Immobilienkredit: Schwierig aufgrund rechtlicher Probleme und sinkendem Vertrauen der Eigenheimkäufer

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ANTD.VN – Bis zu 70 % der Probleme bei Immobilienprojekten sind rechtlicher Natur und verursachen Hindernisse bei der Kreditauszahlung. Gleichzeitig führt das sinkende Vertrauen der Eigenheimkäufer auch zu einer geringen Nachfrage nach Immobilienkrediten für Verbraucher.

Immobilienkredite nehmen weiterhin stark zu

Am 13. November 2023 organisierte die Staatsbank von Vietnam (SBV) in Abstimmung mit dem Bauministerium in Hanoi eine Konferenz zum Thema Kredite für Immobilien und sozialen Wohnungsbau.

Laut dem Leiter der Staatsbank von Vietnam hat die Bankenbranche seit Anfang 2023 entschlossen Lösungen umgesetzt, um Schwierigkeiten zu beseitigen und den Zugang der Kunden zu Kreditkapital zu verbessern. Zum 31. Oktober 2023 erreichten die Kredite an die Wirtschaft mehr als 12,8 Millionen Milliarden VND, ein Anstieg von 7,39 % im Vergleich zum Ende des Jahres 2022.

Im Immobiliensektor ermutigt die Staatsbank die Kreditinstitute, ihr Kapital auf die Segmente kostengünstiger Gewerbewohnungen, Sozialwohnungen und Wohnungen für Arbeitnehmer zu konzentrieren. Gleichzeitig müssen die Kreditrisiken im Immobiliensektor kontrolliert werden, um eine gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.

Bis zum 30. September 2023 wird der gesamte ausstehende Kreditsaldo des Immobiliensektors der Kreditinstitute 2,74 Milliarden VND erreichen, ein Anstieg von 6,04 % gegenüber dem 31. Dezember 2022, was 21,46 % der gesamten ausstehenden Schulden gegenüber der Wirtschaft entspricht. Davon entfallen 64 % auf Immobilienkredite mit Fokus auf Konsum-/Eigenbedarfszwecke und 36 % auf ausstehende Kredite für immobilienwirtschaftliche Aktivitäten.

Allerdings wiesen die Immobilienkredite in den ersten neun Monaten des Jahres eine höhere Wachstumsrate auf als die allgemeine Kreditwachstumsrate und als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dies zeigt, dass die Lösungen und Bemühungen der Regierung , des Bankensektors, der Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen auf dem Immobilienmarkt allmählich Wirkung zeigen.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

Staatsbankchefs informieren über Immobilienkredite

Auf der Konferenz erklärten Unternehmens- und Bankenvertreter, dass der Immobilienmarkt derzeit noch mit zahlreichen Schwierigkeiten und Herausforderungen konfrontiert sei. Dazu gehörten auch viele seit langem bestehende Probleme und Hindernisse wie etwa Probleme mit dem Rechtsverfahrenssystem im Zusammenhang mit Grundstücken, Planungen und Bauinvestitionen (die bis zu 70 % der Probleme bei Immobilienprojekten ausmachen).

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, haben die Regierung und die Ministerien rechtliche Probleme vor Kurzem entschlossen gelöst, verfügten jedoch nicht über genügend Kraft, um den Markt anzukurbeln, was zu einem Mangel an neuem Immobilienangebot geführt hat. „Im ganzen Land warten 1.200 Projekte auf eine Lösung. Etwa 500 davon werden geprüft, die restlichen 800 Projekte stehen noch aus“, sagte Herr Dinh.

Hinzu kommt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den einzelnen Segmenten, ein Überangebot an Luxuswohnungen und Villen, während Sozialwohnungen und preiswerter Wohnraum noch immer begrenzt sind. Die Marktnachfrage geht in einigen Segmenten stark zurück;

Die finanzielle Leistungsfähigkeit der Unternehmen ist noch immer begrenzt und hängt hauptsächlich von externen Kapitalquellen wie Krediten, Anleihen und der Mobilisierung von Eigenheimkäufern ab. Andere Kanäle zur Kapitalmobilisierung waren nicht wirklich effektiv, insbesondere der Kapitalmarkt (Markt für Unternehmensanleihen, Aktienmarkt), der einige Probleme hat und sich nicht entsprechend seiner Rolle bei der Bereitstellung von mittel- und langfristigem Kapital für die Wirtschaft entwickelt hat; Die Immobilienpreise sind im Vergleich zur finanziellen Leistungsfähigkeit und zum Einkommen vieler Menschen hoch …

Immobilienpreise bleiben hoch, das Vertrauen der Eigenheimkäufer sinkt

Auch in Bezug auf Kredite äußerten die Unternehmen zahlreiche Empfehlungen. So forderten sie von den Banken beispielsweise eine weitere Senkung der Kreditzinsen, eine Ausweitung der Kreditlimits, eine Verlängerung der Kreditlaufzeiten, eine Vereinfachung der Verfahren, eine Verkürzung der Genehmigungszeiten, eine Verlängerung der Umschuldungszeiten und die Akzeptanz anderer Sicherheiten neben Immobilien, wie etwa Aktien usw.

