Gastar miles de millones para comprar un mini apartamento que aún no ha "nacido" no es diferente de un alquiler a largo plazo.

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El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), afirmó que actualmente los mini apartamentos son un intercambio de concepto de un tipo de vivienda que no está regulado por la ley. Por eso, muchas personas gastan miles de millones en comprar, pero aún así no tiene sentido ser propietario, simplemente siguen alquilando su propio apartamento.

Según los analistas, los mini apartamentos no tienen ninguna base legal para ser reconocidos como un tipo de vivienda en venta. En realidad, la mayoría de las personas compran el terreno por sí mismas, luego solicitan un permiso para construir casas individuales y después las dividen en apartamentos independientes para venderlos.

Este es un acuerdo civil, no un contrato de compraventa porque no hay ninguna previsión para la venta de parte de la propiedad.

El Sr. Toan citó el ejemplo de un individuo con una parcela de terreno de unos 200 a 300 m2 de ancho. Al construir edificios de gran altura y vender apartamentos, a los propietarios de estos apartamentos no se les otorgan libros rojos separados, sino que sus nombres se comparten en un solo libro rojo, en forma de activos compartidos.

“ Por lo tanto, aunque los propietarios de mini apartamentos gasten miles de millones para comprar una casa, en realidad no reciben un certificado aparte, solo tienen un libro rojo fotocopiado que se usa para todo el edificio, lo mismo que alquilar una casa”, dijo el Sr. Toan.

Los mini apartamentos sin libros rojos serán muy riesgosos para los compradores. (Ilustración: Cong Hieu).

Compartiendo la misma opinión, la abogada Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Company Limited, Colegio de Abogados de Hanoi también dijo que la ley actual no tiene el concepto de mini apartamentos. Debido a que no existe registro de esta modalidad como un tipo de proyecto de vivienda comercial, los mini apartamentos todavía se consideran casas individuales. Al comprador no se le emite un certificado independiente, sino únicamente un certificado para todo el edificio.

De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 2, Artículo 6 del Decreto Nº 99/2015/ND-CP del Gobierno que orienta la reglamentación detallada y la aplicación de una serie de artículos de la Ley de Vivienda de 2014, las organizaciones y los hogares individuales con viviendas legalmente establecidas, incluidas las casas individuales diseñadas y construidas con muchos pisos y muchos apartamentos, con un área mínima de 30m2 o más, diseñadas en un estilo cerrado, que cumplan con los requisitos de los edificios de apartamentos, recibirán un Certificado de Propiedad por una agencia estatal competente al propietario de cada apartamento para garantizar los derechos e intereses legítimos de los propietarios.

En caso de que el propietario venda, arriende, done o herede un apartamento en esta casa a otra organización, hogar o individuo elegible para ser propietario de una vivienda en Vietnam, el derecho de uso del terreno adjunto a esta casa pertenece al uso común de los sujetos que han comprado, arrendado, recibido el regalo o heredado el apartamento.

" Así, para el tipo de miniapartamento (vivienda individual), si cumple con las condiciones establecidas, se expedirá un certificado para cada apartamento. Si el miniapartamento no las cumple, solo se expedirá un certificado para todo el edificio, que podrá incluir los nombres de los copropietarios", explicó el abogado Thu.

Según la Sra. Thu, actualmente la mayoría de los mini apartamentos en Hanoi no cumplen las condiciones para emitir certificados para cada apartamento. Por lo tanto, a los compradores de mini apartamentos no se les conceden libros rojos, sino que solo conservan una fotocopia del libro rojo, que no puede usarse como garantía para préstamos bancarios con fines comerciales.

Muchos mini apartamentos están ubicados en callejones profundos y no cumplen con los requisitos del PCC. (Foto: Cong Hieu).

Respecto a la legalidad de los mini apartamentos, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que actualmente, los mini apartamentos solo se mencionan en la ley en forma de viviendas privadas baratas, pero no existe el concepto de mini apartamentos.

Según el Sr. Chau, la Ley de Vivienda de 2005 y el Decreto 90/2006/ND-CP no contienen ninguna normativa legal que permita "el desarrollo de viviendas individuales y familiares", diseñadas al estilo de mini apartamentos, con muchos pisos y muchos apartamentos en áreas urbanas. El desarrollo de viviendas individuales y familiares debe ajustarse a la planificación; tener permiso de construcción; Debe garantizar los requisitos de conexión con el sistema de infraestructura técnica general de la ciudad.

No fue hasta 2010, cuando el Decreto 71/2010/ND-CP sustituyó al Decreto 90/2006/ND-CP, que se permitió "el desarrollo de viviendas individuales y familiares", concebidas como miniapartamentos, de muchos pisos y numerosos apartamentos pequeños en zonas urbanas.

Esta normativa es inapropiada y contraria a la Ley de Vivienda de 2005. Cuando el Decreto 71/2010/ND-CP aún era borrador, HoREA y el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh presentaron sus observaciones y propusieron no permitir la construcción de viviendas individuales para familias e individuos, diseñadas como miniapartamentos, con varias plantas y numerosos apartamentos en zonas urbanas, por temor a que esto diera lugar a construcciones ilegales, sin licencia y sin autorización, lo que perturbaría la planificación y aumentaría la presión sobre el sistema de infraestructura urbana.

"Esta es la base legal para el desarrollo de mini edificios de apartamentos en los últimos tiempos y ha sido explotada para construir ilegalmente mini edificios de apartamentos ", dijo el Sr. Chau.

Porque no han "nacido" y están "eludiendo la ley" construyendo ilegalmente, además de romper la planificación, los mini apartamentos también aumentan la presión sobre el sistema de infraestructura urbana, no garantizan la seguridad contra incendios y, por lo tanto, no cumplen las condiciones para obtener libros rojos a los compradores.

Según el abogado Nguyen Quang Ngoc, director de Thien Viet International Law Firm (VIETSKY), la falta de un libro rojo ha hecho que muchas personas que compran mini apartamentos se sientan como si estuvieran alquilando su propia casa. Como al apartamento no se le otorga un certificado, también significa que el comprador no tiene derechos de propiedad legales y no puede hipotecarlo ni utilizarlo como contribución de capital cuando sea necesario durante su uso.

En particular, en el caso de que el terreno del proyecto sea recuperado para su limpieza, los derechos del comprador se verán significativamente afectados y dependerán en gran medida del vendedor porque participará como la persona cuya propiedad está siendo recuperada.

Así, queda claro que los compradores gastan miles de millones de dongs para comprar un apartamento, pero en realidad sólo pueden vivir en él, y sus derechos a poseer y disponer de esa propiedad son muy limitados. Los compradores de vivienda no son diferentes de los inquilinos a largo plazo: pagan una gran suma de dinero y se quedan por mucho tiempo.

Chau Anh

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