Angesichts des Drucks auf die Investitionskosten und der steigenden tatsächlichen Nachfrage wird ein Rückgang der Immobilienpreise im Jahr 2025 als unwahrscheinlich angesehen.
Angesichts des Drucks auf die Investitionskosten und der steigenden tatsächlichen Nachfrage wird ein Rückgang der Immobilienpreise im Jahr 2025 als unwahrscheinlich angesehen.
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| Hohe Investitionskosten erschweren die Senkung der Immobilienpreise im Jahr 2025. Auf dem Foto: Kunden bei der Eröffnungszeremonie des Sol City-Projekts |
Riesige Lücke zwischen Angebot und Nachfrage
Auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt herrscht eine große Lücke zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment. Die Immobilienpreise in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigen kontinuierlich.
Nach Angaben des vietnamesischen Immobilienverbands ist das Wohnungsangebot seit 2018 stark zurückgegangen, während die Nachfrage nach Wohnraum kontinuierlich gestiegen ist. Dies hat dazu geführt, dass die Immobilienpreise insbesondere in Großstädten wie Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und wichtigen Wirtschaftsentwicklungsgebieten noch stärker gestiegen sind und die Wachstumsrate der Einkommen der Bevölkerung bei weitem übertroffen haben.
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass es im Jahr 2024 ein großes Interesse an den Immobilienpreisen und große Schwierigkeiten beim Immobilienbesitz geben werde. Phrasen wie „Hohe Immobilienpreise“ und „Junge Leute tun sich schwer, ein Haus zu kaufen“ erreichten 1.020 bzw. 24.500 Suchanfragen.
„In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, wo ein dringender Bedarf an Wohnraum besteht, sind die Immobilienpreise stark gestiegen, insbesondere für Wohnungen, das Segment, das den tatsächlichen Wohnbedarf deckt“, sagte Nguyen Quoc Anh und fügte hinzu, dass in Hanoi die Wohnungspreise bis Ende 2024 im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 58 % gestiegen seien, während der Anstieg in Ho-Chi-Minh-Stadt 17 % betrug.
Aus der Sicht einer Unternehmensleiterin bekräftigte Frau Nguyen Thi Van Khanh, stellvertretende Generaldirektorin von Gamuda Land, dass die Anleger nicht über die zu hohen Preiseinbrüche begeistert seien, sondern hofften, dass die Preiserhöhungen auf einem moderaten Niveau ausfallen würden.
Frau Van Khanh erläuterte, dass ein überhitztes Wachstum oft instabil sei und sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer Nachteile mit sich bringe. Für den Investor ergibt sich dadurch kein Mehrgewinn, der Eigenheimkäufer ist komplett im Nachteil.
„Ich erwarte, dass das Preisniveau nachhaltiger bleibt, sodass Eigenheimkäufer mithalten können“, sagte Frau Van Khanh.
Diese Ansicht vertritt auch Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Real Estate Company. Er fügte hinzu, dass neben den von den Investoren zu zahlenden Landnutzungskosten auch die Unternehmen selbst durch den starken Anstieg der Grundstückspreise einem erheblichen Druck ausgesetzt seien. Diese Faktoren haben den endgültigen Verkaufspreis auf ein unerschwingliches Niveau getrieben.
Genauer gesagt analysierte Herr Nghia, dass bei einem Preis von 50 Millionen VND/m2 das Gebäude 40 % der Baukosten, 20 % des Grundstückspreises und der Landnutzungsgebühr sowie 20 % der Finanzierungskosten, hauptsächlich Kreditkosten, umfassen wird. Hinzu kommen weitere Kosten wie Design-, Projektmanagement-, After-Sales-, Marketingkosten, die sich insgesamt auf ca. 10 % belaufen. Tatsächlich beträgt die Gewinnspanne nur etwa 10 %. Bei Projekten mit im Voraus gekauftem Billigland oder der Nutzung von im Voraus gezahltem Kapital von Kunden können die Finanzierungskosten jedoch erheblich gesenkt werden, was zu einer Steigerung der Gewinnmargen um etwa 30 % beiträgt.
