Soll ich 1,5 Milliarden leihen, um ein Haus in Ho-Chi-Minh-Stadt oder Can Tho zu kaufen?

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Experten raten, den Zweck der Investition oder Ansiedlung sorgfältig zu prüfen. Beim Kauf eines Hauses in Ho-Chi-Minh-Stadt ist es einfacher, einen Bankkredit zu bekommen.

Hallo Experte, meine Familie arbeitet derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt, denkt aber darüber nach, ein Haus in Can Tho zu kaufen, um in Zukunft einen Platz zum Leben zu haben, denn in Ho-Chi-Minh-Stadt ist es in Wirklichkeit sehr schwierig, genug Geld zu sparen, um etwas zu kaufen, das unseren Bedürfnissen entspricht. Das Einkommen der Familie beträgt etwa 45 bis 60 Millionen VND pro Monat. Davon gibt sie etwa 25 Millionen für Lebensmittel und Transport aus, 5 Millionen für Miete und den Schulbesuch des Kindes.

Sollte ich Experten zufolge ein Haus für 2,5 Milliarden VND kaufen und eine Hypothek auf das rote Buch aufnehmen, um 1,5 Milliarden VND von der Bank zu leihen? Ich habe derzeit keine Schulden zu begleichen, keine anderen Investitionen und verfüge über einen Bargeldüberschuss von 700 Millionen VND. Danke!

Trong Nhan

Immobilien im Osten entlang der Vo Nguyen Giap Straße, Thu Duc City (HCMC), Februar 2024. Foto: Quynh Tran — Immobilien im Osten entlang der Vo Nguyen Giap Straße, Thu Duc City (HCMC), Februar 2024. Foto: *Quynh Tran*

Berater:

Ich freue mich, dass Sie mir so umfassende Angaben zu Ihrer finanziellen Situation und den Überlegungen gemacht haben, die Sie derzeit anstellen. Tatsächlich ist der Besitz eines Eigenheims, insbesondere des ersten Eigenheims, für viele junge Familien immer ein großes Vorhaben und auch eine Sorge. Daher sind auch die finanziellen Mittel für den Kauf dieses Hauses ein Problem, das sorgfältiger Überlegung bedarf. Die Tatsache, dass Ihre Familie über ein Bargeldguthaben von 700 Millionen VND verfügt, zeigt jedoch, dass Sie sich auf Ihren Hauskaufplan vorbereitet haben. Aufgrund der von Ihnen bereitgestellten Informationen habe ich folgende Ratschläge.

Bevor wir uns mit den Finanzierungsquellen für einen Hauskauf befassen, sehen wir uns den Abschnitt zur Verwaltung von Ausgaben und Ersparnissen an. Den Angaben zufolge liegt die aktuelle Sparquote Ihrer Familie bezogen auf das Einkommen bei 44-58 %, was im Vergleich zu vielen von uns beratenen Familien als sehr gute Sparquote gilt. Ich habe jedoch nicht gehört, dass Sie finanzielle Schutzmaßnahmen für die Familie erwähnt haben. Tatsächlich gibt es im Leben immer Risiken und Unsicherheiten, daher braucht Ihre Familie Lebensversicherungsverträge zum Schutz der Finanzen und der Gesundheit, insbesondere des Ernährers.

Darüber hinaus müssen Sie einen Reservefonds unterhalten, um für unerwartete Situationen gewappnet zu sein. Wenn Ihre Familie bereits über eine Lebensversicherung verfügt, kann der Reservefonds laut Experten auf 75 Millionen VND (entspricht 3 Monatsausgaben) begrenzt werden. Andernfalls ist es notwendig, einen Reservefonds von 150 Millionen (entsprechend 6 Monatsausgaben) vorzuhalten. Sie können das Geld aus Ihrem Reservefonds vom aktuellen Bargeldbestand Ihrer Familie abheben und bei einer Bank einzahlen, um sowohl Zinsen zu erhalten als auch bei Bedarf schnell darauf zugreifen zu können. Allerdings muss der Rücklagenfonds auch angepasst werden, wenn sich die monatlichen Ausgaben Ihrer Familie ändern.

