Immobilien sind für viele Menschen der beliebteste Anlagekanal. Doch überraschenderweise hat der legendäre Investor Warren Buffett diesen Anlagekanal nicht als Investitionskanal gewählt, um sein Geld hineinzupumpen. Warum ist das so?
Es gibt keine Preisineffizienz.
„Immobilien sind keine Handelsware. Ich denke, dass Immobilienpreise in den meisten Fällen richtig angesetzt sind und es selten vorkommt, dass sie falsch bewertet werden“, erklärte Warren Buffett einst auf der Aktionärsversammlung von Berkshire Hathaway.
Die Anlagephilosophie des Milliardärs besteht darin, in Qualitätsunternehmen zu investieren, deren Aktien mit einem erheblichen Abschlag gegenüber ihrem inneren Wert gehandelt werden. Doch im Immobilienbereich gibt es nicht viele solcher Möglichkeiten. Seiner Ansicht nach gibt es nicht viele Gelegenheiten, Immobilien zu einem Preis zu erwerben, der deutlich unter dem Schätzwert liegt.
Immobilien lassen sich leichter analysieren als andere Unternehmen, da sie häufig über einen stabilen, klaren Cashflow verfügen. Dadurch wird die Wahrscheinlichkeit einer Fehlbewertung verringert.
Natürlich sind Märkte nicht vollständig effizient. Auch in Wirtschaftskrisen kommt es zu Preisrückgängen bei Immobilien, diese sind jedoch eher selten.
Kein Wettbewerbsvorteil
Warren Buffett meidet auch Geschäfte, bei denen andere im Vorteil sind und er nicht. Er sagte, Berkshire habe gegenüber professionellen Immobilieninvestoren keinen Wettbewerbsvorteil.
Das Immobiliengeschäft liegt in den Händen von Immobilieninvestmentfonds, privaten Unternehmen, die auf Immobilien spezialisiert sind. Sie stellen die besten Talente ein und bauen die besten Beziehungen in der Branche auf. Auch Kleinanleger, die am US-Immobilienmarkt beteiligt sind, investieren häufig in Fondsanteile dieser Trust Funds.
Warren Buffett und sein Fonds sind inzwischen auf Investitionen in Aktien und börsennotierte Unternehmen spezialisiert.
Steuerliche Hindernisse
In den USA unterliegen Privatanleger, die in Immobilien investieren, der persönlichen Einkommensteuer. Wenn jedoch Unternehmen und Firmen, die keine Real Estate Investment Trusts (REITs) sind, in diesen Bereich investieren, werden Immobilien doppelt besteuert. Einmal auf Unternehmensebene und erneut bei der Ausschüttung an die Aktionäre.
Immobilieninvestitionen sind im Vergleich zu Aktien hinsichtlich Verwaltung und Betrieb kostspieliger (Foto: Tran Khang).
Kostspieliges Management
Im Gegensatz zu Aktien und Anleihen sind Immobilien keine passive Investition. Immobilienbesitzer stehen vor zahlreichen Verwaltungsproblemen, von der Instandhaltung über den Betrieb und die Vermietung bis hin zu rechtlichen Fragen.
All diese Arbeit kostet Zeit und Geld. Bei großen Investitionsvolumina beauftragen Investoren die Verwaltung der Immobilie häufig mit einer Person oder Organisation.
Kluge Investoren wie Buffett meiden Investitionen, die sie von Möglichkeiten höherer Rendite ablenken. Für ihn fallen Immobilien in diese Liste.
Aber es gibt Ausnahmen.
Unter bestimmten Bedingungen ist Buffett bereit, in Immobilien zu investieren, etwa während einer Krise oder wenn sich durch einen Ausverkauf eine große Chance ergibt.
Beispielsweise gründete Warren Buffett während der Krise von 1980 und 1990 die Trust Corp. um die liquidierten Vermögenswerte gescheiterter Sparkassen aufzukaufen, darunter Tausende von Immobilien.
Während dieser Zeit werden Immobilien ausverkauft, Käufer sind rar und die Bewertungen weichen weit von den Fundamentaldaten ab. Buffett sagte, dass „Immobilien damals völlig unterbewertet waren“.
Viele externe Investoren, darunter Warren Buffett, sind in den Kampf eingestiegen. Doch außerhalb schwerer Finanzkrisen ergeben sich derartige Gelegenheiten zu Fehlbewertungen selten.
Während er direkte Investitionen in Immobilien vermeidet, investiert der Milliardär gelegentlich in öffentlich gehandelte Immobilienderivate wie REITs.
Diese Anlageform ist oft vielfältig und hochliquide.
Dies ermöglicht Buffett, im Gegensatz zum Immobilienbereich schnell einzusteigen und auszusteigen. Die Investition in REITs ähnelt der Investition in Aktien. Es handelt sich jedoch nur um einen kleinen Teil des Portfolios von Berkshire.
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