Makler treiben Wohnungspreise in die Höhe, Käufer sind frustriert

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Da sie für ihren Sohn, der dort sein erstes Universitätsjahr absolviert, eine neue oder gebrauchte Wohnung in den Bezirken Hoang Mai und Hai Ba Trung kaufen muss, bittet Frau Tran Thi Phuong Lien (Nam Dinh City, Provinz Nam Dinh) seit über einem Monat immer wieder Bekannte in Hanoi und Makler um Hilfe bei der Suche nach einer Wohnung mit 2 Schlafzimmern, 2 Bädern und 1 Küche.

Da das Budget nur 2 Milliarden VND betrug, war sie auf Bekannte und Makler angewiesen und war auch als Stoffhändlerin tätig. Frau Lien ging oft zum Ninh Hiep-Markt (Gia Lam, Hanoi), um Waren zu kaufen, und suchte proaktiv nach Wohnungen und Projekten, um Kosten zu senken und eine geeignete Gegend zu finden.

Auch Wohnungsmakler gehen mit vielen Tricks auf Kundenjagd. (Foto: Ky Phuong).

Nachdem Frau Lien jedoch über einen Monat lang nach einem Makler gefragt und sich ihm vorgestellt hatte, musste sie zu ihrem Entsetzen feststellen, dass der Makler für dieselbe Gegend, einen ähnlichen Standort oder dasselbe Projekt einen ganz anderen Preis genannt hatte als der alte Eigentümer oder Projektbesitzer.

Typischerweise bietet der Investor beim Apartmentprojekt Rose Town (79 Ngoc Hoi, Hoang Mai, Hanoi) derzeit einen Preis von 2,4 Milliarden VND für eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 71 – 78 m2; 3-Zimmer-Wohnung, Fläche 88 – 104 m2, Preis ab 2,8 Milliarden VND, entspricht 31,8 – 33,8 Millionen VND/m2 oder mehr.

Frau Lien kennt die Psychologie der Käufer und Makler treiben die Wohnungspreise viel zu hoch, um mehrere Millionen bis hin zu mehreren zehn Millionen VND/m² im Vergleich zum vom Investor angebotenen Preis. Dadurch wird es für Bedürftige sehr schwierig, eine Wohnung zu finden.

„Die Tatsache, dass Makler die Preise zu sehr in die Höhe treiben, führt dazu, dass Leute, die wirklich ein Haus kaufen wollen, es zu einem viel höheren Preis kaufen müssen, weil Eigenheimkäufer nicht direkt vom Investor kaufen können, sondern über Makler oder Börsenparkette gehen müssen“, sagt Frau Lien.

Um diesen Inhalt zu verdeutlichen, hat VTC News die Preise im Apartmentgebäude The Terra – An Hung (Stadtgebiet An Hung, La Khe, Ha Dong, Hanoi) untersucht. Demnach verfügt die Wohnung über eine Fläche von 74 m2, 2 Schlafzimmer, 2 Bäder, 2 Balkone, der Investor bietet einen Verkaufspreis von 2,8 Milliarden VND, umgerechnet mehr als 37,4 Millionen VND/m2. Wohnung mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern, Fläche 82 m2, Preis 3,1 Milliarden VND, entspricht 37,5 Millionen VND/m2. Wohnung mit 3 Schlafzimmern und 3 Bädern, Fläche 90 m2, Preis 3,5 Milliarden VND, entspricht 38,8 Millionen VND/m2.

Als PV jedoch einige Makler dieses Projekts kontaktierte, sagten diese, dass die Preise für Wohnungen in diesem Projekt um 45 bis 50 Millionen VND/m2 schwankten, was bedeutet, dass der Preis um 7,5 bis 15 Millionen VND/m2 in die Höhe getrieben wurde.

„Das Angebot an Wohnungen in Hanoi ist sehr knapp, und die Nachfrage ist in letzter Zeit gestiegen, daher sind die Preise durchaus angemessen. Wenn Sie jetzt investieren, können Sie die Immobilie kaufen. Wenn Sie zögern, sind die Wohnungen bald ausverkauft, und der Preis wird in Zukunft weiter steigen“, sagte der Makler.

Vorsicht im Umgang mit Maklern

Viele bekannte Makler sagten gegenüber VTC News, dass es nicht ungewöhnlich sei, dass Makler den „Surf“-Trick anwenden, um Gewinn zu machen, indem sie nur beim Hausbesitzer einzahlen, dann weiterverkaufen und, wenn es einen Käufer gibt, die Immobilie sofort übertragen, um einen Gewinn zu erzielen.

Auch Altbauwohnungsmakler greifen auf viele Tricks zurück, um Kunden anzulocken. (Illustration).