Nachdem wir einen Reservefonds eingerichtet haben, werden wir nun besprechen , ob wir ein Haus für 2,5 Milliarden VND kaufen und das rote Buch mit einer Hypothek belasten, um 1,5 Milliarden zu leihen, oder nicht . Im aktuellen Kontext und bis zum Ende des zweiten Quartals ist nach Ansicht der FIDT-Experten noch keine große Verbesserung auf dem Immobilienmarkt zu erwarten, was bedeutet, dass sich die Preise nicht erholen und steigen können. Daher ist der Kauf eines Eigenheims zu diesem Zeitpunkt auch eine geeignete Wahl. Sie möchten ein Haus für 2,5 Milliarden VND kaufen, von denen Sie 1,5 Milliarden VND geliehen haben und über 700 Millionen VND in bar verfügen, sodass noch 300 Millionen VND übrig sind. Es ist nicht klar, ob Sie über andere Finanzierungsquellen verfügen. Bei der Option, ein Haus zu kaufen, müssen Sie auf folgende Punkte achten.

Wenn Sie in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus im Wert von 2,5 Milliarden VND kaufen, sollten Sie sich für Vororte wie Nha Be, Thu Duc oder Hoc Mon entscheiden oder Wohnungen mit durchschnittlichen Preisen in Betracht ziehen. Beim Kauf eines Reihenhauses muss neben der Lage auch auf die rechtlichen Aspekte und die Planung des Hauses geachtet werden, damit die Kreditaufnahme und Hypothekenaufnahme bei der Bank reibungsloser ablaufen kann. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, müssen Sie prüfen, ob die Wohnung, die Sie kaufen, über ein Pink Book verfügt oder nicht. Für manche Wohnungen liegen derzeit keine „Pink Books“ vor, was bei der Kreditaufnahme zu Unannehmlichkeiten führen kann, oder Sie können nur bei Banken Kredite aufnehmen, die mit dem Investor verbunden sind. Gleichzeitig muss man beim Kauf einer Wohnung auch auf die Besonderheiten dieses Segments achten, das in der Regel nur innerhalb der ersten 5-6 Jahre an Wert gewinnt, nach 6 Jahren ist das Preiswachstum langsam.

Wenn Sie in Can Tho kaufen, müssen Sie Ihre zukünftigen Ziele klarer definieren, ob Sie zurückziehen, um dort zu leben, oder ob Sie investieren möchten. Wer jetzt investiert, erzielt bei einer Immobilienanlage im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Fondsanteilen nahezu nur eine sehr geringe Rendite. Daher rate ich Ihnen, derzeit keine Immobilien in Can Tho zu kaufen. Stattdessen können Sie in Aktien investieren (wenn Sie sich mit dem Finanzmarkt auskennen) oder in Fondszertifikate investieren, um die Effizienz zu optimieren. Denn aktuell verfügen Aktien und Fondszertifikate über ein gutes Wachstumspotenzial.

Beim Kauf eines zukünftigen Eigenheims ist zu beachten, dass manche Banken, insbesondere Niedrigzinsbanken, bei der Kreditvergabe häufig keine Hypotheken auf Provinzgrundstücke akzeptieren. Wenn Sie also ein Haus zum Wohnen kaufen müssen, sollten Sie unserer Empfehlung zufolge einen Kauf in Ho-Chi-Minh-Stadt in Betracht ziehen, da dies Ihren beruflichen Anforderungen entspricht und Sie problemlos einen Bankkredit aufnehmen können.

