método de excedente ha sido prescrito en la Norma de Valoración de Vietnam No. 11 emitida con la Circular 145/2016/TT-BTC.
El caso del Proyecto que elimina el método del excedente en la valoración de tierras provoca que las normas sobre valoración de bienes inmuebles sean inconsistentes entre los documentos legales relacionados.
En tercer lugar, los objetivos de la gestión estatal.
Una de las razones para eliminar el método del excedente del método de valoración de tierras es que "este es un método de valoración de bienes raíces que sirve a los administradores para calcular y decidir sobre la inversión (el precio de la tierra debe estar disponible de antemano), no es adecuado para la tarea de valoración de tierras para servir a la gestión estatal de tierras".
Si este se considera un método utilizado únicamente para calcular la eficiencia de la inversión, significa que el valor del terreno se ha calculado para lograr el mejor y más efectivo uso, este precio del terreno está de acuerdo con los principios del mercado. Así, el Estado utiliza este método de valoración para determinar los tipos de terrenos con potencial de desarrollo para determinar precios de terrenos consistentes con los precios del mercado, determinando así las obligaciones financieras que los inversionistas deben cumplir con el Estado.
"A partir del análisis anterior, las empresas sugieren que el Comité de Redacción considere no eliminar el método del excedente en los métodos de valoración de tierras", dijo VCCI.
Determinar los precios de los terrenos comunes en el mercado
De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 1 del Proyecto, "El precio de las tierras comunales en el mercado es el precio que aparece con mayor frecuencia en las transacciones transmitidas en el mercado, ganando subastas de derechos de uso de tierras de parcelas de tierra con el mismo propósito de uso en un área y dentro de un período de tiempo determinado".
Para determinar el “precio más frecuente”, el tasador de tierras debe recopilar todos los precios de transacciones en el mercado dentro de un período de tiempo determinado. Esta actividad sólo puede realizarse sintetizando información de organismos estatales como las oficinas de registro de tierras y las autoridades fiscales.
Según los comentarios, a las organizaciones consultoras (a excepción de las unidades de servicio público que realizan funciones y tareas asignadas) les resultará difícil acceder plenamente a esta fuente de información.
Para facilitar las operaciones de las organizaciones consultoras, VCCI recomienda que el Comité de Redacción agregue regulaciones que permitan a estas organizaciones acceder a las fuentes de información mencionadas anteriormente.
Aplicación de métodos de valoración de tierras
Las disposiciones del Proyecto de Ley, así como del Decreto 44/2014/ND-CP, no estipulan claramente el método de valoración de terrenos para los siguientes casos: "Los terrenos no agrícolas se consideran residenciales sin la información mínima suficiente de tres parcelas". Este caso, según la normativa, no cumple las condiciones para aplicar el método de comparación establecido en la Cláusula 1, Artículo 5 (modificada), ni se trata de aplicar las disposiciones de la Cláusula 8, Artículo 5c, cuando no se dispone de la información mínima suficiente de tres parcelas con el mismo uso, ya que el terreno no es no agrícola.
En el caso de un terreno o superficie cuyo valor, calculado según la lista de precios de terrenos, supere los 200 mil millones de VND, el arrendamiento del terreno deberá pagarse en un solo pago por todo el plazo del arrendamiento. Este caso no se aplica al método de comparación ni al método del coeficiente de ajuste del precio del terreno estipulados en el Artículo 5 (enmendado).
Información para la aplicación de métodos de valoración de tierras
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 5b del Proyecto de Decreto, la información sobre los precios de la tierra para aplicar el método de comparación y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra es información dentro de un período no mayor a 24 meses desde el momento de la valoración de la tierra y antes, recopilada de fuentes tales como: Precios de la tierra transferidos en el mercado en las oficinas de registro de tierras, autoridades fiscales y Comités Populares a nivel comunal; Precio ganador de la subasta de derechos de uso de tierras en la organización que realiza la subasta de derechos de uso de tierras
La información recopilada anteriormente parece ser insuficiente para determinar con precisión los datos sobre el precio de la tierra. Actualmente, las transacciones inmobiliarias en el mercado se encuentran en un estado de dos precios, los precios establecidos en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra (información obtenida de la oficina de registro de tierras y la autoridad fiscal) pueden no ser el precio real de la transacción.
Por lo tanto, para garantizar información más precisa, la VCCI recomienda que el Comité de Redacción amplíe las fuentes de información tales como: los precios de las transacciones en los pisos de negociación de bienes raíces; Precio recogido por el tasador mediante investigación y estudio.
Sabiduría
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