Propuesta de no prescribir el método del excedente en la valoración de tierras

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Se necesita una "válvula de bloqueo" para controlar la precisión de los resultados de la valoración de tierras.

En la mañana del 15 de enero, continuando el programa de la V Sesión Extraordinaria, la Asamblea Nacional discutió en la sala una serie de contenidos nuevos o opiniones diferentes del proyecto de Ley de Tierras (modificado).

Al dar más aclaraciones sobre algunos contenidos del proyecto de ley, el diputado de la Asamblea Nacional Nguyen Hoang Bao Tran (delegación de Binh Duong) elogió altamente el trabajo de recepción y revisión de contenidos importantes del Comité de Redacción y el informe explicativo del Comité Económico .

Los comentarios en la Cláusula 5, Artículo 158 del proyecto de ley estipulan que "Los métodos de valoración de tierras en el Punto c sobre el método de superávit en la valoración de tierras se implementan tomando el ingreso de desarrollo total estimado menos el costo de desarrollo total estimado del terreno".

Los delegados recomendaron que el comité de redacción no prescriba el método del excedente en la valoración de tierras por las siguientes razones:

En primer lugar, hay muchos métodos de valoración de tierras, pero la valoración de tierras utilizando diferentes métodos arroja resultados similares para esa parcela de tierra.

Sin embargo, los resultados de la valoración de tierras cuando se aplica el método del excedente se realizan sobre la base de supuestos y estimaciones, y el nivel de confiabilidad no es alto para las áreas con información real limitada y costos de ingresos como base para la estimación.

Además, el valor del terreno tiene el potencial de aumentar con el tiempo debido a procesos históricos, actividades comerciales y otras actividades en ese mismo terreno.

Diálogo - Propuesta de no prescribir el método del excedente en la valoración de tierras — Delegado de la Asamblea Nacional Nguyen Hoang Bao Tran.

Sin embargo, determinar que el valor aumente siempre gradualmente no es razonable, ya que el valor del terreno puede disminuir cuando la economía está en recesión o enfrenta factores desfavorables. Por ejemplo, actualmente, el mercado inmobiliario está prácticamente congelado, por lo que este método no puede medir con precisión los factores de riesgo ni los impactos adversos en la economía, comentó la Sra. Tran.

En segundo lugar, el cálculo de los factores asumidos anteriormente es muy complicado y los resultados de la valoración son inciertos, inexactos y tienen grandes errores.

Según el delegado, para una misma parcela de terreno, si sólo es necesario cambiar un indicador en los factores asumidos, el resultado de la valoración también cambiará. Esta es la principal causa de las dificultades y retrasos a la hora de determinar, valorar y decidir precios específicos de la tierra en el pasado y la comprensión de cada persona es diferente en diferentes circunstancias y momentos.

Además, según el delegado, aunque el método del excedente está estipulado en el Decreto Nº 44/2014 del Gobierno y la Circular Nº 36/2014 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , con el paso del tiempo, su implementación aún enfrenta muchas dificultades y problemas. Los factores para estimar los ingresos totales y los costos totales de desarrollo asumidos del proyecto inmobiliario se estiman con base en la investigación, encuesta y recopilación de información sobre precios de transferencia, precios de alquiler y factores que forman los ingresos y costos de proyectos con características similares al proyecto a valorar.

Los factores que forman los ingresos y los costos todavía están en general regulados, sin estándares, normas o criterios específicos, por lo que la labor de fijación de precios todavía es difícil.

Además, la descripción del proyecto de inversión es uno de los documentos importantes que sirve como base para utilizar los datos aplicados en el método de superávit de avance de ejecución del proyecto, avance del negocio y tasa de capital de inversión, donde estos indicadores juegan un papel decisivo en los resultados de la valoración.

En la actualidad, las explicaciones de los proyectos de inversión son muy fragmentarias y carecen de información, datos o cifras que los respalden. En el contexto de una base de datos de precios incompleta, una base de datos de tierras, incluidos los datos de precios de las tierras, y un mercado de derechos de uso de la tierra que aún no está completamente desarrollado y no es transparente, la eliminación de un método de valoración de tierras también debe considerarse cuidadosamente en términos de viabilidad para garantizar que no cause congestión en la implementación de la valoración de tierras.

"En caso de que sea necesario mantener este método, debería haber una "válvula de bloqueo" para controlar la precisión y la idoneidad de los resultados de la valoración de la tierra", sugirió el delegado Tran.

Además, actualmente en los trabajos de compensación y recuperación de tierras, de hecho se están llevando a cabo para ejecutar proyectos y obras de dragado de arroyos, zanjas, canales y acequias, pero la Ley de Tierras y los decretos y circulares que orientan la compensación y el desmonte de sitios aún no han regulado estos trabajos, por lo que este trabajo enfrenta grandes dificultades porque la gente no está de acuerdo y ha hecho muchas peticiones, incluso quejándose de las decisiones de compensación del Estado durante mucho tiempo, lo que provoca dificultades en el desmonte de sitios. Por lo tanto, el delegado propuso revisar este contenido.

Desbloqueo de los recursos de la tierra

Contribuyendo a la finalización del proyecto de ley para desbloquear los recursos de la tierra para el desarrollo general del país, la delegada Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegación de Binh Duong) presentó las opiniones de muchas empresas de la provincia de Binh Duong sobre las condiciones para implementar proyectos de vivienda comercial y los acuerdos para recibir la transferencia de los derechos de uso de la tierra en el Punto b, Cláusula 3, Artículo 122 y el Punto b, Cláusula 1, Artículo 127.

Diálogo - Propuesta de no prescribir el método del excedente en la valoración de tierras (Figura 2). — El vicepresidente de la Asamblea Nacional, Nguyen Duc Hai, presidió la reunión.

Los delegados propusieron que se agregaran otros casos de tierras si eran consistentes con la planificación aprobada. Pidieron que la Asamblea Nacional considere cuidadosamente y vote sobre esta disposición por separado o encargue al Gobierno que la ponga a prueba durante cinco años y luego la resuma e informe a la Asamblea Nacional.

La razón, según el delegado, proviene de la práctica anterior, el Estado llamó a la inversión y al desarrollo económico, muchas personas y empresas que querían hacer negocios aceptaron entregar diferentes tipos de sus tierras al Estado, incluidas las tierras residenciales para ser arrendadas nuevamente para producción y negocios, creando empleos, contribuyendo significativamente al proceso de desarrollo de la localidad.

Hasta ahora, cuando el Estado cambia la planificación, quiere renovar y embellecer el área urbana, es necesario que exista un mecanismo de prioridad para darles la oportunidad de seguir invirtiendo y desarrollando la tierra que han preservado, producido y comercializado durante muchas generaciones.

Por otra parte, nuestro Estado tiene bases suficientes para determinar claramente el origen territorial de las empresas. Si el origen de la tierra antes de la producción y actividad es propio de la empresa (por herencia, donación o cesión) es necesario investigar en profundidad esta cuestión.

Además, los delegados recomendaron que es necesario modificar y completar pronto las normas legales en materia tributaria y financiera para armonizar los beneficios de la conversión de otros usos de la tierra a suelo residencial para implementar proyectos de vivienda comercial para tres grupos de sujetos: usuarios de la tierra, inversionistas y el Estado, de modo que el Estado pueda redistribuir los beneficios proporcionalmente a los propios usuarios de la tierra e invertir en proyectos de desarrollo socioeconómico local .

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