ANTD.VN – Bis zu 70 % der Probleme bei Immobilienprojekten sind rechtlicher Natur und verursachen Hindernisse bei der Kreditauszahlung. Gleichzeitig führt das sinkende Vertrauen der Eigenheimkäufer auch zu einer geringen Nachfrage nach Immobilienkrediten für Verbraucher.
Immobilienkredite nehmen weiterhin kräftig zu
Am 13. November 2023 organisierte die Staatsbank Vietnams (SBV) in Abstimmung mit dem Bauministerium in Hanoi eine Konferenz zum Thema Kredite für den Immobilien- und Sozialwohnungsbau.
Laut dem Leiter der Staatsbank von Vietnam hat die Bankenbranche seit Anfang 2023 entschlossen Lösungen umgesetzt, um Schwierigkeiten zu beseitigen und den Kunden den Zugang zu Kreditkapital zu verbessern. Zum 31. Oktober 2023 werden die Kredite an die Wirtschaft mehr als 12,8 Milliarden VND erreichen, was einem Anstieg von 7,39 % gegenüber Ende 2022 entspricht.
Im Immobiliensektor ermutigt die Staatsbank die Kreditinstitute, ihr Kapital auf die Segmente preiswerten Gewerbewohnungen, Sozialwohnungen und Wohnungen für Arbeiter zu konzentrieren. Gleichzeitig müssen die Kreditrisiken im Immobiliensektor kontrolliert werden, um eine gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.
Bis zum 30. September 2023 wird der gesamte ausstehende Kreditsaldo des Immobiliensektors der Kreditinstitute 2,74 Millionen Milliarden VND erreichen, was einem Anstieg von 6,04 % gegenüber dem 31. Dezember 2022 entspricht und 21,46 % der gesamten ausstehenden Schulden gegenüber der Wirtschaft ausmacht. Davon entfallen 64 % auf Immobilienkredite mit Fokus auf Konsum-/Eigenbedarfszwecke und 36 % auf ausstehende Kredite für immobilienwirtschaftliche Aktivitäten.
Allerdings wiesen die Kredite für Immobilienunternehmen in den ersten neun Monaten des Jahres eine höhere Wachstumsrate auf als die allgemeine Kreditwachstumsrate und als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dies zeigt, dass die Lösungen und Bemühungen der Regierung, des Bankensektors, der Ministerien, Sektoren und Kommunen zur Beseitigung der Schwierigkeiten und Hindernisse auf dem Immobilienmarkt allmählich Wirkung zeigen.
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Staatsbank-Chef informiert über Immobilienkredite |
Auf der Konferenz erklärten Unternehmens- und Bankenvertreter, dass der Immobilienmarkt derzeit noch mit zahlreichen Schwierigkeiten und Herausforderungen konfrontiert sei. Dazu gehörten zahlreiche schon seit langem bestehende Probleme und Hindernisse, wie etwa Probleme mit dem Rechtsverfahrenssystem im Zusammenhang mit Grundstücken, Planungen und Bauinvestitionen (die bis zu 70 % der Probleme bei Immobilienprojekten ausmachen).
Laut Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, haben die Regierung und die Ministerien rechtliche Probleme zwar vor Kurzem entschlossen gelöst, verfügten jedoch nicht über genügend Kraft, um den Markt anzukurbeln, sodass es zu keinem neuen Immobilienangebot kam. „Im ganzen Land warten 1.200 Projekte auf eine Lösung. Etwa 500 davon werden derzeit geprüft, die restlichen 800 Projekte stehen noch aus“, sagte Herr Dinh.
Hinzu kommt das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage in den einzelnen Segmenten, ein Überangebot an Luxuswohnungen und Villen, während Sozialwohnungen und kostengünstiger Wohnraum nach wie vor begrenzt sind. Die Marktnachfrage geht in einigen Segmenten stark zurück;
Die finanzielle Leistungsfähigkeit der Unternehmen ist noch immer begrenzt und hängt hauptsächlich von externen Kapitalquellen wie Krediten, Anleihen und der Mobilisierung von Eigenheimkäufern ab. Andere Kanäle zur Kapitalmobilisierung waren nicht wirklich wirksam. Dies gilt insbesondere für den Kapitalmarkt (Markt für Unternehmensanleihen, Aktienmarkt), der mit einigen Problemen zu kämpfen hat und sich nicht entsprechend seiner Rolle bei der Bereitstellung von mittel- und langfristigem Kapital für die Wirtschaft entwickelt hat. Im Vergleich zur finanziellen Leistungsfähigkeit und zum Einkommen vieler Menschen sind die Immobilienpreise hoch …
Immobilienpreise bleiben hoch, das Vertrauen der Eigenheimkäufer sinkt
Auch in Bezug auf Kredite machten die Unternehmen eine Reihe von Empfehlungen. So forderten sie von den Banken beispielsweise eine weitere Senkung der Kreditzinsen, eine Ausweitung der Kreditlimits, eine Verlängerung der Kreditlaufzeiten, eine Vereinfachung der Verfahren, eine Verkürzung der Genehmigungszeiten, eine Verlängerung der Umschuldungszeiten und die Akzeptanz anderer Sicherheiten neben Immobilien, wie etwa Aktien usw.
