El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha emitido la Conclusión No. 12/KL-BTNMT sobre la inspección del cumplimiento de las leyes ambientales y de tierras por parte de Five Star International Group Joint Stock Company (Five Star Company) al implementar el proyecto Five Star Urban Area (nombre comercial: Five Star Eco City) en la comuna de Phuoc Ly, distrito de Can Giuoc y las comunas de Long Trach y Long Khe, distrito de Can Duoc, provincia de Long An.
Según la conclusión de la inspección, el 27 de septiembre de 2011, el Comité Popular de la provincia de Long An emitió una decisión para asignar 282.451 m2 de tierra a la Compañía Nam Sao para fines de inversión en el Área Urbana de Nam Sao (fase 1). De los cuales, 88.446 m2 de terreno para la construcción de obras públicas (incluidos 47.834 m2 de terreno para árboles y superficie de agua; 40.612 m2 de terreno para tráfico) se entregan a la gestión local después de la construcción de acuerdo con la planificación aprobada, con uso a largo plazo.
Puerta principal del proyecto Five Star Eco City.
El 24 de octubre de 2011, el Comité Popular Provincial de Long An emitió una decisión aprobando los precios de la tierra para determinar las obligaciones financieras para el proyecto del Área Urbana Cinco Estrellas (fase 1).
El 18 de diciembre de 2011, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An emitió el certificado de derecho de uso de la tierra (LURC) No. BH 703180 a Nam Sao Company, área de 283,451 m2 de tierra rural (parcela 142, hoja de mapa No. 4), uso a largo plazo.
El 17 de diciembre de 2015, el Comité Popular Provincial de Long An emitió una decisión para asignar 89.775 m2 de tierra a la Compañía Nam Sao (fase 2 de un área de 39 ha). De los cuales, 8.584 m2 de terreno están asignados con derechos de uso de suelo recaudados; 81.191 m2 de suelo asignados sin cobro de canon por uso de suelo para construcción de obra pública no destinada a fines empresariales.
El 24 de febrero de 2016, el Departamento de Impuestos Provincial de Long An anunció el pago de tarifas de uso de la tierra, el área sujeta a tarifas de uso de la tierra es de 8.584 m2; Precio de cálculo de la tarifa de uso de la tierra según la lista de precios de la tierra con un valor de derecho de uso de la tierra menor a 20 mil millones de VND y aplicando el método de coeficiente de ajuste para calcular la tarifa de uso de la tierra. La tarifa total por el uso de la tierra que debe pagar la Compañía Nam Sao es de 2.278.986.700 VND (el precio promedio de la tierra es de 265.492 VND/m2), el monto de compensación y apoyo deducido de la tarifa por el uso de la tierra es de 958.555.866 VND. El importe restante a abonar al presupuesto estatal es de 1.320.343.800 VND.
El 23 de marzo de 2017, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An emitió el Certificado de Derecho de Uso de Tierras No. CH 755092 a la Compañía Nam Sao, área de 8.584 m2 de tierra rural (parcela 368, hoja de mapa No. 4), uso a largo plazo.
Así, para la fase 1 del proyecto del Área Urbana Cinco Estrellas, en el momento de la inspección, la Compañía Cinco Estrellas había recibido 2 decisiones del Comité Popular Provincial de Long An para asignar 373.226 m2 de tierra para implementar el proyecto. De los cuales, 203.589 m2 de suelo residencial y 169.637 m2 de suelo para construcción de obra pública no son de uso empresarial. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An ha otorgado a la Compañía Nam Sao 2 certificados de derecho de uso de tierras con un área total de 292.035 m2 de terreno residencial rural, con un período de uso a largo plazo.
Serie de violaciones
Sin embargo, los resultados de la inspección muestran que el Comité Popular de la provincia de Long An emitió decisiones sobre la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras a la Compañía Nam Sao de acuerdo con el progreso de la compensación y la limpieza del sitio, no de acuerdo con las necesidades de uso de la tierra expresadas en el proyecto de inversión aprobado, lo cual es incompatible con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013.
La determinación del precio del terreno para el área de 8.584 m2 de terreno residencial rural (fase 1) asignada a la Compañía Nam Sao para implementar el proyecto de acuerdo con el cronograma de compensación y limpieza del sitio para aplicar el método de coeficiente de ajuste en el cálculo de las tarifas de uso del terreno no está de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
A Nam Sao Company se le otorgó un certificado de derecho de uso de tierra para un área de 4.114 m2 de tierra en la planificación de corredores de tráfico (carreteras provinciales 826 y 835B) que no está de acuerdo con las regulaciones gubernamentales.
Al otorgarse un certificado de derecho de uso de suelo para 88.446 m2 de suelo para la construcción de obras públicas en el proyecto con el propósito de uso como suelo residencial rural, el origen del suelo asignado por el Estado con el cobro del derecho de uso del suelo no está de acuerdo con el propósito del uso del suelo, la forma del uso del suelo y no está en el caso de otorgarse un certificado de derecho de uso del suelo de acuerdo con las regulaciones del Gobierno.
