Da sie für ihren Sohn, der dort sein erstes Studienjahr verbringt, eine neue oder gebrauchte Wohnung in den Bezirken Hoang Mai und Hai Ba Trung kaufen muss, bittet Frau Tran Thi Phuong Lien (Stadt Nam Dinh, Provinz Nam Dinh) seit über einem Monat immer wieder Bekannte in Hanoi und Makler um Hilfe bei der Suche nach einer Wohnung mit 2 Schlafzimmern, 2 Bädern und 1 Küche.
Da das Budget nur 2 Milliarden VND betrug, verließ sie sich auf Bekannte und Makler und war auch als Stoffhändlerin tätig. Frau Lien ging oft zum Ninh Hiep-Markt (Gia Lam, Hanoi), um Waren zu kaufen, und suchte proaktiv nach Wohnungen und Projekten, um Kosten zu senken und eine geeignete Gegend zu finden.
Auch Wohnungsmakler gehen mit vielen Tricks auf Kundenjagd. (Foto: Ky Phuong).
Nachdem Frau Lien jedoch über einen Monat lang nach einem Makler gefragt und einen gefunden hatte, musste sie zu ihrem Entsetzen feststellen, dass der Makler für dieselbe Gegend, einen ähnlichen Standort oder dasselbe Projekt einen ganz anderen Preis genannt hatte als der Vorbesitzer oder Projektbesitzer.
Typischerweise bietet der Investor beim Apartmentprojekt Rose Town (79 Ngoc Hoi, Hoang Mai, Hanoi) derzeit einen Preis von 2,4 Milliarden VND für eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 71 – 78 m2; 3-Zimmer-Wohnung, Fläche 88 – 104 m2, Preis ab 2,8 Milliarden VND, entspricht 31,8 – 33,8 Millionen VND/m2 oder mehr.
Frau Lien kennt die Psychologie der Käufer und sagt, dass Makler die Wohnungspreise viel zu hoch ansetzen – um mehrere Millionen bis hin zu mehreren zehn Millionen VND/m2 im Vergleich zu dem vom Investor angebotenen Preis. Das macht es für Bedürftige sehr schwierig, eine Wohnung zu finden.
"Die Tatsache, dass Makler die Preise zu sehr in die Höhe treiben, führt dazu, dass Leute, die wirklich ein Haus kaufen wollen, einen viel höheren Preis zahlen müssen, weil Eigenheimkäufer nicht direkt vom Investor kaufen können, sondern den Weg über Makler oder Börsenparkette gehen müssen", sagt Frau Lien.
Um diesen Inhalt zu verdeutlichen, hat VTC News die Preise im Apartmentgebäude The Terra – An Hung (Stadtgebiet An Hung, La Khe, Ha Dong, Hanoi) untersucht. Demnach verfügt die Wohnung über eine Fläche von 74 m2, 2 Schlafzimmer, 2 Bäder, 2 Balkone, der Investor bietet einen Verkaufspreis von 2,8 Milliarden VND, umgerechnet mehr als 37,4 Millionen VND/m2. Wohnung mit 2 Schlafzimmern und 2 Badezimmern, Fläche 82 m2, Preis 3,1 Milliarden VND, entspricht 37,5 Millionen VND/m2. Wohnung mit 3 Schlafzimmern und 3 Badezimmern, Fläche 90 m2, Preis 3,5 Milliarden VND, entspricht 38,8 Millionen VND/m2.
Als PV jedoch einige Makler dieses Projekts kontaktierte, sagten diese, dass die Preise für Wohnungen in diesem Projekt um etwa 45 – 50 Millionen VND/m2 schwankten, was bedeutet, dass der Preis um 7,5 – 15 Millionen VND/m2 in die Höhe getrieben wurde.
„Das Angebot an Wohnungen in Hanoi ist sehr knapp und die Nachfrage hat in letzter Zeit zugenommen, daher sind die Preise durchaus angemessen. „Wenn Sie jetzt kaufen, können Sie es kaufen. Wenn Sie zögern, wird es ausverkauft sein und der Preis wird in Zukunft weiter steigen“, sagte dieser Makler.
Seien Sie vorsichtig im Umgang mit Maklern
Viele bekannte Makler sagten gegenüber VTC News, dass es nicht ungewöhnlich sei, dass Makler den „Surfing“-Trick anwenden, um Gewinn zu machen, indem sie die Immobilie erst beim Hausbesitzer hinterlegen, dann weiterverkaufen und, wenn sich ein Käufer findet, die Immobilie sofort übertragen, um Gewinn zu machen.
Auch Altbauwohnungsmakler wenden viele Tricks an, um Kunden anzulocken. (Illustration).
Diese Makler richten sogar Fanpages, soziale Netzwerke und Websites ein, die auf den Verkauf von Häusern und Grundstücken spezialisiert sind, und verkaufen diese dann abwechselnd zu hohen Preisen weiter. Um die Authentizität dieser Informationen zu erhöhen, vernetzen sich die Makler auch untereinander, interagieren, kommentieren Wohnungen oder führen virtuelle Immobilientransaktionen durch, um unerfahrene Käufer, Käufer mit echtem Bedarf oder Menschen aus der Provinz „auszutricksen“.
