Al informar en la reunión, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, dijo: En respuesta a las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional, el proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (enmendado) ha sido revisado para su alcance de ajuste con el proyecto de Ley sobre Tierras (enmendado), el proyecto de Ley sobre Vivienda (enmendado) y leyes relacionadas. El proyecto de ley garantiza que no haya superposiciones ni conflictos en el alcance de la regulación, al tiempo que garantiza la coherencia y sincronización del sistema jurídico y lo ajusta en la dirección de definir claramente el alcance de la regulación, incluido el negocio inmobiliario, los derechos y obligaciones de las organizaciones e individuos que realizan negocios inmobiliarios, la regulación del mercado inmobiliario y la gestión estatal del negocio inmobiliario.
El presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, dijo que el proyecto de ley ha agregado disposiciones sobre los casos en que la Ley de Negocios Inmobiliarios no se aplica, garantizando el cumplimiento del alcance de regulación del proyecto de ley. Respecto al concepto de "negocio inmobiliario", el proyecto de Ley ha revisado el concepto de negocio inmobiliario en la dirección de: Clarificar los tipos de negocio inmobiliario; complementar contenidos sobre la ejecución de proyectos inmobiliarios de transferencia y de servicios inmobiliarios; Mantener la frase “con fines de lucro” para ajustarse al concepto de negocio estipulado en la Ley de Empresas.
El presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, presentó el informe. Foto: Doan Tan/VNA
El presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, dijo que muchas opiniones sugerían no hacerlo obligatorio, sino sólo incentivar las transacciones inmobiliarias a través de plataformas de negociación inmobiliaria. Algunas opiniones coinciden en la regulación de los tipos de transacciones inmobiliarias que se realizan a través de las salas de negociación inmobiliaria.
El Comité Permanente del Comité Económico consideró que el resumen práctico de la aplicación de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 muestra que los parqués inmobiliarios actuales no garantizan la transparencia ni la seguridad jurídica de las transacciones porque el parqué inmobiliario es un beneficiario en la relación transaccional. Obligar a realizar transacciones a través de parqués inmobiliarios es incompatible con el ordenamiento jurídico vigente, obstaculiza la libertad empresarial, supone el riesgo de aprovechar las normas legales para monopolizar y perturbar el mercado y no garantiza la realización de la tarea de desarrollar un mercado inmobiliario sano, seguro y sostenible.
En respuesta a las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional, el proyecto de Ley ha sido revisado en la dirección de: Eliminar la disposición obligatoria para las transacciones inmobiliarias a través de pisos de negociación inmobiliaria en el Capítulo VII del proyecto de Ley para crear condiciones favorables para que los inversionistas y clientes elijan libremente el método de transacción; El artículo 8 del anexo 7 del proyecto de ley sobre la política estatal en materia de inversión y negocios inmobiliarios establece: "El Estado incentiva a las organizaciones y personas físicas a realizar transacciones de compra, venta, transmisión, arrendamiento, arrendamiento de viviendas, obras de construcción y derechos de uso de terrenos a través de las plataformas de negociación inmobiliaria".
El Proyecto de Ley propone dos opciones para los depósitos en el negocio de la vivienda y en los futuros proyectos de construcción.
Opción 1: Reglamento “Los inversores en proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar depósitos de acuerdo con el acuerdo con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico evaluado por un organismo estatal y el inversor cuente con uno de los documentos sobre derechos de uso del suelo. El contrato de depósito debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda y las obras de construcción, y el importe del depósito no debe superar el 10% del precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda y las obras de construcción”.
Opción 2: Reglamento "Los inversionistas en proyectos inmobiliarios sólo podrán cobrar depósitos a los clientes cuando las casas y obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y hayan realizado transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley".
El Comité Permanente del Comité Económico eligió la opción 1, porque cuando el diseño básico sea evaluado por una agencia de construcción especializada, la legalidad del proyecto quedará suficientemente clara para el comprador. Las empresas son más proactivas en los planes de negocios, completando los diseños de construcción después de los diseños básicos.
Según el Comité Permanente del Comité Económico, la tasa de aceptación de depósitos debe regularse a un nivel razonable para garantizar que el propósito del depósito no sea que las empresas inmobiliarias reciban depósitos como canal de movilización de capital.
Si la tasa de depósito es demasiado alta, no eliminará la participación de empresas inmobiliarias incompetentes en el mercado, aumentando el riesgo de apropiación indebida de capital, fraude y apropiación de los activos de los clientes (personas). Si la tasa de depósito es demasiado baja, no será eficaz para vincular las responsabilidades de las partes involucradas, y las partes involucradas pueden estar dispuestas a violar el compromiso y aceptar la pérdida del depósito.
Por ello, el proyecto de Ley estipula que el tipo máximo de depósito será del 10% del precio de venta o de arrendamiento-compra. Además, el proyecto de Ley complementa la regulación de que las partes deben establecer claramente los precios de compraventa y arrendamiento con opción a compra en el contrato de depósito, lo que contribuye a vincular responsabilidades y asegurar la firma del contrato.
Según la Comisión Permanente del Comité Económico, para la Opción 2, permitir el cobro de un depósito cuando "la casa u obra haya cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y se hayan realizado las transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley", ya no tendrá el significado de un depósito sino que pasará a ser esencialmente un pago de contrato según el avance.
Anteriormente, en su V Sesión, la Asamblea Nacional discutió y emitió opiniones sobre el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado). Con base en las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional, el Comité Permanente del Comité Económico presidió y coordinó con el organismo redactor (Ministerio de Construcción) y las agencias y organizaciones pertinentes para estudiar, absorber y explicar la revisión del proyecto de ley. Al mismo tiempo, organizar talleres de consulta con expertos, directivos y sujetos afectados por el proyecto de Ley para tener mayor base teórica y práctica para completar el proyecto de Ley.
El proyecto de Ley después de ser aceptado y revisado incluye 10 capítulos y 84 artículos, eliminándose 9 artículos y agregándose 1 artículo respecto al proyecto de Ley presentado a la Asamblea Nacional en su 5ª Sesión.
Según el periódico VNA/Tin Tuc
Fuente
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