Lieferengpässe aufgrund vieler Faktoren
Im zuvor von Savills Vietnam veröffentlichten Bericht zum Büromietmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres verzeichnete die Vermietungskapazität eine stabile Situation und erreichte ein hohes Niveau von bis zu 91 %. Lediglich ein Rückgang von 1 % im Vergleich zum Vorquartal, nachdem einige kleine und mittlere Unternehmen Räumlichkeiten in Gebäuden der Klassen B und C zurückgegeben hatten.
Savills Research wies außerdem darauf hin, dass Bürogebäude der Klasse A im Vergleich zu anderen Segmenten am besten abschnitten, mit Belegungsraten von bis zu 94 % und Mietpreisen von bis zu 1,4 Millionen VND/m2/Monat. Im Vergleich zu anderen Großstädten der Region wiesen erstklassige Büros in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal 2023 niedrigere Leerstandsquoten und höhere Mieten auf als in Jakarta, Kuala Lumpur und Bangkok.
Vergleicht man jedoch das Entwicklungspotenzial von Bürovermietungen, wird deutlich, dass dieser Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt über ein relativ kleines Angebot verfügt. Dadurch entsteht derzeit eine Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt.
Tu Thi Hong An, Senior Director of Commercial Real Estate Services bei Savills Vietnam, erläuterte dieses Problem und sagte, dass der Mangel an neuem Angebot teilweise auf Schwierigkeiten bei der Kapitalmobilisierung, insbesondere bei der Kreditaufnahme, zurückzuführen sei.
Frau Tu Thi Hong An – Senior Director of Commercial Real Estate Services, Savills Vietnam.
Darüber hinaus gibt es objektive Einschränkungen, wie zum Beispiel Anpassungen aus brandschutztechnischen oder anderen rechtlichen Gründen. Dies hat zur Folge, dass der Markt neues Angebot nur langsam aufnimmt und es zu einem Ungleichgewicht der Nachfrage kommt.
„Der Markt wird zudem stark von der Nachfrage aus Branchen mit großen Leasing-Anteilen geprägt, etwa der Informationstechnologie, der Logistik, dem Finanz- und Versicherungswesen, der Fertigungsindustrie und dem Immobiliensektor. Zudem handelt es sich hierbei um Branchen, die volatil sind und empfindlich auf die allgemeine Wirtschaftslage reagieren. Daher kann man sagen, dass die Trends, die sich in diesen Branchen abzeichnen, oft auch die allgemeinen Trends des Büromarktes sind“, sagte Frau An.
Insgesamt betrachtet ist der Büromarkt in Vietnam jedoch ein potenzieller Markt mit schnellem Wachstum und vielen neuen Entwicklungstrends in der Branche.
Neue Trends verändern den Markt
Savills Vietnam hat durch zahlreiche Studien und Umfragen vier herausragende Trends im Bürosegment für das Jahr 2023 und die Folgejahre ermittelt.
Erstens erfreut sich der Trend zum flexiblen (hybriden) Arbeiten aufgrund der Auswirkungen von COVID-19 und der Fortschritte in der Informationstechnologie zunehmender Beliebtheit. Dies schafft Flexibilität für Arbeitnehmer und prägt den Büromarkt. Dieses Modell senkt die Kosten für die Büromiete, ermöglicht die bedarfsgerechte Anmietung von Räumlichkeiten und spart Ressourcen.
Zweitens verlegen Unternehmen ihre Büros außerhalb der Finanzzentren, um Mietkosten zu senken und die Arbeitsflächen zu verbessern. Mittlerweile gibt es außerhalb des Zentrums neue Angebote an erstklassigen Bürogebäuden zur Miete, wie zum Beispiel im Phu My Hung Tower (Bezirk 7), im CII Tower (Binh Thanh) oder im The Hallmark (Thu Duc City) …
Davon werden vom dritten Quartal 2023 bis Ende 2025 voraussichtlich mehr als 75 % der Büroflächen in Ho-Chi-Minh-Stadt eine grüne Zertifizierung erhalten. Dies bedeutet, dass bei diesem Immobilientyp der Schwerpunkt stärker auf der Schaffung eines gesunden Arbeitsraums für seine Mieter liegt.
Drittens liegt der Schwerpunkt bei der Büromiete derzeit auf der Bereitstellung von Dienstleistungen und Annehmlichkeiten, um den vielfältigen Anforderungen der Humanressourcen gerecht zu werden. In einem Büro können bis zu vier bis fünf Generationen zusammenarbeiten, wobei jede Generation ihre eigenen, individuellen Bedürfnisse hat.
Einer Umfrage von Savills zufolge weisen vier Arbeitnehmergenerationen unterschiedliche Wünsche auf. Die Umstellung der Struktur und des Layouts eines herkömmlichen Büros auf ein modernes Büro trägt nicht nur zur Steigerung der Arbeitseffizienz bei, sondern schafft auch Möglichkeiten zur Interaktion und Bindung mehrerer Mitarbeitergenerationen an das Unternehmen.
Schließlich zeigt der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt eine schnelle Anpassung an Angebots- und Nachfrageschwankungen. Savills erwartet für die Jahre 2022 und 2023 einen leichten Rückgang der Mieten, da die Vermieter die Preise flexibel anpassen, um Mieter zu halten und neue zu gewinnen. Flexibilität bei der Preisanpassung zeigt, dass man sich schnell an Marktschwankungen anpassen kann.
„Unternehmen verändern sukzessive die Art und Weise, wie sie Büros nutzen, und konzentrieren sich dabei auf die Senkung der Kosten und die Erfüllung ihrer Bedürfnisse. Die Optimierung des Arbeitsbereichs, die Ausweitung der Telearbeit und das Finden anderer flexibler Lösungen sind wirksame Ansätze“, sagte Frau Tu Thi Hong An.
Büromietprodukte bieten nicht mehr einfach nur einen Arbeitsplatz wie früher.
Dieser Experte merkte auch an, dass sich der Markt für flexible Büros schnell entwickelt und reinigt. Beliebte Anbieter dieser Art wie Circo, Dreamplex, Toong eröffnen neue Gebiete mit Belegungsraten von über 80 %. Dies spiegelt die wachsende Nachfrage nach flexiblen Arbeitsbereichen wider und entspricht den Anforderungen eines Marktes, der nach Komfort und Flexibilität sucht, insbesondere im Zusammenhang mit sich schnell ändernden Arbeitsanforderungen.
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