La parcela de tierra que aparece en los Certificados de Derechos de Uso de Tierras emitidos a la Compañía Nam Sao no tiene límites cerrados e incluye muchas ubicaciones diferentes, lo que no está de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
El área del certificado de derecho de uso de la tierra tiene muchas áreas con diferentes propósitos de uso, pero no se muestra para cada parcela de tierra en el plan de construcción detallado aprobado, lo que no está de acuerdo con las regulaciones gubernamentales.
Perspectiva del proyecto.
Según el plano detallado de la construcción a escala 1/500, fase 1 del proyecto. La superficie total aprobada para uso residencial es de 181.903,78 m2, pero a Nam Sao Company se le asignó y le otorgó un certificado de derecho de uso de suelo con una superficie total de 203.589 m2 de suelo residencial (una diferencia de 21.685,22 m2). A través de la inspección, esta diferencia en el área de tierra fue planeada para construir un jardín de infantes, un terreno para una estación médica y un terreno para construcción comercial, por lo que la asignación de tierras antes mencionada y la emisión de certificados de derecho de uso de la tierra no están de acuerdo con las disposiciones de la ley.
El Comité Popular Provincial de Long An asignó a la Compañía Nam Sao 373.226 m2 de tierra para implementar el proyecto del Área Urbana Nam Sao (fase 1), pero la compañía utilizó y construyó obras de infraestructura técnica en un área de 394.827,46 m2, excediendo el terreno asignado en 21.601,46 m2. Esto es un acto de apropiación de tierras, violando las regulaciones gubernamentales.
La Compañía Nam Sao ha transferido derechos de uso de tierras a organizaciones, hogares e individuos en forma de división de parcelas y venta de tierras sin el permiso de las agencias estatales competentes.
Además, la determinación del precio del terreno para el área de 156.069 m2 de terreno residencial rural (fase de asignación de terrenos 2, 3, fase 2) asignada a Nam Sao Company para implementar el proyecto de acuerdo con el cronograma de compensación y limpieza del sitio para aplicar el método de coeficiente de ajuste y el método de comparación en el cálculo de las tarifas de uso del terreno no está de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras y el Decreto del Gobierno.
Además, las parcelas de tierra que aparecen en los certificados de derecho de uso de la tierra otorgados a la Compañía Nam Sao no tienen límites cerrados e incluyen muchas ubicaciones diferentes, lo que no es apropiado. La superficie de terreno otorgada con el Certificado de Derecho de Uso de Tierra tiene muchas áreas con diferentes propósitos de uso, pero no se muestra para cada parcela de terreno de acuerdo con el plan de construcción detallado aprobado, lo que no está de acuerdo con las regulaciones.
La mayor parte de la superficie del terreno fue asignada a la Compañía Nam Sao, pero la construcción de los elementos y obras aprobados por los organismos estatales no se ha llevado a cabo. El lento avance del uso del terreno ha llevado a que el proyecto no garantice el progreso aprobado, violando las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013.
Tratamiento recomendado
A partir de las violaciones mencionadas, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente recomienda que el Comité Popular de la provincia de Long An ordene al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, al Comité Popular del distrito de Can Giuoc y a los niveles y sectores pertinentes que inspeccionen y supervisen de cerca el cumplimiento de las regulaciones legales sobre la gestión de la tierra, el uso, la protección del medio ambiente, así como el progreso de la puesta en uso de la tierra para la Compañía Nam Sao, y al mismo tiempo apliquen medidas para manejar las violaciones de acuerdo con las regulaciones legales.
Revisar y superar las deficiencias antes mencionadas (asignación de tierras, arrendamiento de tierras, emisión de certificados de derecho de uso de la tierra, extensión del uso de la tierra, compensación, apoyo y limpieza del sitio, determinación de los precios de la tierra para calcular las tarifas de uso de la tierra y la renta de la tierra).
Fortalecer la inspección y el examen del cumplimiento de las normas legales en materia de protección de la tierra y el medio ambiente en los proyectos que utilizan tierras de la zona para corregir y superar las deficiencias y errores en la gestión estatal de la tierra y el medio ambiente.
Revisar, aclarar responsabilidades y tomar medidas estrictas contra los grupos e individuos que cometan las violaciones mencionadas anteriormente.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente exige que Nam Sao Company cumpla estrictamente con las disposiciones de la ley sobre tierras y medio ambiente, y utilice la tierra para el propósito correcto y dentro de los límites asignados. Agilizar la ejecución de proyectos, coordinar con organismos estatales para completar normativas y trámites en materia de tierras y medio ambiente de acuerdo a la ley. Comuníquese con el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An para obtener instrucciones sobre cómo ampliar el progreso del uso de la tierra.
Además, completar y poner en funcionamiento el sistema centralizado de tratamiento de aguas residuales; Recoger todas las aguas residuales generadas en un sistema de tratamiento que cumpla con las normas nacionales sobre aguas residuales antes de verterlas al medio ambiente; recoger, clasificar y tratar los residuos sólidos de acuerdo a la reglamentación; Gestión y seguimiento ambiental según normativa.
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![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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