Wenn Sie auf dieser Grundlage einen Kredit aufnehmen, um in Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus zu kaufen, leihen Ihnen die Banken oft bis zu 70–80 % des Hauswerts (was bedeutet, dass der maximale Kreditbetrag zwischen 1,75 und 2 Milliarden VND liegt), sodass Sie sich insgesamt bis zu 1,5 Milliarden VND leihen können. Derzeit sind die Bankzinsen im Vergleich zu den letzten Jahren recht niedrig. Viele Banken auf dem Markt bieten Kreditpakete mit günstigen Festzinsen für 1 Jahr, 3 Jahre oder 5 Jahre an. Damit Sie eine umfassendere Perspektive haben, nenne ich Ihnen jedoch den durchschnittlichen Zinssatz, den Banken üblicherweise anwenden, nämlich 8–11 % pro Jahr.

Wenn der durchschnittliche Zinssatz 8 % pro Jahr beträgt und Sie 1,5 Milliarden VND über einen Zeitraum von 25 Jahren leihen, beträgt die monatliche Rate, die Sie leisten müssen, etwa 15 Millionen, was 45–75 % des laufenden Überschusses (Einnahmen abzüglich Ausgaben) der Familie entspricht. Wenn der Zinssatz 11 % pro Jahr beträgt, müssen Sie durchschnittlich 19 Millionen VND pro Monat zahlen, was 55–95 % des Überschusses entspricht. Ich bin davon überzeugt, dass Sie mit den monatlichen Rückzahlungsbeträgen in den oben genannten Zinsoptionen die Schuldentilgung schaffen können. Sie müssen jedoch bedenken, dass Ihr verbleibender Bargeldbestand nach der Aufrechterhaltung des Reservefonds nur 550–625 Millionen VND beträgt. Das bedeutet, dass Ihnen, wenn Sie ein Haus für 2,5 Milliarden VND kaufen und 1,5 Milliarden von der Bank leihen, immer noch 375–450 Millionen VND fehlen.

Ich möchte auch den Fall besprechen, in dem Sie keine andere Finanzierungsquelle haben und bis zu 1,9 Milliarden leihen müssen, um das Haus besitzen zu können. Meine Empfehlung ist, die Laufzeit Ihres Kredits auf 30 Jahre zu verlängern. Wenn der Zinssatz dann 8 % pro Jahr beträgt, beträgt der Betrag, den Sie jeden Monat zahlen, etwa 18 Millionen, was 52 bis 90 % des aktuellen Überschusses entspricht. Bei einem Zinssatz von 11 % pro Jahr beträgt der Betrag, den Sie jeden Monat zahlen, fast 23 Millionen VND. Wenn Sie jedoch ein Haus kaufen, müssen Sie keine 5 Millionen für die Miete ausgeben, daher glaube ich, dass Sie es trotzdem schaffen können, diese Schulden abzubezahlen.

Und schließlich verringern sich, wie bereits erwähnt, die monatlichen Ausgaben Ihrer Familie beim Kauf eines Hauses um 5 Millionen VND, die Kosten für die Rückzahlung von Bankkrediten steigen jedoch, sodass Sie Ihren Reservefonds an die Bedürfnisse Ihrer Familie anpassen müssen. An diesem Punkt müssen Sie den verbleibenden Überschuss nutzen, um Ihren Reservefonds aufzubauen, bis er die oben empfohlenen Beträge erreicht. Wenn Sie über genügend Reservefonds verfügen, sollten Sie den verbleibenden Überschuss nach der Tilgung monatlicher Bankkredite in andere Kanäle wie Sparanlagen, Aktienanlagen und Fondszertifikate investieren, um die gehaltenen Anlageklassen zu diversifizieren.

Oben finden Sie meine Ratschläge zu Optionen, die Sie beim Kauf eines Eigenheims für Ihre Familie in Betracht ziehen können. Ich hoffe, Sie wählen die richtige Option!

Dr. Nguyen Thi Nhu Quynh
Dozent an der Banking University of Ho Chi Minh City
Experte für persönliche Finanzplanung bei FIDT