„Investoren erwarten typischerweise eine jährliche Rendite von 7 % bzw. 35 % bei einem Fünfjahresprojekt. Dadurch wird sichergestellt, dass sie ihr Kapital zurückerhalten und die Renditeerwartungen der Aktionäre erfüllen. Allerdings erreichen nicht alle Projekte diese Rentabilitätsstufe, insbesondere bei ineffektivem Management oder volatilem Markt. Eine Preissenkung ist daher unwahrscheinlich. „Meiner Meinung nach werden die Preise in Zukunft aufgrund von Faktoren, die mit den Investitionskosten und der Marktnachfrage zusammenhängen, nur bis zu einem gewissen Grad steigen und nicht stark sinken“, betonte Herr Nghia.
Lösungen zur Reduzierung des Wohnungspreisdrucks
Angesichts der Realität steigender Immobilienpreise empfahl Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, eine enge Abstimmung zwischen Verwaltungsbehörden, Unternehmen und der Bevölkerung, um Angebot und Nachfrage ins Gleichgewicht zu bringen.
Auf der Angebotsseite ist es notwendig, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen, die Infrastruktur in den Vororten zu verbessern und wirksame politische Maßnahmen zur finanziellen Unterstützung zu entwickeln. Behörden auf allen Ebenen, insbesondere die Kommunen, müssen Bedingungen für die Entwicklung von kostengünstigem Gewerbe- und Sozialwohnungsbau schaffen, um Investitionen anzuziehen.
Auf der Nachfrageseite müssen die Menschen über einen klaren Finanzplan verfügen, Förderprogramme in Anspruch nehmen und bei der Wahl ihres Wohnorts flexibel sein. Nur dann kann das Wohnungsproblem wirksam gelöst werden und sowohl dem Einzelnen als auch der Gesellschaft Vorteile bringen. Eine wirksame Lösung ist auch die Ausweitung der Nachfrage auf die Vororte, wo die Preise niedriger sind. Durch Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur wie Autobahnen und U-Bahnen sorgen Vorstadtprojekte weiterhin für eine bequeme Anbindung an das Zentrum.
Darüber hinaus ist das Mieten eines Hauses eine geeignete vorübergehende Möglichkeit zum Sparen und Aufbauen von Vermögen, wodurch man der Belastung durch die Rückzahlung eines Eigenheimkredits entgeht. Um eine ausgeglichene Lebenssituation zu gewährleisten, sollten die Menschen nicht mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Schließlich können die Menschen Unterstützungsmaßnahmen wie flexible Zahlungen, Vorzugszinssätze und Eigenheimdarlehen in Anspruch nehmen, wenn sie etwa 50 % des Hauswertes angespart haben. Dies trägt dazu bei, den finanziellen Druck zu verringern und den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.
Ebenso erklärte Frau Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, dass eine Ausweitung der Stadtentwicklung auf die Vororte notwendig sei, um den Preisdruck auf dem Wohnungsmarkt zu verringern und den tatsächlichen Wohnungsbedarf zu decken. In Hanoi beispielsweise verfügen Gebiete wie Long Bien, Gia Lam und Tay Mo über ein gutes Verkehrsnetz, sodass die Menschen problemlos und ohne großen Zeitaufwand reisen können.
In Ho-Chi-Minh-Stadt stößt die Entwicklung vorstädtischer Gebiete wie Cu Chi oder Nha Be aufgrund fehlender Infrastrukturanbindungen noch immer auf zahlreiche Hindernisse. Um die Lage zu verbessern, muss die Regierung Investitionen in Ring- und Schnellstraßen priorisieren und so die Voraussetzungen für die Erschließung bezahlbaren Baulandes für gewerblichen Wohnraum schaffen.
„Investitionen in die Infrastruktur müssen Hand in Hand mit sozialen Einrichtungen wie Schulen, Krankenhäusern und Unterhaltungsbereichen gehen, um die Menschen in die Außenbezirke zu locken und den Druck auf das Zentrum zu verringern“, sagte Frau Dung.
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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-kho-giam-trong-nam-2025-d238867.html
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