Den Markt öffnen
Konkret sieht das kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedete Wohnungsbaugesetz 2023 vor: Beim Kauf und Verkauf von Häusern mit einer Laufzeit wird dem Hauskäufer innerhalb der vereinbarten Eigentumsdauer eine Bescheinigung (Pink Book) ausgehändigt. Nach Ablauf der Eigentumsdauer geht das Eigentum an der Immobilie wieder auf den Eigentümer über, der die Immobilie gemäß der Vereinbarung im Vertrag verkauft hat. Falls der Verkäufer das Haus nach Ablauf der Eigentumsdauer nicht zurückerhält, wird der Fall gemäß den Bestimmungen von Artikel 166 dieses Gesetzes und anderen relevanten gesetzlichen Bestimmungen gelöst. Darüber hinaus sieht das Wohnungsbaugesetz von 2023 vor, dass die Parteien vereinbaren können, dass der Verkäufer das Haus innerhalb einer bestimmten Frist an den Käufer verkauft. Bei einem Hauskaufgeschäft mit Vereinbarung einer Eigentumsdauer muss die zuständige Behörde, die das Pink Book ausstellt, die Eigentumsdauer des Hauses im Pink Book deutlich angeben.
Mit den neuen Regelungen des Wohnungsgesetzes 2023 werden nicht nur Condotels, sondern auch Officetels und Serviced Apartments mit Pink Books ausgezeichnet.
Herr Nguyen Tien Dung, Generaldirektor der Savista Company, analysierte, dass im April 2023 das Dekret 10 erlassen wurde, das die Ausstellung von Pink Books für Condotel-Apartments im ganzen Land ermöglichte. Seitdem wurden allerdings nur sehr wenige Projekte mit Zertifikaten ausgezeichnet. Für Officetel-Apartments und Serviced Apartments wird kein Zertifikat erteilt. Als das Wohnungsbaugesetz 2023 von der Nationalversammlung verabschiedet wurde, galt es für alle Arten von Immobilienprojekten mit einer begrenzten Frist für die Erteilung von Pink Books. Dies wird dazu beitragen, den Engpass auf dem Markt zu beseitigen, da Kunden, die diese Art von Projekten kauften, zuvor keine Pink Books erhielten und daher Transaktionen blockiert wurden. „Das ist ein neuer und sehr willkommener Punkt, weil er viele Engpässe auf dem Markt löst und gleichzeitig die Rechte der Eigentümer bei der Abwicklung von Kauf-, Verkaufs-, Hypotheken- und Miettransaktionen sichert, ohne dass diese über Investoren abgewickelt werden müssen. … Die in die Praxis umgesetzten Regelungen werden den Weg ebnen und dazu beitragen, den Transaktionsverkehr auf dem Markt für Ferienimmobilien, Büroapartments und Serviced Apartments wieder anzukurbeln“, sagte Herr Dung.
Der Leiter eines Ferienimmobilienunternehmens in Binh Thuan äußerte seine Freude darüber, dass die Ausgabe von Pink Books für Immobilien mit Laufzeit legalisiert wurde, insbesondere für Ferienimmobilien, in die viele Unternehmen von Nord nach Süd investieren. Da der Immobiliensektor im Ferienbereich lange Zeit als „Hybridkind“ galt, gestattet der Staat den Unternehmen zwar Investitionen sowie Käufe und Verkäufe, stellt ihnen jedoch keine „Geburtsurkunde“ in Form eines rosa Buchs aus. Dies hat nicht nur Auswirkungen auf Unternehmen, sondern auch auf Eigenheimkäufer. Da ihnen die Zertifikate nicht erteilt werden, können viele Fälle nicht an Banken verpfändet werden und dem Staat entgehen zudem Steuereinnahmen. „Der Markt ist derzeit noch schwierig, und der Immobilienmarkt in Ferienorten ist noch schwieriger. Mit dieser neuen Richtlinie hoffen wir, den Kunden beim Hauskauf mehr Sicherheit zu geben. So können wir dazu beitragen, dass sich der Markt schneller als erwartet erholt“, hofft er.