Auch Banken haben Schwierigkeiten bei der Vergabe von Immobilienkrediten gemeldet. Auch die Generaldirektoren vieler Banken mit hohen Immobilienschulden sagten, dass es vor allem an den rechtlichen Problemen der Projekte liege, die zu einem Mangel an Angebot auf dem Markt führten.

Insbesondere die derzeit hohen Immobilienpreise verringern auch die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen. „Der Kreditzinssatz ist sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer um etwa 2,5 % gesunken, die Immobilienpreise sind jedoch nur geringfügig gesunken, was für Eigenheimkäufer ungünstig ist. Immobilientransaktionen dienen hauptsächlich dem Kauf und Verkauf, was zu Blasen und Risiken für Immobilienkredite führen kann“, sagte Nguyen Thanh Tung, Generaldirektor der Vietcombank.

Darüber hinaus wiesen die Verantwortlichen der Vietcombank auch darauf hin, dass die Nachfrage nach Verbraucherkrediten für Immobilien in Zeiten geringen Kundenvertrauens stark zurückgegangen sei. „Die Vietcombank verzeichnet ein sehr gutes Wachstum bei ihren Privatkunden. Privatkunden zahlen viel Geld ein, obwohl die Bank die Zinsen kontinuierlich senkt, während die Hypothekendarlehen stark zurückgegangen sind. Der Grund dafür ist, dass die Kunden das Vertrauen in den Immobilienmarkt verloren haben und auf einen weiteren Preisrückgang warten“, sagte Herr Tung.

Auf Seiten von BIDV wies Generaldirektor Le Ngoc Lam auch auf die Tatsache hin, dass die Zahl der Verbraucherkredite für Immobilien nur sehr langsam zunimmt. Bis Ende Oktober betrug das Kreditwachstum von BIDV 8,1 % und erreichte damit nur 60 % des von der Staatsbank festgelegten Plans. Die Immobilienschulden stiegen um etwa 9 % und machten etwa 18 % der Gesamtschulden aus. Dabei stiegen die Immobilienschulden der Verbraucher sehr langsam, nur um etwa 4 %, während der jährliche Anstieg bei etwa 20 % liegt.

BIDV hat die Einlagen- und Kreditzinsen um das Zehnfache gesenkt, die Kreditzinsen sind im Vergleich zu früher um mehr als 20 % gesunken. Sozialwohnungsprogramme werden aktiv zur Bereitstellung von Krediten genutzt, aber bisher wurden nur 385 Milliarden VND genehmigt und mehr als 25 Milliarden ausgezahlt.

Darüber hinaus bieten wir kostengünstige Darlehenspakete für den gewerblichen Wohnungsbau mit äußerst wettbewerbsfähigen Zinssätzen an. Allerdings sind die Projekte mit zahlreichen rechtlichen Problemen behaftet. Seit letztem Jahr hat BIDV etwa 26.000 Milliarden genehmigt und nur 8.000 Milliarden ausgezahlt, die restlichen 18.000 warten auf die Auszahlung im Rechtsverfahren“, sagte Herr Le Ngoc Lam.

Was die Zinssätze betrifft, erklärten die Banken, dass diese deutlich gesunken seien. Bei mittel- und langfristigen Krediten nehmen die Banken alle 3–6 Monate eine Neubewertung vor, um die Zinssätze anzupassen, wenn die Einlagenzinsen sinken.

Darüber hinaus sind die Kreditzinsen auch der Kapazität der Bank angepasst, die Kapitalstruktur ist günstig, es gibt keine uneinbringlichen Forderungen bei Immobilienkrediten...

„Der mittel- und langfristige Zinssatz von etwa 9-10 % ist im Vergleich zum Weltmarkt sehr niedrig. Die Kredite liegen praktisch an der Gewinnschwelle der Bank. Eine Reduzierung wird einige Zeit in Anspruch nehmen, da die Bank die Kapitalkosten senken kann“, sagte Pham Nhu Anh, Generaldirektor der MB.

Die Banken begründeten die komplizierten und langwierigen Kreditprüfungsverfahren vor allem mit rechtlichen Problemen bei den Projekten.

Banken sind riskante Unternehmen. Bei großen Risiken müssen sie daher genauere Analysen durchführen. Unternehmen müssen zudem genaue und transparente Finanzinformationen bereitstellen. Manchmal liefern Unternehmen den Banken die besten Zahlen, machen es ihnen aber gleichzeitig schwer. Wir haben keine Maßnahmen ergriffen, um die Vergabe von Immobilienkrediten zu verschärfen, sondern sie auf Privatkredite ausgeweitet“, sagte Herr Pham Nhu Anh.

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