Diese Makler richten sogar Fanpages, soziale Netzwerke und Websites ein, die auf den Verkauf von Häusern und Grundstücken spezialisiert sind, und verkaufen dann abwechselnd Häuser und Grundstücke zu hohen Preisen weiter. Um die Authentizität dieser Informationen zu erhöhen, vernetzen sich die Makler auch untereinander, interagieren, kommentieren Wohnungen oder erstellen virtuelle Immobilientransaktionen, um unerfahrene Käufer, Käufer mit echtem Bedarf oder Menschen aus der Provinz zu „täuschen“.

Oder wenn ein Projekt verkauft werden muss, veröffentlichen Makler kontinuierlich Artikel in den sozialen Medien, um einen Anreizeffekt zu erzielen und den Kunden zu zeigen, dass dieser Bereich „heiß“ ist, und so Interessenten anzuziehen.

„Natürlich ist das Maklergeschäft ein Vermittlerberuf, der sein Einkommen durch einen Prozentsatz der Gewinndifferenz bei Immobilientransaktionen erzielt. Die Differenz muss jedoch angemessen sein und darf im Vergleich zum Markt nicht zu hoch sein, da dies das Vertrauen der Käufer gefährden könnte“, erklärte Makler Hoang Van Binh.

In der Realität kommt es nicht selten vor, dass Makler mit Tricks den Immobilien- und Wohnungsmarkt „aufwärmen“, um virtuelle Wellen zu schlagen. Es gibt sogar Gruppen von Maklern, Eigenheimbesitzern und Investoren, die sich beim Kaufen und Verkaufen die Hände geschüttelt und notariell beglaubigt haben, um virtuelle Transaktionen zu erstellen, bei denen die „linke Hand“ an die „rechte Hand“ verkauft.

Daher müssen Käufer auf die Tricks der Makler achten, um zu vermeiden, dass sie noch mehr Geld verlieren oder ihre Waren „stecken bleiben“, insbesondere wenn der Markt wie jetzt noch mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert ist.

Untersuchungen von VTC News zeigen, dass Makler häufig eine allgemeine Regel haben, wonach bei Wohnungsbauprojekten die Abschreibungsrate nach 3–4 Jahren Nutzung bei etwa 20 % liegt. Der Abschreibungssatz wird über 5 Jahre kumuliert und richtet sich nach den Regelungen der jeweiligen Etage.

Beispiel: Ein Kunde möchte eine Wohnung für 2 Milliarden VND kaufen. Wenn der Hausbesitzer innerhalb von 4 Jahren weiterverkaufen möchte, zieht der Makler 20 % ab, also 400 Millionen VND. Wenn Sie nach dem 5. Jahr verkaufen möchten, beträgt der Abzugssatz je nach Vereinbarung 22 – 23 %. Insbesondere bei Wohnungen in Projekten ohne „Pink Books“, also Wohnungen mit einer Laufzeit von 50 Jahren, wird die Abschreibungsrate steigen und auf etwa 25 – 35 % sinken, um den Preis für den Verkäufer zu drücken.

Frau Phuong Thi Thuy ( Ha Giang ) sagte beispielsweise, sie habe Ende Oktober eine alte Wohnung mit 82 m² in Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoi) für 2,5 Milliarden VND gekauft, was 30,5 Millionen VND/m² entspricht.

Auf meine Nachfrage teilte mir der Makler mit, dass es in der Gegend von Dinh Cong keine neuen Projekte gebe, weshalb die Wohnungspreise stark gestiegen seien. Diese 82 m² große Wohnung kostet derzeit 3,1 Milliarden VND. Nach zwei Besuchen bat ich einen Bekannten um die Telefonnummer des Eigentümers und fragte direkt nach dem Preis. Er sagte, die Wohnung stehe für 2,6 Milliarden VND zum Verkauf, was 31,7 Millionen VND/m² entspricht.

Vergleicht man den vom Hauseigentümer angegebenen Preis, hat der Makler ihn erhöht und einen Gewinn von 500 Millionen VND pro Wohnung mit einer Fläche von 82 Quadratmetern erzielt. Nachdem wir uns zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer auf den Kauf- und Verkaufsplan geeinigt und den Provisionssatz für den Makler gekürzt hatten, forderten wir den Makler auf, 80 Millionen Provision zu zahlen. „Ich war mit der Wohnung, die ich gekauft habe, sehr zufrieden. Selbst mit der Provision war sie noch 420 Millionen VND günstiger als das Angebot des Maklers“, sagte Frau Thuy.

Frau Thuy teilte auch ihre Erfahrung mit, dass Kunden, die zu einem ähnlichen Preis kaufen möchten, proaktiv die Hauspreise mit ähnlichen Wohnungen im selben Projekt, derselben Gegend und demselben Segment vergleichen sollten.

„Wenn Sie feststellen, dass der Preisunterschied zum Maklerpreis zu hoch ist, sollten Sie proaktiv verhandeln oder den tatsächlichen Eigentümer finden. Kunden sollten jedoch weder ihr Wort brechen noch die Maklerprovision kürzen“, sagte Frau Thuy.

PHAM DUY

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Quelle