Der Vorsitzende der vietnamesischen Anwaltsvereinigung, Do Ngoc Thinh, schlug vor, die Bestimmungen zum gemeinsamen und getrennten Eigentum im Wohnungsgesetz zu ändern, um Streitigkeiten zu begrenzen.
Die häufigsten Streitigkeiten in Mehrfamilienhäusern drehen sich in letzter Zeit um die Lage, die Versorgung, die Infrastruktur, das gemeinsame Eigentum und das Privateigentum von Investoren und Bewohnern. Am heftigsten geht es dabei um die Aufteilung des Eigentums und um Stellplätze für Motorräder und Autos im Keller. Dr. Do Ngoc Thinh, Vorsitzender der vietnamesischen Anwaltskammer und Mitglied des Justizausschusses der Nationalversammlung, antwortete VnExpress zu diesem Inhalt anlässlich der Vorlage des Entwurfs zur Überarbeitung des Wohnungsgesetzes bei der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung.
- Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern um das Eigentum an Wohnungen gibt es schon seit vielen Jahren, aber warum konnten das Wohnungsgesetz und andere gesetzliche Regelungen durch Änderungen und Ergänzungen diese Situation nicht vollständig lösen?
- Das System der Rechtsdokumente wird trotz mehrfacher Änderungen und Ergänzungen aufgrund der zunehmenden Komplexität der Streitfälle immer noch nicht den Anforderungen der Praxis gerecht. Es gibt Fälle, die vor Inkrafttreten des Gesetzes entstanden sind, bis heute andauern und nicht vollständig gelöst sind. Die Überprüfung und Behandlung von Verstößen in diesem Bereich erfolgt nicht gründlich und zeitnah. Vielerorts herrscht eine laxe Verwaltung, viele Investoren zahlen ihre Schulden aus dem Instandhaltungsfonds nur schleppend zurück und es gibt Hinweise auf Verstöße gegen das Strafrecht, denen die zuständigen Behörden nicht nachgehen.
Unterdessen hat der von den Bewohnern im Rahmen der Wohnhauskonferenzen gewählte Verwaltungsrat seine repräsentative Rolle noch nicht ausreichend wahrgenommen, da es an konkreten Richtlinien zur Funktionsweise und Rechtmäßigkeit dieser Organisation mangelt. Den meisten der derzeitigen Wohnungsverwaltungen mangelt es an Fachwissen in der Verwaltung und Bewirtschaftung von Mehrfamilienhäusern und sie verfügen über keine entsprechende Ausbildung. Daher fällt es ihnen schwer, die gesetzlichen Rechte der Bewohner bei Streitigkeiten mit Investoren zu vertreten und zu wahren.
Rechtsanwalt Do Ngoc Thinh spricht vor der Nationalversammlung. Foto: Pham Thinh
- Warum sind Ihrer Meinung nach gesetzliche Regelungen zur Aufteilung von Versorgungseinrichtungen sowie Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen in Mehrfamilienhäusern in der Praxis nicht umsetzbar?
- Gemeineigentum und Privateigentum sind im Wohnungsbaugesetz 2014, im Bürgerlichen Gesetzbuch 2015 und in den Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern (herausgegeben mit Rundschreiben Nr. 02/2016 des Bauministeriums) sowie in einer Reihe weiterer damit verbundener Leitdokumente festgelegt. In der Praxis kommt es jedoch noch immer zu zahlreichen Missständen, typischerweise zu Streitigkeiten um Parkplätze.
Gemäß Rundschreiben 02 müssen im Kauf- und Mietvertrag für eine Wohnung die im Eigentum des Eigentümers oder im Miteigentum des Eigentümers stehenden Flächen und Einrichtungen klar aufgeführt sein. Zusammen mit dem Vertrag muss der Investor dem Käufer Zeichnungen und eine Liste der Gemeinschaftseigentumsflächen gemäß den Vorschriften des Wohnungsgesetzes vorlegen.
Streitigkeiten zwischen Kunden und Investoren entstehen dadurch, dass zwischen Gemeinschaftseigentum und Privateigentum nicht unterschieden werden kann und zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung unklar ist, z. B. ob Parkplätze verkauft werden sollen oder nicht, wie viele Parkplätze sich im Gebäude befinden, wie die Grundsätze für die Parkplatzregistrierung lauten usw. Daher denke ich, dass es zwar gesetzliche Regelungen gibt, aber in der Realität besteht immer noch ein potenzielles Streitrisiko, wenn die Parteien einen Vertrag ohne klare Unterscheidung abschließen.
