Welcher Immobilientyp wird nach Wohnungen im kommenden Zeitraum den Cashflow anführen?

Eigentumswohnungen sind weiterhin Marktführer

Neben dem stabilen Wirtschaftswachstum verzeichnete der Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2024 weiterhin positive Signale: Das Neuangebot und das Transaktionsvolumen stiegen im Vergleich zum Vorquartal stark an, nämlich um das Drei- bzw. 2,4-Fache.

Insbesondere zeigen Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS), dass das primäre Wohnungsangebot im letzten Quartal etwa 27.335 Produkte erreichte, wobei etwa 19.747 neue Produkte zum Verkauf angeboten wurden. Auf dem gesamten Markt wurden 14.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnet. Aufgrund der verbesserten Angebotsqualität und Nachfrage stieg das Transaktionsvolumen stark an, wobei der Schwerpunkt hauptsächlich auf Wohnungsbauprojekten lag. Sowohl die Marktnachfrage, einschließlich der Investitionsnachfrage, die im Vergleich zum Vorquartal um rund 30 % zunahm, als auch die reale Nachfrage verbesserten sich mit der allmählichen Erholung des Marktvertrauens.

VARS merkte außerdem an, dass Wohnungen bislang noch immer das Segment mit der höchsten Marktliquidität seien. Davon entfallen mehr als 70 % des Angebots und 75 % der Transaktionen des Primärimmobilienmarktes im zweiten Quartal 2024 auf das Wohnungssegment. Neu eröffnete Apartmentprojekte, insbesondere das Segment der Projekte mit Preisen über 50 Millionen VND/m2, die sich auf Hanoi konzentrieren, verzeichneten allesamt sehr gute Absorptionsraten von bis zu 90 % kurz nach der offiziellen Verkaufseröffnung, obwohl die Primärpreise weiterhin stiegen.

Der Wohnungspreisindex weist weiterhin einen Aufwärtstrend auf und weist in Hanoi die höchste Wachstumsrate auf. Ab Mitte/Ende 2023 begann das Wachstum der Verkaufspreise auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi zuzunehmen und übertraf den Preisanstieg auf dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt. Ab dem zweiten Quartal 2024 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen in Hanoi bei fast 60 Millionen VND/m2. Im Vergleich zu 2019 verzeichneten die Verkaufspreise für Erstwohnungen in Hanoi einen Anstieg von über 58 %, also mehr als das Doppelte der Steigerungsrate (27 %) auf dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Darüber hinaus hat auch der Wohnungspreisindex in Da Nang wieder zu steigen begonnen, wobei die Preissteigerungsrate im zweiten Quartal 2024 die von Ho-Chi-Minh-Stadt übertreffen wird. Allerdings ist der durchschnittliche Wohnungspreis hier immer noch niedriger als in den beiden Sonderstadtgebieten.

VARS geht davon aus, dass es weiterhin schwierig sein wird, die Preise für Erstwohnungen zu senken, insbesondere angesichts des überwältigenden Angebots an Luxuswohnungen. Damit einhergehend steigen die Baukosten und es werden immer hochwertigere Investitionen in Flächen und Versorgungseinrichtungen getätigt. Grundstücksfonds für den gewerblichen Wohnungsbau im Stadtzentrum und in den Vororten werden von Investoren weiterhin in Wohnungssegmente umgewandelt, die den Investitionsbedarf und den tatsächlichen Wohnungsbedarf der „Reichen“ decken. Um ein Eigenheim zu besitzen, werden Personen mit niedrigem und mittlerem Einkommen weiterhin auf Sozialwohnungen angewiesen sein. Allerdings wird sich dieser Abschnitt in einem Radius von weniger als 30 km um das Zentrum herum kaum bewegen.

Da sich der Immobilienmarkt jedoch noch nicht vollständig erholt und das Angebot weiterhin knapp ist, wird das Wohnungssegment nach Aussage dieser Einheit für Investoren weiterhin eine attraktive und risikoarme Wahl bleiben. Denn die Schwankungen der bisherigen Lösung sind eine teure Lektion für Neuanleger, aber auch für „erfahrene“ Anleger, die beim Immobilienkauf als Kapitalanlage, insbesondere bei der Nutzung von Fremdkapital, strengere Anforderungen stellen.

Es ist wahrscheinlich, dass der Cashflow die Richtung ändert.