Oder wenn ein Makler ein Projekt verkaufen muss, veröffentlichen er und seine Mitarbeiter fortlaufend Artikel in den sozialen Medien, um einen Anreizeffekt zu erzielen. Sie zeigen den Kunden, dass dieser Bereich „heiß“ ist, und ziehen so Interessenten an.
„Natürlich handelt es sich bei der Maklertätigkeit um einen Vermittlerberuf, bei dem man sein Einkommen dadurch erzielt, dass man einen Prozentsatz der Gewinndifferenz bei Immobilientransaktionen einbehält. Allerdings muss der Unterschied angemessen sein und darf im Vergleich zum Markt nicht zu hoch sein, da sonst das Vertrauen der Käufer verloren geht“, informiert Makler Hoang Van Binh.
In der Realität kommt es nicht selten vor, dass Makler mit Tricks den Immobilien- und Wohnungsmarkt „aufwärmen“, um so virtuelle Wellen zu schlagen. Es gibt sogar Gruppen von Maklern, Hausbesitzern und Investoren, die sich beim Kaufen und Verkaufen „die Hand geschüttelt“ und so virtuelle Transaktionen notariell beglaubigt haben, bei denen die „linke Hand“ an die „rechte Hand“ verkauft hat.
Daher müssen Käufer auf der Hut vor den Tricks der Makler sein, um zu vermeiden, dass sie noch mehr Geld verlieren oder ihre Waren „stecken bleiben“, insbesondere wenn der Markt wie derzeit noch mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert ist.
Die Recherchen von VTC News zeigen, dass Makler häufig eine Faustregel haben, wonach bei Wohnungsbauprojekten die Abschreibungsrate nach 3–4 Jahren Nutzung bei etwa 20 % liegt. Der Abschreibungssatz wird über 5 Jahre kumuliert und richtet sich nach den Regelungen der einzelnen Etagen.
Beispiel: Ein Kunde möchte eine Wohnung für 2 Milliarden VND kaufen. Wenn der Hausbesitzer innerhalb von 4 Jahren weiterverkaufen möchte, zieht der Makler 20 % ab, also 400 Millionen VND. Möchten Sie nach dem 5. Jahr verkaufen, beträgt der Abzugssatz je nach Vereinbarung 22 – 23 %. Insbesondere bei Wohnungen in Projekten ohne „Pink Book“, also Wohnungen mit einer Laufzeit von 50 Jahren, steigt die Abschreibungsrate und sinkt auf etwa 25 – 35 %, um den Verkaufspreis zu drücken.
Frau Phuong Thi Thuy (Ha Giang) sagte unter Berufung auf ihr eigenes Beispiel, dass sie Ende Oktober eine alte Wohnung mit 82 m2 in Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoi) für 2,5 Milliarden VND gekauft habe, was 30,5 Millionen VND/m2 entspricht.
„Auf Nachfrage sagte der Makler, dass es in der Gegend von Dinh Cong keine neuen Projekte gebe und deshalb die Wohnungspreise sehr stark angestiegen seien. Derzeit kostet diese 82 m2 große Wohnung 3,1 Milliarden VND. Nach zwei Besuchen bat ich einen Bekannten, mir die Telefonnummer des Hausbesitzers zu besorgen und fragte direkt nach dem Preis. Er sagte, das Haus stehe für 2,6 Milliarden VND zum Verkauf, was 31,7 Millionen VND/m2 entspricht.
Vergleicht man den Preis mit dem des Hausbesitzers, hat der Makler ihn erhöht und erzielt nun einen Gewinn von 500 Millionen VND pro Wohnung mit einer Fläche von 82 Quadratmetern. Nachdem wir uns zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer auf den Kauf- und Verkaufsplan geeinigt und den Provisionssatz für den Makler gekürzt hatten, forderten wir den Makler auf, 80 Millionen Provision zu zahlen. „Ich war mit der Wohnung, die ich gekauft habe, vollkommen zufrieden. Selbst mit der Provision war sie noch immer 420 Millionen VND günstiger als das Angebot des Maklers“, sagte Frau Thuy.
Frau Thuy teilte ihre Erfahrung auch mit, dass Kunden, die zu einem günstigen Preis kaufen möchten, proaktiv die Hauspreise mit ähnlichen Wohnungen im selben Projekt, derselben Gegend und demselben Segment vergleichen sollten.
„Wenn Sie feststellen, dass die Preisdifferenz im Vergleich zum Maklerpreis zu hoch ist, sollten Sie in Erwägung ziehen und proaktiv verhandeln, feilschen oder den wahren Eigentümer finden. Allerdings sollten Kunden ihr Wort nicht brechen und den Provisionssatz des Maklers kürzen“, sagte Frau Thuy.
PHAM DUY
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