Vor dem Inkrafttreten des Rundschreibens 02 am 15. Februar 2016 gab es in vielen Mehrfamilienhäusern Kauf- und Mietverträge für Wohnungen, in denen dies nicht klar geregelt war, was zu zahlreichen Konflikten und Streitigkeiten über das Kellereigentum führte.
- Was halten Sie davon, wenn ein Anwalt behauptet, dass die derzeitige Regelung, wonach die Fläche zum Abstellen von Autos in Mehrfamilienhäusern der Verwaltung bzw. dem Eigentum des Investors gehört, die Hauptursache für den Ausbruch von Streitigkeiten sei, obwohl es sich hierbei um gemeinschaftliches Eigentum handeln soll?
– Einer der Höhepunkte des Rundschreibens Nr. 02/2016 ist die Regelung zum Eigentum und zur Verwaltung von Pkw-Stellplätzen in Mehrfamilienhäusern. Der Kauf und die Anmietung von Stellplätzen werden im Wohnungskauf- und Mietvertrag oder einem gesonderten Vertrag festgehalten.
Stellplätze für Motorräder, Dreiräder und Behindertenfahrzeuge stehen den Wohnungseigentümern zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung. Was Parkplätze betrifft, können Käufer oder Mieter von Wohnungen oder anderen Flächen in Mehrfamilienhäusern entscheiden, ob sie einen Parkplatz kaufen oder mieten möchten. Im Falle eines Nichtkaufs oder einer Nichtmiete gehört dieser Parkplatz zur Verwaltung des Investors. Investoren dürfen die Investitionskosten für den Bau dieses Parkplatzes nicht in den Verkaufspreis oder Mietpreis einbeziehen.
Neben der Entscheidung, einen Stellplatz am Wohngebäude zu kaufen oder zu mieten, können Wohnungseigentümer ihren Stellplatz auch weiterverkaufen oder weitervermieten. Allerdings ist die Nachfrage nach Parkplätzen in Wohnungen in letzter Zeit gestiegen. Der Kauf und Verkauf von Parkplätzen erfolgt meist zwischen zwei Parteien, was zu einer Monopolstellung der Investoren führen und den Verkaufspreis in die Höhe treiben kann.
Ich denke, wenn der Staat anerkennt, dass die Parkplätze den Investoren gehören, sollte er einen Höchstpreis festlegen, und die Investoren werden keine zu hohen Preise für den Kauf oder die Miete der Parkplätze verlangen. Angesichts der derzeit großen Nachfrage nach Parkplätzen können Vorschriften, die den Kauf und Verkauf von Parkplätzen sowie die Übergabe von öffentlichen und privaten Flächen durch Investoren im Zusammenhang mit Parkplätzen ermöglichen, jedoch leicht zu zivilrechtlichen Streitigkeiten führen. Dabei geht es bei diesem Thema in hohem Maße um das öffentliche Interesse.
Auch die Frage der Übertragung des Eigentums an der Tiefgarage in das gemeinschaftliche Eigentum der Mehrfamilienhauseigentümer muss sorgfältig geprüft werden. Denn wenn die Fläche zum Abstellen von Autos als Gemeinschaftseigentum gilt, werden die Kosten für den Bau des Parkplatzes in die Kosten für den Verkauf des Hauses oder der Wohnung eingerechnet, und es gibt Haushalte, die kein Auto genutzt haben oder keinen Bedarf dafür haben, aber trotzdem diese Kosten beim Kauf eines Hauses bezahlen müssen.
- Laut Gesetz dürfen Investoren die Kosten für den Bau von Parkplätzen nicht in den Verkaufspreis einer Wohnung einbeziehen. Aber woher wissen wir, ob sie diese Kosten einkalkulieren oder nicht? Tatsächlich gibt es in vielen Wohngebäuden Streit darüber.
- Ich habe keine aktuellen Vorschriften gesehen, die diesen Inhalt klären. Dies ist im Grunde eine Gesetzeslücke, da die Menschen nicht kontrollieren können, ob die Investitionskosten für den Bau eines Parkplatzes in den Kosten für den Verkauf der Wohnung enthalten sind oder nicht. Die Uneinigkeit darüber, zu welchem Teil der Stellplatz gehört, ist Anlass für Streitigkeiten zwischen Investoren und Anwohnern.