Laut VARS wird sich der Cashflow auf der Grundlage einer sorgfältigen Berücksichtigung von Mikrofaktoren allmählich anderen Formen zuwenden, wobei Faktoren wie Standort, Entwicklungspotenzial und sauberer Rechtsstatus eine Rolle spielen.

Der Standort ist der wichtigste Faktor bei Immobilieninvestitionen, da er den Wert und die mögliche Preissteigerung des Produkts bestimmt. Dabei handelt es sich um zentral gelegene Produkte an Standorten mit gutem Wirtschaftswachstum und Entwicklung im Bereich Industrie, Handel und Dienstleistungen. verfügt über ein bequemes Verkehrssystem und liegt in der Nähe von Annehmlichkeiten wie Schulen, Krankenhäusern, Einkaufszentren und Unterhaltungsvierteln.

Darüber hinaus besteht bei Immobilien in Gebieten mit effektiver Entwicklung und Planung, attraktiven Richtlinien zur Anziehung von Investitionen und einem mutigen Angebot an synchronem Verkehr ein klares Potenzial für Preissteigerungen. Allerdings müssen die Entwicklungspläne für dieses Gebiet in Zukunft sorgfältig geprüft werden.

Schließlich sind auch Immobilienprodukte mit Red Books/Pink Books oder Zertifikaten über legale Landnutzungsrechte ein wichtiger Faktor. Oder das Produkt wird von renommierten Investoren entwickelt, verfügt über eine moderne, synchrone Infrastruktur und ein Versorgungssystem oder bietet Produkte mit einem erstklassigen Service-Ökosystem, die auf die Elite-Wohngemeinschaft abzielen.

Prognosen zufolge könnte sich der Cashflow aus Immobilieninvestitionen in eine andere Richtung bewegen.

VARS ist der Ansicht, dass der Immobilienmarkt sicherlich Zeit brauchen wird, um den Inhalt der neuen Gesetze vollständig zu „verarbeiten“. Darüber hinaus benötigen Immobilienprojekte Zeit, um Hindernisse zu überwinden, da das Gesetz fünf Monate früher als die vorherige Entscheidung in Kraft trat, und um Verfahren abzuschließen, zu beginnen und neu umzusetzen, bevor neues Angebot auf den Markt gebracht wird. Daher wird sich der Cashflow kurzfristig neben dem Wohnungssegment sukzessive auf Produkte verlagern, die „reif“ für den Handel sind und über hervorragende Faktoren verfügen.

Zunächst sind hier Low-Rise-Produkte renommierter Investoren zu nennen, die mit Übergabebedingungen oder bereits übergeben wurden und eine Stärke auf dem Sekundärmarkt aufweisen. Als nächstes dürfen wir nicht vergessen, Land zu erwähnen – den „König der Investitionskanäle“ mit attraktiven Gewinnen. Parzellierte Grundstücke in erschlossenen Gebieten mit Industrie-, Handels- und Dienstleistungsbezug, vollständiger Infrastruktur und nicht zu hohen Preisen werden auch weiterhin bei Investoren gefragt sein.

In städtischen Gebieten und Wohngebieten werden die attraktivsten Grundstücke versteigert, da es sich um saubere Grundstücke handelt, die nicht in Streitigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten verwickelt sind, nicht überbaut werden und nicht vermietet werden können, insbesondere wenn sie über rote Listen und eine vorhandene Infrastruktur verfügen. Investoren können auf diesen Grundstücken problemlos Häuser zur Vermietung bauen und so einen monatlichen Cashflow generieren.

Tatsächlich wurde in letzter Zeit die Organisation von Grundstücksversteigerungen in neuen Stadt- und Wohngebieten von den Gemeinden häufiger durchgeführt als im gleichen Zeitraum. In manchen Gegenden herrscht bei Grundstücksversteigerungen reges Treiben, die Zahl der Bewerbungen ist sprunghaft angestiegen, und die erfolgreichen Gebote liegen zwischen 20 Prozent und dem Zehnfachen des Startpreises.

In der kommenden Zeit wird das Geld sicherlich weiterhin in den Auktionsbereich „fließen“, wenn die Organisation vieler Auktionen zu Haushaltseinnahmen führt.

„Richtige Investitionen helfen Anlegern nicht nur, Vermögenswerte zu erhalten, Gewinne zu erwirtschaften und einen Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen, sondern tragen auch dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt langfristig gesünder und effektiver entwickelt, als es bei Grundstücksprodukten und vielen Arten von Preisen der Fall ist“, kommentierte VARS.

Quelle: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html