Banken haben auch Schwierigkeiten bei der Vergabe von Immobilienkrediten angesprochen. Die Generaldirektoren vieler Banken mit hohen Immobilienschulden sagten auch, dass dies hauptsächlich auf rechtliche Probleme bei Projekten zurückzuführen sei, die zu einem Mangel an Angebot auf dem Markt führten.
Insbesondere die aktuell hohen Immobilienpreise führen auch zu einer geringeren Nachfrage nach Eigenheimkrediten. „Der Kreditzinssatz ist sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer um etwa 2,5 % gesunken, die Immobilienpreise sind jedoch nur sehr wenig gesunken, was für Eigenheimkäufer nicht günstig ist. „Bei Immobilientransaktionen handelt es sich hauptsächlich um Käufe und Verkäufe, was die Gefahr einer Blasenbildung und Risiken für Immobilienkredite birgt“, erklärte Nguyen Thanh Tung, Generaldirektor der Vietcombank.
Darüber hinaus wiesen die Verantwortlichen der Vietcombank auch auf die Tatsache hin, dass die Nachfrage nach Verbraucherkrediten für Immobilien in Zeiten geringen Kundenvertrauens stark zurückgegangen sei. „Vietcombank verzeichnet ein sehr gutes Wachstum hinsichtlich ihres individuellen Kundenstamms. Obwohl die Banken ihre Zinsen kontinuierlich senken und die Zahl der Eigenheimkredite stark zurückgeht, legen Privatkunden hohe Beträge an. Der Grund dafür ist, dass die Kunden das Vertrauen in den Immobilienmarkt verloren haben und darauf warten, dass die Häuserpreise noch weiter fallen“, sagte Tung.
Seitens des BIDV wies Generaldirektor Le Ngoc Lam zudem auf die Tatsache hin, dass die Zahl der Verbraucherkredite für Immobilien nur sehr langsam zunimmt. Bis Ende Oktober betrug das Kreditwachstum von BIDV 8,1 % und erreichte damit nur 60 % des von der Staatsbank zugewiesenen Plans. Die Immobilienschulden stiegen um etwa 9 % und machten etwa 18 % der Gesamtschulden aus; Dabei stiegen die Immobilienschulden der Verbraucher sehr langsam, nur um etwa 4 %, während der jährliche Anstieg etwa 20 % beträgt.
„BIDV hat die Einlagen- und Kreditzinsen um das Zehnfache gesenkt, die Kreditzinsen sind im Vergleich zu vorher um mehr als 20 % gesunken. Es wird aktiv versucht, Kredite für den sozialen Wohnungsbau bereitzustellen, doch bislang wurden lediglich 385 Milliarden VND genehmigt und mehr als 25 Milliarden ausgezahlt.
Darüber hinaus bieten wir kostengünstige gewerbliche Wohnungsbaudarlehen mit äußerst wettbewerbsfähigen Zinssätzen an. Allerdings sind mit den Projekten zahlreiche rechtliche Probleme verbunden. Seit letztem Jahr hat BIDV etwa 26.000 Milliarden genehmigt und nur 8.000 Milliarden ausgezahlt, die restlichen 18.000 warten auf die Auszahlung im Rechtsverfahren“, sagte Herr Le Ngoc Lam.
Bezüglich der Zinssätze erklärten die Banken, dass diese deutlich gesunken seien. Bei mittel- und langfristigen Krediten nehmen die Banken alle 3–6 Monate eine Neubewertung der Zinssätze vor, um diese anzupassen, wenn die Einlagenzinsen sinken.
Darüber hinaus sind die Kreditzinsen auch an die Kapazität der Bank angepasst, die Kapitalstruktur ist günstig, es bestehen Forderungsausfälle bei Immobilienkrediten...
„Die mittleren und langfristigen Zinsen sind mit etwa 9-10% im Vergleich zum Weltmarkt sehr niedrig. Im Grunde sind die Kredite der Bank am Break-Even-Punkt. Um sie zu reduzieren, wird es einige Zeit dauern, bis die Bank die Kapitalkosten senken kann", sagte Herr Pham Nhu Anh, Generaldirektor von MB.
Die Banken begründeten die komplizierten und langwierigen Kreditprüfungsverfahren vor allem mit rechtlichen Problemen bei den Projekten.
„Bankgeschäfte sind riskante Geschäfte. Wenn das Risiko groß ist, muss die Bank genauer abwägen. Unternehmen müssen außerdem genaue und transparente Finanzinformationen bereitstellen. Manchmal sind die besten Zahlen, die ein Unternehmen den Banken zur Verfügung stellt, für die Bank selbst schwierig. „Wir haben keine Maßnahmen zur Einschränkung der Immobilienkredite ergriffen, sondern diese auf Privatkredite ausgeweitet“, sagte Herr Pham Nhu Anh.
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