Der Stellplatz des Mehrfamilienhauses gehört meiner Meinung nach seinem Charakter nach zum Gemeinschaftseigentum. Tatsächlich sind sämtliche Gemeinschaftsflächen des Mehrfamilienhauses, einschließlich der Parkplätze, im Verkaufspreis des Mehrfamilienhauses inbegriffen und ab dem Zeitpunkt der Übergabe wird der Investor sein Eigentum beenden.
- Warum kommen Ihrer Meinung nach so wenige Streitigkeiten vor Gericht, wenn Sie Eigentumsstreitigkeiten in Mehrfamilienhäusern überwachen oder direkt Stellungnahmen abgeben und Beschwerden beilegen?
- Die Aufarbeitung der Fälle zeigt, dass es sich um seit langem bestehende und drängende Auseinandersetzungen innerhalb der Gemeinschaft handelt. Die große Bevölkerung ist manchmal im Nachteil, weil es schwierig ist, eine gemeinsame Stimme zu finden. Auch die Genehmigung einer Streitbeilegung gestaltet sich schwierig, da niemand bereit ist, Klagen einzureichen. Andererseits ist es bei vielen Beteiligten schwierig, sich auf die Kosten einer Klage zu einigen, sodass sich der Fall allmählich in die Länge zieht und offen bleibt.
Bei der Einreichung einer Klage vor Gericht müssen die Bewohner bzw. die Hausverwaltung zunächst einen Gerichtskostenvorschuss entrichten, der sich nach dem Wert der Immobilie richtet. Dies führt dazu, dass viele Menschen von einer Klage absehen und einen Kompromiss mit dem Investor eingehen.
Darüber hinaus wird der von beiden Parteien unterzeichnete Kaufvertrag häufig vom Investor aufgesetzt und legt die Rechte der Bewohner in Bezug auf Gemeinschaftsbereiche (Keller, Treppenhaus, Terrasse usw.) nicht klar fest, sodass die Bewohner im Streitfall kaum eine Grundlage haben, um vor Gericht zu klagen und ihre Rechte geltend zu machen.
Meiner Meinung nach müssen Wohnungsstreitigkeiten von den Parteien auf der Grundlage von Verhandlungen und Schlichtung im Einklang mit den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen beigelegt werden. Können keine Verhandlungen und keine Einigung erzielt werden, muss das Volksgericht um eine Lösung gebeten werden. Staatliche Stellen und lokale Behörden müssen Verstöße aller Parteien kontrollieren, überwachen und streng ahnden.
Der Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes wird der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt. Wie werden Sie als Abgeordneter der Nationalversammlung zur Lösung von Eigentumsstreitigkeiten bei Mehrfamilienhäusern beitragen?
- Der Entwurf befindet sich noch in der Konsultationsphase und regelt darin insbesondere zahlreiche Inhalte im Zusammenhang mit dem Gemeinschafts- und Privateigentum an Mehrfamilienhäusern, um aktuelle Streitigkeiten zu begrenzen und Mehrfamilienhäuser während der Nutzung sicherer zu machen.
Ich habe die Stellungnahmen der Anwälte der vietnamesischen Anwaltskammer zur Kenntnis genommen, um zur Änderung und Ergänzung des fünften Entwurfs des Wohnungsgesetzes beizutragen. Wir haben vier Themenkomplexe zu Eigentum, Entwicklungspolitik, Wohnungstransaktionen und -verwaltung vorgeschlagen, um Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Wohnungswesen zu minimieren, die Rechte und berechtigten Interessen der Beteiligten bestmöglich zu schützen und die Vervollständigung des Rechtssystems im vietnamesischen Wohnungssektor zu fördern.
Ich schlage vor, die Regelungen zum Gemeinschaftseigentum und Privateigentum an Mehrfamilienhäusern im Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes zu ändern. Dementsprechend werden Parkplätze in Mehrfamilienhäusern als Gemeinschaftseigentum eingestuft und ein Kauf oder Verkauf dieser Parkplätze ist nicht möglich. Dadurch werden etwaige damit verbundene Streitigkeiten minimiert.
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