Der Durchschnittspreis liegt im ... High-End-Segment.
Laut gerade von Batdongsan.com.vn veröffentlichten Daten bewegten sich die Verkaufspreise auf dem Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im August 2023 in allen Segmenten weiterhin seitwärts, obwohl das Interesse weiter zunahm.
Allerdings ist der aktuelle Preis für diesen Typ auf dem südlichen Markt im Allgemeinen und in Ho-Chi-Minh-Stadt im Besonderen auf einem hohen Niveau verankert. Insbesondere die meisten der aktuellen Verkaufsanzeigen für Wohnungsbauprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt liegen im mittleren bis oberen Segment, mit Preisen zwischen 55 und 70 Millionen VND/m2. Die günstigeren Produkte stammen aus Sekundärquellen, aus alten Projekten.
Die Verkaufspreise blieben im August 2023 unverändert, aber weiterhin hoch.
Darüber hinaus zeigen die Marktdaten der DKRA Group für August auch deutlich, dass der höchste Primärpreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 312,7 Millionen VND/m2 liegt und der niedrigste bei 58 Millionen VND/m2. Sogar in Provinzmärkten wie Ba Ria – Vung Tau und Binh Duong liegen die Wohnungspreise bei durchschnittlich 40 – 50 Millionen VND/m2.
Laut CBRE Vietnam sinken die Preise für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten drei Quartalen 2023 auf durchschnittlich 63 Millionen VND/m2. Viele Projekte mittlerer Preisklasse nähern sich der 70 - 80 Millionen VND/m2.
Zu diesem Thema sagte Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor des vietnamesischen Immobilienmarkts von CBRE: „Für eine Familie, die in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus kaufen möchte, ist das ein schwieriges Problem, wenn sie sich dabei nur auf ihr Einkommen verlässt.“ Bei einem Durchschnittspreis von 4 – 5 Milliarden VND/Wohnung mit 2 Schlafzimmern und einer Fläche von etwa 60 m2 brauchen normale Haushalte mit einem Einkommen von etwa 20 Millionen/Monat ohne Unterstützung von Verwandten Jahrzehnte, um ein Haus zu kaufen.
Der aktuelle Durchschnittspreis ist im High-End-Segment verankert, was zu Schwierigkeiten bei der Marktliquidität führt.
Ohne Förderung muss neben einem hohen Einkommen auch heute noch ein Fremdkapital in Anspruch genommen werden, um eine Eigentumswohnung zu besitzen. Gleichzeitig ist die Nachfrage der Menschen nach Eigenheimen im nächsten Jahr weiterhin sehr hoch.
Insbesondere im Vietnam Real Estate Consumer Psychology Report für die zweite Hälfte des Jahres 2023 von Batdongsan.com.vn ist die Nachfrage nach Wohnungen zum Kauf in Ho-Chi-Minh-Stadt mit einem Preis unter 50 Millionen VND/m2 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 29 % gestiegen.
Wohnungen unter 40 Millionen VND/m2 sind schwer zu finden
Laut vielen Experten ist es derzeit sehr schwierig, in Ho-Chi-Minh-Stadt eine Wohnung zu einem Preis von etwa 40 Millionen VND/m2 zu finden. Beispielsweise liegt der Preis für Wohnungen in einem Projekt im Bezirk 9 (Thu Duc City) mit dem größten Angebot auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit bei etwa 60 bis 80 Millionen VND/m2.
Oder in einigen Projekten weit vom Zentrum entfernt, wie etwa Binh Tan, Nha Be, Binh Chanh, ist der Preis im Vergleich zur tatsächlichen Nachfrage auch ziemlich hoch. Bei den wenigen Projekten mit einem Preis unter 50 Mio./m2 handelt es sich zumeist um Projekte, die bereits seit längerem umgesetzt werden und gerade aufgrund der Lösung rechtlicher Probleme neu gestartet wurden.
Wer also echten Wohnraum kaufen möchte, kann derzeit nur in Bauprojekten in den an Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzenden Provinzen nach Wohnungen im Preisbereich von rund 40 Millionen VND/m2 suchen, obwohl auch hier das Angebot recht gering ist.
Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage bei den Produktpreisen ist ein schwieriges Problem.
Der Unterschied zwischen Angebot und Nachfrage sowie das Problem der hohen Ankerpreise erklären sich durch die hohen Kosten der Projektentwicklung. Aufgrund objektiver Faktoren kommt es immer noch zu Verzögerungen oder Blockaden bei vielen Produkten, was zu erheblichen Kostensteigerungen führt. Wenn das Produkt auf den Markt kommt, ist der Preis daher für die meisten tatsächlichen Bedürfnisse nicht mehr angemessen.
Gleichzeitig ist die Nachfrage realer Käufer die größte treibende Kraft für die Wiederherstellung der Marktliquidität. Diese Kundengruppe hat den höchsten Wohnraumbedarf, kann jedoch keine geeigneten Produkte kaufen.
Daher wird in der kommenden Zeit die wichtigste Maßnahme zur „Rettung“ des Marktes darin bestehen, die Angebotsstruktur zu verbessern und sich auf die Entwicklung von Produkten zu konzentrieren, die für das Budget der meisten Eigenheimkäufer geeignet sind. Dies trägt teilweise dazu bei, dass sich die in letzter Zeit stark zurückgegangene Liquidität allmählich erholt.
Bei einem kürzlich abgehaltenen Immobilienseminar betonte Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor von Housing CBRE Vietnam, diese Lücke zwischen Angebot und Nachfrage. Dieser Experte ist der Ansicht, dass die derzeitige Nachfrage sehr groß ist, es jedoch nur sehr wenige Produkte gibt, die diese Nachfrage decken. Dabei besteht im Segment 2–3 Milliarden VND/Wohnung ein ernsthafter und besorgniserregender Angebotsmangel.
In Bezug auf die Aussichten für den Immobilienmarkt in der kommenden Zeit sagte der Direktor von CBRE, dass derzeit ein gewisses Immobilienangebot auf den Markt zurückgekehrt sei. Für viele Projekte wurde vor Kurzem bekannt gegeben, dass sie eine Baugenehmigung erhalten haben. Bei einigen Projekten ist der finanzielle Druck abgebaut worden, und es sind rechtliche Schwierigkeiten aufgetreten usw.
„Obwohl der Immobilienmarkt noch immer volatil ist, wird sein langfristiges Potenzial sehr geschätzt. Der Immobiliensektor ist noch immer einer der wichtigsten Wirtschaftssektoren, daher räumt die Regierung der Beseitigung dieser Schwierigkeiten höchste Priorität ein. In der kommenden Zeit wird sich der Markt in eine nachhaltigere Richtung entwickeln“, betonten die Experten von CBRE.
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