Erwartungen, die zur Preissenkung beitragen
Laut Architekt Tran Tuan sind aufgrund des Booms, der jedoch keine Pink Books hervorbringt, neue Mini-Apartment-Typen auf den Markt gekommen. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Serviced Apartments, die von den Eigentümern dieser Gebäude oft langfristig mit handschriftlichen Kaufverträgen verkauft oder vermietet werden. Viele Menschen sind bereit, Geld für den Kauf auszugeben, da Menschen mit geringem Einkommen nicht über das Geld verfügen, um ein Reihenhaus oder eine Wohnung zu kaufen. Da die Krise nicht konsequent bekämpft wird, hat sie zahlreiche Folgen gehabt. Zuletzt kam es zu einem kleinen Wohnungsbrand in Hanoi. Da dieser Wohnungstyp nun anerkannt und verwaltet wird, wird er wieder zu seinem wahren Charakter zurückfinden und Menschen mit niedrigem Einkommen dabei helfen, günstige, aber sichere Häuser zu kaufen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, begrüßte das Wohnungsbaugesetz von 2023, das die Regelungen zum befristeten Wohneigentum aus dem Wohnungsbaugesetz von 2014 übernimmt und damit den Bedürfnissen eines Verbrauchersegments entgegenkommt, das eine Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum kaufen und besitzen möchte. Auch Regelungen zum befristeten Wohneigentum tragen zur Entwicklung von befristetem Wohnraum bei, beispielsweise Serviced Apartments auf Grundstücken mit einer maximalen Nutzungsdauer von 50 Jahren, deren Verkaufspreise niedriger sind als bei Wohnungen mit unbefristeter Eigentumsdauer. Herr Le Hoang Chau nennt ein Beispiel: Projekt B in der Nguyen Huu Canh Straße (Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt) umfasst Bereich 1, ein hochwertiges Apartmentgebäude auf stabilem, langfristigem Wohngrundstück, das Wohnungskäufer auf unbestimmte Zeit besitzen können. Bereich 2 ist ein Bürobereich zur Miete. Auf dem Grundstück werden Serviced Apartments mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren gebaut. Der Käufer des Serviced Apartments wird dieses 50 Jahre lang besitzen und der Verkaufspreis wird niedriger sein als in Bereich 1. Dann haben die Kunden mehr Auswahl und fühlen sich auch sicherer, weil die von ihnen gekaufte Wohnung – egal, ob sie langfristig oder befristet Eigentum besitzen – ein Pink Book erhält und gesetzlich geschützt ist.
Oder im Fall von Herr A, der ein Grundstück für Herrn B für 20 Jahre pachten möchte. Herr B darf in den Bau von Mehrfamilienhäusern investieren, um Wohnungen mit beschränktem Wohneigentum an Kunden zu verkaufen. Herr B verbrachte ein Jahr damit, die Wohnung zu bauen und sie an Kunden zu verkaufen, die sie 19 Jahre lang besaßen, und zwar zu einem niedrigeren Preis als dem Preis für eine Wohnung gleichen Typs, die auf unbestimmte Zeit im Besitz war. Nach 20 Jahren gaben die Kunden die Wohnung an Herrn B zurück und Herr B riss das Gebäude ab, um das Grundstück an Herrn A zurückzugeben. Ein weiteres Beispiel: Herr C verkaufte sein Haus für eine Laufzeit von 20 Jahren an Herrn D, ebenfalls zu einem niedrigeren Preis als dem eigentlichen Verkaufspreis. „Die oben genannten Fälle des Hauskaufs mit beschränktem Eigentum werden alle mit einem befristeten Pink Book versehen und gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes abgewickelt. Dies wird die starke, gesunde und sichere Entwicklung des Immobilienmarktes in vielen Segmenten fördern. Dies wird auch Wettbewerb schaffen und dazu beitragen, die Immobilienpreise zu senken“, analysierte Herr Chau.
Nach der Legalisierung investieren Unternehmen auch mutig in dieses Segment. Helfen Sie dabei, das Wohnungsangebot auf dem Markt zu erhöhen, wodurch es mit Wohnungen im Langzeiteigentum in Konkurrenz tritt und eine Preisrevolution auslösen kann.
Architekt Tran Tuan
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